Nota – Questo comunicato è stato pubblicato integralmente come contributo esterno. Questo contenuto non è pertanto un articolo prodotto dalla redazione di BolognaToday
L’Emilia-Romagna accelera sul fronte delle politiche abitative con un programma che mette sul piatto 300 milioni di euro per recuperare abitazioni pubbliche non assegnate, migliorare l’efficienza energetica degli edifici e aumentare l’offerta di alloggi a canone calmierato.
Il Piano casa regionale nasce da una constatazione concreta: una parte del patrimonio pubblico esiste già, ma non può essere assegnata perché necessita di lavori. La strategia scelta dalla Regione consiste quindi, almeno nella prima fase, nel recuperare abitazioni già disponibili anziché concentrare tutte le risorse sulla costruzione di nuovi edifici. Il programma ha un orizzonte di cinque anni. La Regione ha indicato l’obiettivo di intervenire complessivamente su migliaia di alloggi, mentre per la prima tranche operativa sono stati individuati 1.011 appartamenti da ristrutturare e successivamente destinare alla locazione a canone calmierato. Da dove arrivano i 300 milioni? Il piano regionale poggia su una combinazione di risorse pubbliche e finanziamento a lungo termine. La dotazione complessiva prevista arriva a 300 milioni di euro: 100 milioni di finanza regionale e fino a 200 milioni attraverso un mutuo agevolato della Banca europea per gli investimenti (Bei). Il finanziamento Bei dovrebbe essere rimborsato nell’arco di 30 anni attraverso un meccanismo collegato agli introiti derivanti dai canoni di locazione. È quindi un modello che cerca di trasformare il patrimonio abitativo recuperato in una fonte di entrate destinata a sostenere nel tempo il costo dell’operazione. Nel settembre 2026 l’Assemblea legislativa ha inoltre esaminato il progetto di legge regionale relativo ai 200 milioni di mutui, articolati in 50 milioni nel 2027 e 150 milioni nel 2028. Le risorse dovrebbero finanziare manutenzione, efficientamento, abbattimento delle barriere architettoniche e nuovi interventi abitativi.
La prima fotografia: 1.011 alloggi da recuperare Il dato più significativo riguarda la prima operazione concreta. La Regione ha individuato 1.011 alloggi che necessitano di interventi prima di poter essere assegnati. Per questa prima fase sono stati stanziati 30 milioni di euro di fondi FESR. La distribuzione non è uniforme sul territorio regionale.
La fotografia ufficiale indica: Bologna – 157; Piacenza- 20; Parma – 38; Reggio Emilia – 186; Ferrara – 252; Forlì – 8; Ravenna – 23; Altri territori – 327 per un totale di 1.011 La concentrazione degli interventi mostra quanto la questione abitativa abbia una dimensione territoriale: non basta parlare genericamente di “emergenza casa”, perché il fabbisogno varia sensibilmente tra città e aree della regione. Perché recuperare gli alloggi sfitti? Il punto di partenza del programma è il patrimonio di edilizia residenziale pubblica che, pur essendo già esistente, non è immediatamente utilizzabile. La Regione ha impostato il piano proprio per intervenire sugli appartamenti che risultano non assegnati perché necessitano di ristrutturazione o riqualificazione. La scelta ha una conseguenza importante: l’investimento non crea soltanto nuova offerta abitativa, ma consente di riportare sul mercato sociale abitazioni già presenti nel patrimonio pubblico. La Regione ha inoltre previsto una seconda linea dedicata all’efficientamento energetico degli edifici Erp e una terza orientata alla realizzazione di nuovi alloggi, anche attraverso la trasformazione di immobili pubblici dismessi e aree già destinate all’edilizia. Chi può accedere agli alloggi? Il programma è indirizzato soprattutto alla cosiddetta fascia grigia, composta da persone e famiglie che non rientrano necessariamente nei requisiti dell’edilizia popolare tradizionale, ma che incontrano difficoltà a sostenere i prezzi del mercato privato.
Per la prima fase possono presentare domanda persone e nuclei familiari con: • Isee compreso tra 8.000 e 35.000 euro; • reddito complessivo del nucleo non inferiore a 16.000 euro; • assenza di proprietà di altri alloggi nel territorio regionale; • un rapporto tra canone e reddito familiare netto non superiore al 20%. È previsto inoltre l’obbligo di trasferire la residenza nell’alloggio entro 90 giorni dalla firma del contratto. Questi criteri rendono evidente la natura intermedia dell’intervento: non si tratta semplicemente di ampliare l’Erp destinato alle situazioni di maggiore fragilità, ma di creare una fascia di abitazioni accessibili anche a lavoratori e famiglie con redditi medio-bassi. Un canone costruito sulla capacità economica della famiglia Uno degli elementi centrali del programma è il rapporto tra canone e reddito. Il requisito del 20% introduce una soglia precisa: l’affitto dell’alloggio non dovrebbe assorbire più di un quinto del reddito familiare netto.
La Regione prevede inoltre che il contratto di locazione degli alloggi Ers sia assimilato al canone concordato, con durata 6+2 anni. Questo aspetto è particolarmente rilevante perché sposta il baricentro della politica abitativa: non soltanto assegnare una casa, ma cercare di mantenere sostenibile nel tempo il costo dell’abitare. Non soltanto graduatorie: si parte dalla domanda reale Un’altra caratteristica del programma riguarda il rapporto tra domanda e offerta. La Regione ha effettuato una ricognizione insieme ai Comuni e alle Acer per individuare gli alloggi recuperabili e, successivamente, ha aperto una procedura per raccogliere le candidature delle persone interessate alla locazione. L’obiettivo è evitare che la ristrutturazione di un immobile preceda completamente la verifica dell’effettiva domanda abitativa. È una logica di programmazione per domanda, particolarmente importante quando le risorse pubbliche sono limitate: prima si individuano i territori e i potenziali destinatari, poi si orientano gli interventi. La Regione ha infatti dichiarato di voler concentrare prioritariamente le risorse nei territori caratterizzati dalla maggiore intensità della domanda abitativa.
Il caso di Bologna rappresenta uno dei territori interessati dalla prima fase del programma, con 157 alloggi individuati. Il dato va letto nel quadro più ampio delle pressioni che interessano il mercato abitativo nelle aree urbane. La disponibilità di abitazioni a canone calmierato diventa particolarmente rilevante dove il costo della locazione privata rende più difficile l’accesso alla casa per lavoratori e nuclei familiari con redditi intermedi. Per la Regione il Piano casa non è quindi soltanto una misura di manutenzione del patrimonio pubblico. È anche uno strumento per aumentare l’offerta abitativa accessibile nei territori dove la domanda è maggiore Un problema che supera l’edilizia popolare Il tema non riguarda esclusivamente chi è già inserito nelle graduatorie Erp.
I dati Istat sulle condizioni economiche delle famiglie mostrano che nel 2025 il 22,6% della popolazione italiana era a rischio di povertà o esclusione sociale. Nello stesso anno la grave deprivazione materiale e sociale riguardava il 5,2% della popolazione, oltre tre milioni di persone. Tra le difficoltà considerate rientra anche l’incapacità di sostenere spese come il pagamento dell’affitto. (Istat) Questi dati sono nazionali e non possono essere automaticamente sovrapposti alla situazione dell’Emilia-Romagna, ma aiutano a collocare il Piano regionale dentro un fenomeno più ampio: la difficoltà di accesso a un’abitazione economicamente sostenibile interessa una fascia più ampia rispetto alla sola popolazione tradizionalmente destinataria dell’edilizia residenziale pubblica.
Il patrimonio abitativo inutilizzato Anche il dato nazionale sul patrimonio abitativo aiuta a comprendere la strategia adottata dalla Regione. Secondo l’Istat, nel periodo 2021-2023 il patrimonio abitativo italiano ha superato 35,6 milioni di abitazioni. Di queste, oltre 26 milioni risultavano occupate da persone residenti, mentre circa 9,5 milioni erano non occupate oppure occupate da persone non residenti. (Istat) Il dato nazionale, naturalmente, comprende situazioni molto diverse e non equivale al numero di alloggi pubblici sfitti. Ma evidenzia un tema strutturale: il problema abitativo non dipende esclusivamente dalla quantità complessiva di abitazioni esistenti, bensì anche dalla loro disponibilità effettiva, localizzazione, condizioni, destinazione e accessibilità economica. È proprio su questo punto che si concentra il Piano dell’Emilia-Romagna. Dalla ristrutturazione alla nuova costruzione Il recupero degli immobili esistenti costituisce soltanto il primo tassello. La seconda parte del programma riguarda infatti la possibilità di realizzare nuovi alloggi Ers, intervenendo anche su edifici pubblici dismessi o su aree già destinate all’edilizia. Il progetto regionale prevede inoltre interventi di efficientamento energetico e abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici esistenti.
La strategia diventa quindi duplice: recuperare rapidamente ciò che già esiste e, parallelamente, aumentare l’offerta abitativa futura. Fondo affitti e housing sociale: il Piano non è una misura isolata Il Piano casa si inserisce in una politica regionale più ampia. La Regione indica anche 10 milioni di euro all’anno per il Fondo affitti e 5 milioni per l’housing sociale, con l’obiettivo di sostenere famiglie, giovani e lavoratori che incontrano difficoltà nel mercato abitativo. Il quadro complessivo comprende quindi diversi strumenti: recupero degli alloggi pubblici, edilizia residenziale sociale, sostegno alla locazione, efficientamento energetico e nuovi interventi abitativi. La vera sfida: trasformare le risorse in alloggi assegnati Il dato finanziario è rilevante, ma non è l’unico indicatore da osservare. Il successo operativo del programma dipenderà dalla capacità di trasformare i 300 milioni stanziati o attivabili in cantieri, abitazioni recuperate e, soprattutto, contratti di locazione effettivamente sottoscritti. La prima verifica sarà quindi rappresentata dai 1.011 alloggi individuati nella fase iniziale.
Se il percorso procederà secondo la programmazione regionale, questi immobili potranno tornare rapidamente nel circuito abitativo, offrendo una risposta concreta a famiglie con redditi troppo elevati per alcune forme di edilizia popolare ma insufficienti, in molti casi, per sostenere senza difficoltà i canoni del mercato privato. Il Piano casa dell’Emilia-Romagna si presenta così come un’operazione di rigenerazione del patrimonio pubblico prima ancora che come un semplice programma di nuove costruzioni: recuperare gli alloggi inutilizzati, collegarli alla domanda reale e mantenere il canone entro una soglia compatibile con il reddito familiare.
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