Un immobile può essere condonato sotto il profilo urbanistico-edilizio e, tuttavia, restare inutilizzabile come abitazione. Il TAR Emilia-Romagna, Bologna, n. 1450/2026 torna su questa distinzione, spesso trascurata nelle verifiche immobiliari: la concessione in sanatoria non sostituisce l’accertamento dei requisiti igienico-sanitari e l’automatico ottenimento dell’Agibilità in deroga. Nella fattispecie il Comune aveva dichiarato inabitabile un seminterrato utilizzato come abitazione (ancorché condonata come tale) e aveva disposto lo sgombero. Il ricorso è stato respinto perché requisiti sanitari fondamentali come altezza, illuminazione e aerazione non rispettavano i minimi parametri applicabili, oltre al mancato adempimento di alcune verifiche sulle condizioni prescritte nel procedimento di condono.
Punti chiave
- Il condono regolarizza l’illecito edilizio nei limiti previsti dalla legge, ma non attribuisce automaticamente l’abitabilità.
- Le prescrizioni igienico-sanitarie poste da fonti primarie o da norme che le integrano non sono liberamente derogabili.
- Un certificato condizionato non produce gli effetti sperati se le condizioni tecniche non vengono soddisfatte.
La fattispecie: seminterrato condonato e utilizzato come abitazione
Un locale cantina seminterrato aveva ottenuto nel 1995 il rilascio della concessione edilizia mediante condono, e successivamente è stato usato a scopo abitativo (non si capisce se l’oggetto di sanatoria fosse espressamente il cambio d’uso, si deduce di sì). In seguito il Comune ne ha dichiarato l’inabitabilità, ordinando l’allontanamento degli occupanti, in quanto dagli accertamenti sono risultati:
- un’altezza interna di circa 2,25 metri;
- una limitata porzione fuori terra e aperture insufficienti, collocate anche sotto balconi.
- il rapporto tra superficie finestrata e pavimento risultava inferiore al parametro minimo richiesto (1/8, ma anche sussiste anche il F.L.D. medio del 2%).
Nel procedimento precedente erano inoltre emerse condizioni relative agli scarichi e alla necessità di una attestazione tecnica asseverata: il focus non era la sola esistenza del condono concluso positivamente, bensì la concreta possibilità di adibire il locale ad uso abitazione nel rispetto della disciplina igienico-sanitaria. È una distinzione che incide direttamente su valore e sulla sua Agibilità (un tempo Abitabilità).
Perché il condono non attribuisce automaticamente l’abitabilità
Il TAR richiama la deroga alla Abitabilità prevista dall’articolo 35 della legge n. 47/1985, ma esclude che tale disposizione contenga una deroga generale ai requisiti igienico-sanitari di rango nazionale. La regolarizzazione edilizia per condono può consentire determinate deroghe alle previsioni regolamentari del Comune, ma non può eliminare i requisiti minimi posti a tutela della salute. Il D.M. 5 luglio 1975, letto insieme al testo unico delle leggi sanitarie, mantiene quindi un ruolo autonomo, anche se per esso sussiste una possibile esclusione di applicabilità per determinati edifici e a certe condizioni (vedi D.L. 76/2020, che ha disposto una interpretazione autentica non sollevata in questo ricorso al TAR).
La decisione del TAR segue l’impostazione stabilita dalla sentenza di Corte costituzionale n. 256/1996 e della successiva giurisprudenza amministrativa, ad esempio Cons. di Stato n. 6091/2021: regolarità urbanistica e idoneità all’uso sono profili collegati, ma non sovrapponibili. Sul punto avevo già evidenziato i limiti dell’abitabilità in deroga negli immobili condonati. L’altezza così ribassata, ossia 2,25 metri, esclude a priori l’accesso alla deroga speciale e transitoria prevista dalla L. 105/2024 “Salva Casa”, con un minimo di 2,40 a certe condizioni.
La presenza di una concessione edilizia in sanatoria, ottenuta per condono, non consente al professionista tecnico di omettere la verifica delle condizioni di agibilità. Piuttosto, occorre esaminare integralmente il titolo abilitativo rilasciato, controllare prescrizioni e condizioni, ricostruire la destinazione d’uso autorizzata e confrontarle con le caratteristiche effettive dei vani legittimati ex post con la disciplina vigente ratione temporis. Nei locali seminterrati assumono particolare importanza quota rispetto al terreno, altezza, aerazione, illuminazione, umidità, scarichi e regolamento locale, oltre alla disciplina radon e rischio alluvioni.
Conclusioni e consigli utili
La sentenza conferma una regola prudenziale: condonato non significa automaticamente abitabile o agibile, perchè la C.E. in sanatoria va esaminato insieme alle sue condizioni e alle norme sanitarie applicabili al momento di valutazione. È ormai noto che l’agibilità o abitabilità in deroga prevista dall’articolo 35 L. 47/85 (che i Comuni non rilasciano praticamente più) trova un freno di fronte ai requisiti igienico-sanitari minimi, come stabilito dalla Corte Costituzionale n. 256/1996. Tuttavia, si segnala una possibile quanto risicata via di uscita per gli immobili realizzati anteriormente al 1975, che potrebbero accedere alla ipotesi di esclusione prevista dall’articolo 10, comma 2, della L. 120/2020, evitando automatismi sia favorevoli sia contrari.
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Sono CARLO PAGLIAI, ingegnere urbanista, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare.
Normativa e giurisprudenza richiamate
- L. 47/1985, Articolo 35, commi 19 e 20
- R.D. 1265/1934, articoli 218, 221 e 222
- D.M. 5 luglio 1975, in particolare articoli 3 e 5
- TAR Emilia-Romagna, Bologna, sez. II, 21 agosto 2026, n. 1450
- Corte costituzionale, sentenza n. 256/1996
- Consiglio di Stato, sez. VI, n. 6091/2021
FAQ urbanistiche
Un appartamento condonato è automaticamente abitabile?
No, perchè il condono riguarda la regolarizzazione del profilo urbanistico edilizio, nei limiti della legge; l’abitabilità invece richiede la verifica autonoma dei requisiti igienico-sanitari e delle eventuali condizioni del titolo abilitativo.
Il Comune può ordinare lo sgombero di un locale già condonato?
Sì, qualora il locale risulti utilizzato in modo incompatibile con i requisiti sanitari o con la destinazione legittimata, chiaramente occorre verificare motivazione, accertamenti e disciplina applicabile al caso concreto.
Il D.M. 5 luglio 1975 si applica sempre agli edifici più vecchi?
Non automaticamente. Per gli edifici realizzati prima della sua entrata in vigore deve essere ricostruita la disciplina ratione temporis e valutata l’incidenza delle norme sopravvenute sull’uso attuale.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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