La signora Van di Ho Chi Minh City, che ha contratto un mutuo di 2 miliardi di VND con una durata di 20 anni, ha dichiarato di aver pagato circa 22 milioni di VND al mese (capitale e interessi). Dopo un periodo agevolato di 12 mesi, il tasso di interesse sul mutuo è aumentato dall’8,5% al 13,5% annuo, portando l’importo totale da pagare a quasi 29 milioni di VND. Queste informazioni, diffuse la sera del 27 settembre, si riferiscono a un contratto specifico e non rappresentano un tasso generale applicabile a tutti i mutuatari.
Una differenza di quasi 7 milioni di dong assume un significato completamente diverso se paragonata al bilancio familiare. La casa è sempre la stessa, il debito va comunque pagato, ma il reddito disponibile per le spese di sostentamento si è ridotto drasticamente.
Il problema non riguarda solo un tasso di interesse più elevato. Riguarda il divario tra il piano finanziario al momento della firma del contratto e il flusso di cassa che deve essere mantenuto una volta terminato l’incentivo.
I tassi di interesse preferenziali sono a tempo limitato. Ad esempio, nella sezione Domande e Risposte relativa ai mutui ipotecari, BIDV afferma che il periodo preferenziale può essere di 6, 12 o 24 mesi a seconda dell’opzione e delle condizioni in vigore al momento, dopodiché passa a un meccanismo a tasso variabile. Queste informazioni descrivono le modalità operative del prodotto da parte della banca e non garantiscono che la banca erogherà il mutuo nel caso sopracitato.
Pertanto, la domanda a cui rispondere prima di richiedere un prestito non si limita al solo tasso di interesse iniziale. Chi richiede un prestito deve sapere su quale base viene calcolato il tasso di interesse dopo il periodo promozionale iniziale, quanto margine viene aggiunto e con quale frequenza viene adeguato. Per i prestiti con un periodo di grazia prima del rimborso del capitale, è necessario considerare anche la data esatta in cui iniziano i pagamenti sia del capitale che degli interessi.
Questi due momenti potrebbero differire. Un foglio di calcolo che mostri solo il periodo di rimborso più breve non rifletterà appieno gli obblighi dell’intero processo di prestito.
Quanto può costare un punto percentuale al mese?
Per illustrare questo concetto con un calcolo: mantenendo il saldo residuo a 1 miliardo di VND, un aumento di 1 punto percentuale del tasso di interesse ogni anno corrisponde a un aumento di 10 milioni di VND di interessi all’anno, pari a una media di circa 833.000 VND al mese.
Se il tasso di interesse aumentasse di 3 punti percentuali, gli interessi aggiuntivi maturati sarebbero pari a circa 2,5 milioni di VND al mese, sullo stesso saldo residuo ipotizzato. Per un saldo di 2 miliardi di VND, ciò si tradurrebbe in un aumento di circa 5 milioni di VND.
Si tratta di un calcolo semplificato, elaborato dall’articolo per illustrare la sensibilità dei costi di finanziamento, che non tiene conto della diminuzione del saldo, del numero effettivo di giorni, dei piani di rimborso e dei metodi di calcolo specifici di ciascun contratto. Non intende inoltre ricostruire con precisione l’importo del rimborso nel caso della signora Vân.
Lo scopo di questo calcolo è aiutare i mutuatari a capire in che misura un aumento del tasso di interesse si traduca in un aumento monetario. Pochi punti percentuali possono sembrare irrisori, ma moltiplicati per un saldo residuo elevato, rappresentano una spesa mensile fissa da far fronte.
Simulare diversi scenari non significa necessariamente che i tassi di interesse saliranno a quel livello. È un modo per testare la solidità del bilancio familiare: se i costi dei prestiti sono superiori alle aspettative o il reddito diminuisce temporaneamente, la famiglia sarà comunque in grado di far fronte ai propri obblighi senza tagliare le spese essenziali?
Anche il contesto di mercato va interpretato correttamente. I dati sui tassi di interesse medi sui prestiti per il mese di agosto, raccolti fino al 21 settembre, mostrano che molte banche hanno aumentato i tassi rispetto al mese precedente, mentre alcune li hanno ridotti. Il tasso di interesse medio di una banca non è il prezzo applicato a tutti i clienti o a tutti i mutui.
Pertanto, i mutuatari non possono semplicemente prendere una cifra da un notiziario per calcolare i propri obblighi. I documenti da verificare sono il contratto, l’avviso di adeguamento e il piano di rimborso del prestito stesso.
Margini di profitto più bassi non significano necessariamente costi totali inferiori.
Quando le rate aumentano, cambiare banca potrebbe diventare un’opzione da considerare. Ma confrontare due tassi di interesse non è sufficiente.
Nel caso della signora Van, la debitrice ha segnalato difficoltà nel trasferimento del prestito a causa di penali per il rimborso anticipato, condizioni di recupero preferenziali e procedure per il nuovo prestito. Tali condizioni sono vincolate al contratto in questione e non si può presumere che siano presenti presso tutte le banche.
Un confronto utile richiede di considerare tutti i costi nello stesso arco temporale. Se il nuovo prestito riduce gli interessi mensili ma comporta costi iniziali significativi, è necessario calcolare quanto tempo ci vorrà perché il risparmio compensi i costi di conversione. Occorre inoltre tenere conto delle modifiche agli obblighi di rimborso dopo la fine del nuovo periodo preferenziale.
Analogamente, la vendita di un immobile non è una soluzione che si possa concludere immediatamente basandosi unicamente sulla decisione del venditore. Pertanto, un piano di finanziamento a lungo termine risulterebbe incerto se si fondasse unicamente sul presupposto che, in caso di difficoltà, la casa possa essere venduta rapidamente o si possa ottenere un prestito altrove.
Per i potenziali mutuatari, un approccio più chiaro consiste nel richiedere alla banca un piano di rimborso che illustri gli obblighi di pagamento suddivisi in fasi, unitamente alle ipotesi sui tassi di interesse successivi all’applicazione del regime preferenziale. Per i mutuatari già esistenti, confrontare interessi, saldi residui e tappe di adeguamento aiuta a individuare eventuali cambiamenti prima che diventino un problema urgente in prossimità della data di scadenza del pagamento.
La banca può anche rendere le informazioni più comprensibili presentando l’importo da pagare in scenari specifici direttamente accanto al tasso di interesse preferenziale. Una formula completa nel contratto è necessaria; allo stesso tempo, una chiara illustrazione aiuta i clienti a capire come tale formula influisce sulla loro vita.
L’acquisto di una casa è una decisione a lungo termine. La tua capacità di rimborsare il mutuo dovrebbe essere valutata in base al tuo reddito residuo dopo aver coperto le spese essenziali e i risparmi, e non solo in base alla tua capacità di pagare l’acconto iniziale. Un piano di acquisto di una casa sostenibile deve resistere alla prova del tempo, anche dopo la scadenza del mutuo.
Fonte: https://baovanhoa.vn/kinh-te/tu-gan-22-len-29-trieu-dong-moi-thang-khoan-vay-mua-nha-doi-khac-sau-uu-dai-269594.html
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