Immobile abusivo e nuovi lavori, contaminazione dell’illegittimità edilizia (Cass. pen. 19253/2026) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Effettuare nuove opere su un immobile abusivo può integrare un nuovo reato edilizio, anche quando l’intervento sarebbe astrattamente manutentivo? Sì, la sentenza di Cassazione penale n. 19253/2026 conferma il principio di reiterazione dell’illecito penalmente rilevante e l’effetto di contaminazione dell’abusività sulle opere successive.

Introduzione

Un organismo edilizio abusivo compiuto da molti anni non diviene automaticamente una base legittima sulla quale realizzare nuovi interventi. Occorre distinguere infatti la cessazione o prescrizione del precedente reato edilizio dalla persistente natura di abusività del manufatto, in quanto sono profili diversi, spesso confusi tra loro. La Cassazione penale, con la sentenza n. 19253/2026, è tornata proprio su questo argomento e ha confermato che ulteriori interventi eseguiti su una costruzione abusiva possono configurare la ripresa dell’attività criminosa originaria, perfino quando si tratti di manutenzione ordinaria. In termini pratici si può definire “effetto di contaminazione dell’abusività“, rafforzato anche dalla nuova definizione di Stato Legittimi contenuta nell’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001. Tradotto papale papale: prima di presentare una CILA, SCIA o perfino prima di eseguire semplici manutenzioni occorre verificare il pieno Stato Legittimo della parte immobiliare interessata. E qui ci sarebbe anche da fare una lunga distinzione tra immobile e unità immobiliare.

Punti chiave:

1. La cessazione del precedente reato edilizio non rende legittimo il manufatto abusivo, neppure con la sua prescrizione: l’irregolarità edilizia permane nel tempo.
2. Nuovi interventi sull’opera abusiva possono integrare e reiterare un nuovo reato edilizio, anche qualora qualificabili astrattamente come manutenzione ordinaria.
3. Il titolo abilitativo o la comunicazione relativa ai nuovi lavori non regolarizza la situazione irregolare preesistente: occorre prima verificare la legittimità dell’immobile interessato dall’intervento.

Cassazione 19253/2026: il manufatto abusivo era stato modificato nuovamente

La vicenda riguardava la realizzazione di un manufatto di circa 90 mq sul lastrico solare di un edificio, situato in zona sismica e sottoposta a vincolo paesaggistico, in cui erano stati contestati vari reati edilizi previsti di cui agli articoli 44, c.1, lettera c) e articoli 83, 93 e 95 del D.P.R. 380/2001, oltre al reato paesaggistico di cui all’articolo 181, comma 1, del D.Lgs. 42/2004.

La difesa aveva sostenuto che tale manufatto non fosse stato costruito ex novo in epoca recente, ma fosse sostanzialmente riconducibile a una sopraelevazione già interessata da un provvedimento di sequestro del 2004. Tuttavia è stata contestata la differente altezza del manufatto, mentre la presenza di materiali e caratteristiche costruttive dimostravano quantomeno l’esecuzione di successivi lavori di ristrutturazione comportanti modifica di sagoma.

Intervenire sull’abuso significa reiterare l’illecito edilizio

Il punto nodale non riguarda soltanto quale categoria di intervento debba essere attribuita alle opere successive, ma la legittimità della costruzione sulla quale le opere sono state eseguite. La Cassazione ha infatti richiamato un principio ormai consolidato nella giurisprudenza penale:

«In tema di reati edilizi, infatti, qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente» (Cass. pen. n. 19253/2026, n. 30673/2021 e n. 48026/2019).

Sul punto avevo già approfondito come anche la manutenzione ordinaria presupponga lo Stato Legittimo dell’immobile, proprio perché perfino interventi normalmente privi di rilevanza e liberi (condizionatamente) a livello edilizio, possono assumere una diversa qualificazione quando vengono compiuti su opere abusive all’origine.

L’effetto di contaminazione dell’abusività

Ho definito questa problematica “contaminazione dell’illegittimità originaria alle opere successive“: ciò non significa che ogni minima irregolarità presente in qualsiasi punto dell’edificio possa trasformare automaticamente ogni intervento successivo in un reato edilizio. L’attuale configurazione del testo unico edilizia dispone la necessità di verificare quale parte dell’immobile sia abusiva, quale rapporto strutturale e funzionale esista con le nuove opere e quale sia la consistenza dell’illecito originario.

Il criterio “principio” è quello formalizzato dalla nozione di Stato Legittimo nel T.U.E., e ciò diventa particolarmente rigido quando le nuove opere si effettuano direttamente su un manufatto abusivo, completandolo, modificandolo, ristrutturandolo o mantenendolo materialmente in situ. La Cassazione aveva già applicato un’impostazione analoga verso la presentazione di una CILA, ritenendo escluso il suo utilizzo per opere da eseguire su manufatti abusivi non previamente condonati o sanati, vedasi il post: CILA vietata su edifici irregolari, ancora la Cassazione.

L’esibizione di una CILA, SCIA o altro titolo abilitativo riguardante distinte opere successive non può essere valutato isolatamente dalla legittimità del manufatto sul quale si interviene.

Reato prescritto e abuso edilizio sono questioni diverse

Quando si trattano i profili amministrativi e penali dell’abusivismo, occorre evitare di sovrapporre automaticamente tra loro, perchè la Cassazione penale esamina la configurabilità dei reati edilizi, e spesso adotta criteri particolarmente rigorosi sulla possibilità di effettuare attività edilizia sui manufatti abusivi. Invece, nella giurisprudenza amministrativa si rilevano anche decisioni che, soprattutto in presenza di condono inevaso, hanno ritenuto ammissibile l’esecuzione di interventi meramente manutentivi incapaci di trasformare il manufatto.

Detto ciò, il reato edilizio originario potrebbe risultare prescritto, e anche a distanza di anni ciò non equivale alla regolarizzazione urbanistico-edilizia dell’opera, ma la natura abusiva “amministrativa” del manufatto può continuare a persistere. Per questo motivo, qualora venissero intrapresi nuovi interventi edilizi, questi ultimi costituirebbero un fatto nuovo, da valutare autonomamente sotto il profilo penale, a causa della immanenza dell’abuso edilizio e nuovo reato derivante dagli interventi successivi.

Perciò non è possibile ipotizzare che “l’abuso è vecchio e il reato è prescritto, quindi posso almeno fare manutenzione”: la prescrizione del reato edilizio interessa il precedente illecito penale, senza però poter attribuire alcuna legittimazione al manufatto e alle opere ivi compiute.

Anche sotto questo profilo la giurisprudenza penale mantiene una posizione particolarmente restrittiva: la semplice pendenza della domanda di condono non consente di considerare già legittimo il manufatto e di trasformarlo liberamente. Inoltre, esiste una specifica possibilità per effettuare lavori di completamento su manufatti “a rustico” oggetto di condono pendente, seppur risicata.

Lo stesso discorso coinvolge quegli immobili interessati ancora da vecchie domande di condono ancora pendenti o inevase: fintanto che non sia rilasciato il relativo titolo in sanatoria, l’opera o il manufatto rimane normalmente non legittimato. Sulla possibilità di effettuare interventi su immobili ancora interessati dall’istruttoria di condono, si deve rammentare l’esistenza di diversi orientamenti, spiegati in questo post: Istanza di condono edilizio in attesa di rilascio: evitare ristrutturazioni e ulteriori opere.

Conclusioni e consigli utili

Non esiste una regola operativa secondo cui qualsiasi irregolarità presente nell’immobile vieti automaticamente qualunque opera in qualsiasi sua parte, per cui si rende necessario esaminare specificatamente il tipo di abuso, la sua consistenza, la porzione interessata dai nuovi lavori, l’eventuale procedura di sanatoria o condono in itinere e la categoria dell’intervento successivo.

La Cassazione penale, con sentenza n. 19253/2026, ha confermato un principio severo ma ormai consolidato: non si può valutare la legittimità di un nuovo intervento edilizio ignorando il profilo di legittimità del manufatto su cui si interviene.

Proprio perché opere successive incidono direttamente sulla costruzione abusiva, anche se di apparente entità, possono configurare una nuova attività edilizia illecita e, nei casi previsti dalla legge, reiterare un nuovo reato edilizio. Si consiglia di iniziare i lavori soltanto dopo aver verificato, tramite professionista tecnico:

• lo Stato Legittimo dell’immobile e soprattutto della porzione interessata;
• tipologia e rilevanza delle eventuali difformità;
• eventuali sanatorie o condoni effettivamente conclusi o ancora pendenti;
• rapporto tra abuso preesistente e nuove opere;
• qualificazione della categoria di intervento e relativo regime amministrativo (anche verso le altre norme di settore).

Prima di depositare una pratica edilizia occorre verificare la legittimità dell’immobile, perchè l’assenza di questa verifica preventiva può rivelarsi un errore grave, soprattutto quando l’abuso originario rientra nell’ambito penale.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

1. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 44 – sanzioni penali in materia edilizia.
2. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 83, 93 e 95 – disciplina e sanzioni relative agli interventi in zona sismica, richiamate nella fattispecie oggetto della sentenza.
3. D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 181 – opere eseguite in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, contestato nella fattispecie esaminata.

Giurisprudenza

1. Cassazione penale, Sez. III, n. 19253/2026, udienza 14 maggio 2026 – ulteriori lavori su manufatto abusivo e ripresa dell’attività criminosa originaria.
2. Cassazione penale, Sez. III, n. 15948/2026 – opere successive su manufatti interessati da domanda di condono ancora pendente.
3. Cassazione penale, Sez. III, n. 12730/2026 – immanenza dell’abusività dell’opera e conseguenze degli interventi edilizi successivi.
4. Cassazione penale, Sez. III, n. 805/2022 – CILA e interventi eseguiti su manufatti abusivi non previamente regolarizzati.
5. Cassazione penale, Sez. III, n. 30673/2021 – conferma del principio relativo agli interventi successivi su manufatti abusivi.
6. Cassazione penale, Sez. III, n. 48026/2019 – qualsiasi intervento su costruzione abusiva può costituire nuova ripresa dell’attività criminosa, compresa la manutenzione ordinaria.

FAQ

Si può fare manutenzione ordinaria su un immobile abusivo?

Secondo il consolidato orientamento della Cassazione penale, anche la manutenzione ordinaria eseguita direttamente su una costruzione abusiva può costituire ripresa dell’attività criminosa originaria. Occorre però valutare concretamente abuso, parte interessata e opere da realizzare.

Se il vecchio reato edilizio è prescritto posso effettuare nuovi lavori?

La prescrizione del precedente reato non regolarizza urbanisticamente l’immobile; se il manufatto rimane abusivo, i lavori successivi possono costituire un nuovo illecito e, nei casi previsti, un nuovo reato edilizio.

Una CILA rende leciti i lavori su un immobile abusivo?

No, la mera presentazione della CILA non sana l’abuso preesistente, così come difficilmente un titolo abilitativo può avere effetto di sanatoria implicita. La giurisprudenza penale ha più volte escluso che il regime della CILA possa legittimare opere direttamente inerenti a manufatti abusivi non previamente regolarizzati.

Posso ristrutturare un immobile con domanda di condono ancora pendente?

È una situazione particolarmente delicata: la giurisprudenza penale mantiene un orientamento contrario, mentre alcune pronunce amministrative hanno ammesso soltanto interventi strettamente manutentivi. Si consiglia di effettuare opere solo su immobili regolari o sanati.

Cosa significa “contaminazione dell’abusività”?

È un’espressione coniata da Carlo Pagliai per spiegare che le nuove opere compiute su un manufatto abusivo possono compartecipare alla sua illegittimità: non devono quindi essere valutate isolatamente, ma in rapporto allo Stato Legittimo della costruzione sulla quale vengono realizzate.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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