Non si inibire una SCIA adottando provvedimenti senza rispettare i dovuti requisiti e i relativi limiti temporali. Il TAR Emilia-Romagna, Bologna, con sentenza n. 1448/2026, ha annullato il diniego espresso dal Comune nei confronti di una SCIA in sanatoria, riguardante serre agricole fisse con struttura depositata all’ex ufficio Genio Civile per esigenze produttive dell’imprenditore agricolo. Il punto focale è il consolidamento della segnalazione certificata di inizio attività edilizia nelle rispettive fasi di controllo consequenziale: una volta esauriti i poteri inibitori ordinari, l’amministrazione deve agire utilizzando l’autotutela e rispettarne condizioni e garanzie.
Punti chiave
- La SCIA produce effetti secondo il modello dell’articolo 19 della legge n. 241/1990 e non attende un provvedimento di accoglimento.
- Decorso il termine inibitorio, il Comune deve ricorrere all’autotutela con i relativi presupposti.
- Una difformità strutturale va qualificata concretamente, distinguendo tra vizio procedurale e abuso sostanziale, quest’ultimo rientrante in variazione essenziale.
Serre realizzate difformità strutturale dal progetto
Dal punto di vista strutturale e sismico, le opere oggetto di contenzioso erano caratterizzate da materiali strutturali diversi da quelli indicati nella relativa pratica sismica (realizzazione con struttura metallica dei pilastri, previsti nel progetto depositato in cemento armato, e delle travi principali di copertura, previste nel progetto depositato in legno). Pertanto, tali discordanze configuravano una mera irregolarità procedimentale quanto alla tipologia strutturale eseguita rispetto a quella prevista in progetto, su cui la parte interessata è riuscita, in seguito, ad ottenere il titolo di autorizzazione sismica in sanatoria da parte della stessa amministrazione in relazione alle modalità costruttive in concreto realizzate. Ciò nonostante, il Comune aveva emesso l’ordinanza di demolizione e negato l’efficacia della successiva SCIA in sanatoria, valorizzando la difformità dei profili sismici.
Sugli illeciti edilizi di portata strutturale o antisismica è opportuno riprendere quanto già specificato in precedente post sugli abusi strutturali, ossia che esiste una particolare categoria che rientra all’interno delle variazioni essenziali, di cui all’articolo 32, comma 1, lettera e) del D.P.R. 380/2001:
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
L’esclusione da questa ipotesi di variazioni essenziali ha consentito di ritenere sufficiente una SCIA in sanatoria. Per comprendere più velocemente il concetto, si riprendono le stesse considerazioni espresse nella sentenza T.A.R. Emilia-Romagna n. 1448/2026, dove è demarcata la distinzione tra illeciti antisismici “formali” da quelli “sostanziali”:
«affinché un intervento edilizio possa ritenersi realizzato con variazioni essenziali al progetto approvato occorre che la riscontrata violazione delle norme tecniche in materia di edilizia antisismica “non attenga a fatti procedurali”; è richiesto, in altre parole, che si tratti di violazione sostanziale e “non procedurale delle norme in materia di edilizia antisismica».
Questa sentenza del TAR ci conferma ancora che non si deve qualificare ogni difformità strutturale in irregolarità maggiore: si rende invece necessario qualificare l’opera illecita sulla base della disciplina regionale, delle norme tecniche delle costruzioni applicabili e degli effetti urbanistico-edilizi prodotti.
Il consolidamento della SCIA e il passaggio all’autotutela
La procedura di SCIA edilizia, anche in regime di sanatoria, deve sottostare agli stessi requisiti e paletti imposti dall’articolo 19 della L. 241/1990, e pertanto rispettare quanto richiamato e riferito alle stesse regole di annullamento in autotutela. Si precisa però che la SCIA in sanatoria trattata in questa sentenza TAR è stata presentata prima della L. 105/2024 “Salva Casa”, e inoltre in un territorio dotato di una puntuale legislazione edilizia regionale.
Detto ciò, le regole generali valgono per tutti: la SCIA è efficace dalla presentazione, mentre resta ferma la possibilità dell’amministrazione di vietare la prosecuzione o ordinare la rimozione entro i termini stabiliti, ossia trenta giorni in edilizia. Decorso tale periodo, il controllo non scompare, ma cambia natura, e il Comune deve utilizzare i poteri previsti dall’articolo 21-nonies, sulla base di precisi presupposti per l’annullamento d’ufficio.
Nel caso esaminato, la segnalazione certificata in sanatoria risultava già consolidata al momento del provvedimento espresso, pertanto il Comune non poteva comportarsi come se fosse ancora decorso il termine inibitorio. Sul tema è utile rinviare alla lettura di apposito approfondimento sulle modalità e procedure di inefficacia della SCIA.
Per applicare la corretta modalità di verifica procedurale occorre prima identificare la tipologia di SCIA, la data di presentazione, l’eventuale richiesta di integrazioni, il momento in cui il Comune ha esercitato i poteri conformativi/inibitori e la disciplina regionale vigente. Inoltre, devono essere considerati separatamente i titoli abilitativi edilizi dalle pratiche di settore, come nel caso di specie il deposito o autorizzazione sismica.
Conclusioni e consigli utili
Sulla SCIA depositata il Comune conserva poteri di controllo, ma deve esercitarli nella fase giuridica corretta. Decorsi i termini di trenta giorni della prima fase di controllo e dei poteri inibitori, una SCIA ormai consolidata non può essere rimossa con un semplice diniego tardivo: occorre motivare adeguatamente i presupposti dell’autotutela e una valutazione aggiornata dei titoli settoriali sopravvenuti. Ogni professionista tecnico sa che la trafila iniziale della SCIA è la seguente, senza però contare la seconda fase di intervento in autotutela per inefficacia nei successivi sei mesi, oppure la terza fase di intervento in autotutela oltre tale termine semestrale:
Senza questa sequenza è facile confondere una carenza originaria con un potere comunale ancora esercitabile.
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Sono CARLO PAGLIAI, ingegnere urbanista, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare.
Normativa e giurisprudenza richiamate
Domande frequenti
Una SCIA consolidata diventa intoccabile?
No, perchè può essere riesaminata mediante autotutela, rispettando termini, interesse pubblico e ulteriori presupposti previsti dall’articolo 21-nonies L. 241/1990.
Il titolo sismico ottenuto in sanatoria regolarizza automaticamente la difformità edilizia?
No, sono due piani che restano indipendenti: il titolo sismico può rimuovere una specifica criticità strutturale, ma occorre verificare anche la conformità edilizia e urbanistica.
Ogni differenza strutturale costituisce variazione essenziale?
No, semmai la qualificazione dipende da consistenza e dalla rilevanza sostanziale, nonché dalla disciplina regionale applicabile, per questo richiede una valutazione tecnica e giuridica del caso concreto.
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