L’articolo tratta un caso molto interessante relativamente alla vendita di un immobile abusivo per il quale però era stata presentata una domanda di condono contenente una falsa dichiarazione sulla data di ultimazione dei lavori. La Cassazione ha stabilito che, se la domanda di condono è fondata su una dichiarazione mendace l’immobile non poteva essere sanato e di conseguenza non solo la compravendita è nulla, ma la nullità si estende anche al mutuo quando è dimostrato il collegamento funzionale tra finanziamento e acquisto dell’immobile. La banca è stata condannata a restituire le rate di mutuo versate.
Cosa succede se il condono è mendace?
Il principio che emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 23605/2026 è rilevante perché chiarisce che non basta aver presentato una domanda di condono per un immobile perché la sua reale esistenza presuppone la veridicità della dichiarazione relativa all’ultimazione delle opere, in quanto tale dato incide sulla condonabilità dell’immobile. Infatti qualora la domanda di condono contenga una falsa dichiarazione sulla data di ultimazione dei lavori, il titolo è sostanzialmente inesistente con conseguenze non solo sulla vendita ma anche relativamente all’eventuale mutuo collegato.
Vediamo perché la Corte ha confermato la nullità sia della vendita sia del mutuo utilizzato per finanziare l’acquisto.
Il caso: l’acquisto dell’immobile
La controversia ha origine da un contratto di compravendita di un immobile da parte degli acquirenti, finanziato mediante un mutuo ipotecario acceso nello stesso giorno della stipula. Successivamente è emerso che l’edificio era abusivo e così sarebbe rimasto in quanto la domanda di condono indicava falsamente che i lavori fossero terminati entro il termine previsto dalla legge.
Gli acquirenti hanno quindi chiesto la nullità sia della compravendita sia del mutuo, sostenendo che il richiamo al condono nell’atto notarile non fosse sufficiente, poiché l’immobile non poteva essere sanato. I contratti sono quindi stati dichiarati nulli dal Tribunale di primo grado e dalla Corte d’appello con conseguente ordine alla banca di restituire le rate già pagate.
La banca in disaccordo ha impugnato la decisione, sostenendo la tesi che la domanda di condono fosse stata realmente presentata e che l’eventuale falsità sulle date dei lavori non incidesse sull’esistenza della pratica. La Cassazione, però, non ha condiviso questa tesi.
Vediamo la decisione.
Vendita di immobile e titolo edilizio: la Cassazione chiarisce quando scatta la nullità
Secondo la Suprema Corte “(…) la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 va ricondotta nell’ambito del terzo comma dell’art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale” (e non già “virtuale”), con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilo conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (…)”.
La nullità riguarda gli atti di trasferimento immobiliare quando non riportano gli estremi del titolo abilitativo. Il titolo indicato deve però esistere realmente ed essere riferibile proprio all’immobile venduto quindi se tali estremi sono indicati correttamente, il contratto è valido anche se la costruzione non è conforme al titolo menzionato, diverso è il caso in cui il titolo richiamato sia sostanzialmente inesistente (nel caso in esame per dichiarazione falsa).
Quindi si deduce che:
- se nell’atto non sono indicati gli estremi del titolo abilitativo (o casistica ad essa riconducibile, come titolo, o sanatoria equipollente, nullo/annullato/inesistente) richiesto l’atto può essere nullo;
- se l’atto richiama un titolo realmente esistente e riferibile all’immobile, il contratto è valido sotto questo specifico profilo, anche se l’opera risulta difforme dal titolo.
Non conta attualmente, ai fini della nullità, se l’edificio è stato costruito in modo difforme da quel titolo.
Condono edilizio con falsa data di fine lavori: la compravendita è nulla
In merito quindi alla domanda di condono viene chiarito che essa era fondata su una falsa dichiarazione relativa alla data di ultimazione dei lavori infatti “(…) deve reputarsi mendace la dichiarazione del venditore circa l’avvenuta presentazione della domanda di condono, allorché sia falsa la dichiarazione, contenuta in tale domanda, circa la data di ultimazione dei lavori, circostanza incidente sul fatto che l’immobile fosse suscettibile di sanatoria (…). In questa evenienza, infatti, il titolo – solo formalmente richiamato – è in nuce inesistente, in quanto il condono è, a monte, non concedibile, alla stregua della falsità della sottesa dichiarazione inerente all’ultimazione dei lavori (il che ha determinato, nella fattispecie, all’esito dell’inottemperanza all’ordine comunale di demolizione emesso verso gli acquirenti, l’acquisizione delle opere abusive al patrimonio dello Stato). La reale esistenza (…) della domanda di concessione in sanatoria postula, dunque, che sia veritiera la sottesa dichiarazione sull’ultimazione delle opere, non potendosi derubricare la fattispecie alla questione attinente alla mera difformità dell’opera dal titolo (…)”.
Se la domanda di condono contiene una falsa data di fine lavori, il venditore non può sostenere che sia valido il condono presentato, in quanto la data è decisiva perché determinate nello stabilire se l’immobile poteva essere condonato. In questo caso la domanda esiste solo sulla carta, ma il condono non può essere concesso e il titolo è considerato inesistente. Non si tratta quindi di una semplice difformità dell’opera, ma di una falsa dichiarazione su un requisito essenziale per l’acquisizione del condono.
Mutuo collegato alla compravendita nulla: la banca deve restituire le rate
La Suprema Corte conferma, respingendo le contestazioni della banca, la nullità del mutuo ipotecario strettamente collegato alla compravendita, confermando quanto espresso dal Tribunale, ossia quest’ultimo “(…) dichiarava la nullità del contratto di compravendita del 19 dicembre 2006 nonché del contestuale e collegato contratto di mutuo ipotecario e condannava l’*** *** alla restituzione, in favore di *** ***, della somma di euro 15.663,91, pari alle rate di mutuo versate, oltre interessi al tasso legale (…)”.
Vendita e mutuo sono strettamente collegati in quanto i contratti furono conclusi lo stesso giorno e registrati dal notaio con numeri consecutivi. Per cui, la nullità del mutuo ha comportato la condanna della banca a restituire al mutuatario le rate già versate, pari a 15.663,91 euro oltre interessi. La somma finanziata, pari a 175.000 euro, era stata invece trasferita direttamente al venditore su richiesta del mutuatario, però la sentenza non si pronuncia espressamente sulla restituzione di tale importo alla banca.
Quindi secondo la Suprema Corte “(…) a fronte delle debite, coerenti e logiche indicazioni fornite a sostegno del collegamento negoziale, la censura mira, in realtà, ad ottenere una rivalutazione delle circostanze poste a fondamento della relativa affermazione di detto collegamento. Ebbene il collegamento funzionale fra negozi postula un accertamento riservato al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità (…)”.
Il collegamento tra mutuo e compravendita è stato fondato su elementi coerenti e logicamente valutati dalla Corte d’appello e la richiesta della banca di una nuova valutazione di tali circostanze non è consentita nel giudizio di legittimità. Secondo la Corte, i giudici di merito hanno correttamente considerato la volontà delle parti e l’operazione economica nel suo complesso.
Di conseguenza:
La Cassazione ha rigettato i motivi della banca sulla nullità della vendita e sul collegamento con il mutuo, confermando:
- la nullità della compravendita dell’immobile abusivo;
- la nullità del mutuo ipotecario funzionalmente collegato;
- la restituzione agli acquirenti delle rate già versate;
- l’eliminazione della condanna della banca alle spese d’appello in favore del Comune e del notaio;
- la banca deve restituire agli acquirenti le spese del giudizio di Cassazione.
Scarica l'ordinanza in allegato
Keywords: condono edilizio, compravendita immobiliare, immobile abusivo, data di ultimazione dei lavori, mutuo.
FAQ TECNICHE: Condono edilizio e compravendita nulla | Ingenio
Quando una domanda di condono edilizio con dati falsi può incidere sulla compravendita?
Quando la falsità riguarda un elemento decisivo per la possibilità stessa di ottenere il condono. Nel caso esaminato dalla Cassazione, era falsa la dichiarazione sulla data di ultimazione dei lavori. Se da quella data dipende l’accesso al condono, non si è davanti a una semplice irregolarità dell’opera, ma a una domanda che non può sostenere il titolo richiamato nella compravendita.
È sufficiente che nell’atto di vendita siano indicati gli estremi di un titolo edilizio?
Non sempre. La giurisprudenza considera la nullità urbanistica una nullità “testuale”: in linea generale occorre che nell’atto siano indicati gli estremi del titolo, ma il titolo deve anche esistere realmente ed essere riferibile all’immobile. Una mera difformità dell’immobile rispetto a un titolo reale non determina automaticamente la nullità del contratto sotto questo specifico profilo.
Quali norme disciplinano la nullità della vendita di immobili abusivi?
I riferimenti centrali richiamati dalla Cassazione sono l’art. 46 del DPR 380/2001, gli artt. 17 e 40 della L. 47/1985 e l’art. 1418, comma 3, del Codice civile. L’art. 46 prevede, per gli edifici interessati dalla disposizione, la nullità degli atti quando mancano le dichiarazioni richieste sul titolo abilitativo.
Qual è il vantaggio pratico del principio affermato dalla Cassazione?
Il principio distingue due situazioni che non devono essere confuse: immobile difforme da un titolo realmente esistente e titolo o domanda di condono solo formalmente richiamati ma sostanzialmente inesistenti. La distinzione è determinante nelle verifiche preliminari alla compravendita e riduce il rischio di considerare sufficiente la mera presenza formale di una pratica edilizia.
Cosa dovrebbe verificare il tecnico prima di una compravendita con condono pendente o pregresso?
Occorre ricostruire la documentazione urbanistico-edilizia e verificare almeno la riferibilità della pratica all’immobile, la cronologia delle opere e la coerenza delle dichiarazioni poste a fondamento del condono. La sola presenza di un protocollo non risolve il problema se emergono elementi che rendono la sanatoria non concedibile. Le verifiche specifiche dipendono dalla legge di condono applicabile e dalla situazione amministrativa concreta: [Verificare specifica tecnica/norma].
Quali controlli documentali sono opportuni nel tempo?
Nei trasferimenti di immobili interessati da condono è opportuno conservare e confrontare domanda, ricevuta di presentazione, documentazione tecnica, dichiarazioni sulla data delle opere, eventuali provvedimenti comunali e successivi titoli edilizi. Particolare attenzione va dedicata alla corrispondenza tra immobile effettivamente trasferito e documentazione urbanistica richiamata nell’atto.
Qual è l’errore principale da evitare quando esiste una domanda di condono?
L’errore è equiparare automaticamente “domanda presentata” a “immobile condonabile”. La Cassazione n. 23605/2026 mostra che, se la domanda poggia su una dichiarazione falsa relativa a un presupposto essenziale, la sua mera esistenza materiale non basta. Analogamente, non va affermato in termini generali che qualsiasi abuso renda nulla la vendita: la disciplina distingue tra titolo realmente esistente, difformità dell’opera e inesistenza del titolo.
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