Agibilità con condono pendente: cosa succede alla SCA

Una domanda di condono ancora pendente può impedire il perfezionamento della Segnalazione certificata di agibilità, anche se l’edificio dispone di un vecchio certificato di abitabilità e i lavori più recenti hanno riguardato soltanto gli spazi interni. La risposta, però, dipende da un controllo decisivo: le opere in attesa di sanatoria appartengono davvero allo stesso immobile per il quale viene presentata la SCA?

Il TAR Lazio, con la sentenza n. 12059/2026, ha respinto il ricorso contro l’archiviazione di una SCAg. Il vecchio subalterno interessato dal condono non indicava un’unità estranea: era stato soppresso e aveva originato proprio il subalterno attuale oggetto della segnalazione. Finché la pratica non viene definita positivamente, la conformità urbanistico-edilizia del cespite non può essere considerata accertata.

Il caso: lavori interni, SCA e due vecchie pratiche di condono

La vicenda riguardava una unità collocata in un fabbricato storico. Nel 2023 era stata presentata una CILA in sanatoria per una diversa distribuzione degli ambienti interni, dichiarata priva di effetti sulle strutture portanti. Poco dopo era stata depositata la Segnalazione certificata di agibilità.

Il Comune aveva chiesto documenti integrativi e, a distanza di alcuni mesi, aveva dichiarato la SCA irricevibile e improcedibile. Il motivo era la presenza di due pratiche di condono del 2003: una risultava ancora pendente, mentre all’altra era stata rinunciata. La proprietà sosteneva che riguardassero un subalterno diverso e opere esterne alle stanze interessate dai lavori recenti.

Dalla documentazione catastale è però emersa la continuità tra le identificazioni. Il vecchio subalterno era stato soppresso e aveva dato origine a quello attuale. Per il giudice si trattava quindi dello stesso cespite, non di due appartamenti indipendenti.

Perché il dato catastale ha deciso la controversia

Un numero di subalterno diverso non prova, da solo, che si tratti di un altro immobile. Frazionamenti, fusioni e aggiornamenti possono sostituire gli identificativi senza interrompere la continuità materiale e giuridica dell’unità. Prima di depositare la SCA occorre ricostruire la genealogia catastale e confrontarla con titoli edilizi, planimetrie e oggetto delle domande di condono.

Nel caso concreto, la veranda ancora in attesa di definizione ricadeva nel cespite per il quale era stata segnalata l’agibilità. Il fatto che fosse collocata fuori dalle stanze rimodulate con la CILA non bastava: la SCA era riferita all’intera unità immobiliare.

La sentenza non afferma quindi che qualsiasi condono pendente nello stesso edificio blocchi automaticamente l’agibilità di ogni appartamento. Il collegamento deve essere dimostrato rispetto all’immobile e all’estensione della segnalazione presentata.

L’agibilità non riguarda soltanto igiene e sicurezza

L’articolo 24 del DPR 380/2001 collega l’agibilità alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e, nei casi previsti, infrastrutturazione digitale. La norma richiede però anche che il professionista asseveri la conformità dell’opera al progetto presentato.

Per questo un immobile non diventa agibile soltanto perché è staticamente sicuro, ben ventilato o dotato di impianti certificati. La regolarità urbanistico-edilizia resta un presupposto distinto. Altrimenti la SCA finirebbe per funzionare come una sanatoria documentale ulteriore, estranea alla sua funzione.

È altrettanto importante non capovolgere il ragionamento: l’agibilità non coincide con il titolo edilizio e non sana gli abusi. Essa attesta un insieme di condizioni, tra le quali rientra anche la conformità dell’opera dichiarata.

La domanda di condono non regolarizza subito l’opera

La presentazione della domanda sospende o condiziona alcuni effetti repressivi secondo la disciplina applicabile, ma non trasforma l’opera abusiva in un’opera già sanata. La conformità può essere riconosciuta soltanto dopo la definizione positiva della pratica e il rilascio del titolo in sanatoria.

L’articolo 35 della Legge 47/1985 collega il rilascio dell’abitabilità o agibilità alla concessione o autorizzazione in sanatoria, fermo il rispetto dei requisiti di sicurezza indicati dalla disposizione. La sequenza è quindi rilevante: prima si definisce positivamente il condono, poi si può verificare l’agibilità dell’opera sanata.

Nel caso deciso dal TAR la domanda ancora pendente non permetteva di dichiarare accertata la regolarità urbanistica dell’intera unità. Il giudice non ha stabilito se il condono dovrà essere accolto o respinto: ha soltanto escluso che la sua pendenza equivalga a un esito favorevole.

Come gestire una pratica di condono ancora ferma

Prima di presentare la SCA conviene acquisire il fascicolo completo del condono e verificare se la domanda sia istruttoriamente completa. Ricevute dell’oblazione, elaborati, integrazioni, eventuali pareri sui vincoli e richieste comunali permettono di capire se la pratica sia semplicemente in attesa oppure se manchino documenti decisivi.

Il tecnico deve poi sovrapporre graficamente le opere condonate, lo stato attuale e il perimetro della futura segnalazione. Questa verifica evita due errori opposti: bloccare inutilmente un’unità realmente distinta oppure depositare una SCA sull’intero cespite ignorando una porzione ancora abusiva.

Se il condono riguarda lo stesso immobile, la priorità pratica è sollecitarne la definizione attraverso gli strumenti consentiti e rispondere alle richieste istruttorie. Non è prudente considerare la lunga inerzia del Comune come prova dell’accoglimento: l’eventuale silenzio-assenso dipende dalla disciplina del singolo condono e dalla completezza della domanda, e non può essere presunto sulla sola base del tempo trascorso.

Il vecchio certificato di abitabilità non copre le trasformazioni successive

La proprietà aveva prodotto anche un certificato di abitabilità storico riferito al fabbricato. Quel documento dimostrava la condizione riconosciuta all’epoca, ma non poteva risolvere automaticamente la posizione di opere realizzate o dichiarate in seguito.

Occorre confrontare il certificato con il perimetro originario, i titoli successivi e le trasformazioni dell’unità. Un’attestazione antica non rende irrilevanti una veranda oggetto di condono o una diversa consistenza maturata negli anni. Allo stesso modo, la CILA in sanatoria relativa alla redistribuzione interna non decide da sola la legittimità di opere ulteriori sottoposte a un procedimento diverso.

Quando è possibile presentare una SCA parziale

Il comma 4 dell’articolo 24 consente, a determinate condizioni, di riferire la segnalazione a singoli edifici, porzioni funzionalmente autonome o singole unità immobiliari. Devono essere completate e collaudate le strutture connesse, certificati gli impianti e ultimate le parti comuni e le urbanizzazioni funzionali richieste dalla norma.

Questa possibilità non opera in modo implicito. Nella vicenda esaminata, la SCA non era stata presentata come agibilità parziale di una porzione autonoma: riguardava l’intera unità catastale. Perciò non bastava sostenere che le verande in condono fossero esterne agli ambienti interessati dalla CILA.

Se si vuole limitare la segnalazione, il perimetro deve risultare chiaramente dalla pratica e deve corrispondere a una delle ipotesi ammesse dalla legge. Non è sufficiente ritagliare a posteriori le sole stanze prive di contestazioni.

Il decorso dei termini non salva una SCA priva di un requisito essenziale

La proprietà contestava anche l’intervento comunale avvenuto molti mesi dopo il deposito. In base all’articolo 24, comma 6, alla SCA si applicano i poteri di controllo disciplinati dall’articolo 19 della Legge 241/1990; decorso il termine ordinario, l’amministrazione può normalmente intervenire alle condizioni dell’autotutela.

Il TAR ha però ritenuto che, in questo caso, non si fosse formato un titolo efficace da annullare. La segnalazione era stata integrata soltanto dopo la richiesta comunale e mancava comunque il presupposto indispensabile della conformità urbanistico-edilizia. L’attività del Comune è stata quindi qualificata come verifica dei requisiti, non come rimozione in autotutela di una SCA consolidata.

È una distinzione legata alle caratteristiche concrete del fascicolo. Non autorizza il Comune a ignorare sempre i termini: impone di accertare prima se la segnalazione fosse completa e capace di produrre effetti.

Perché non era necessario il preavviso di rigetto

La sentenza ha respinto anche la censura sulla mancata comunicazione dei motivi ostativi. La SCIA non è una domanda destinata a concludersi con un assenso espresso o tacito dell’amministrazione: è una dichiarazione privata che abilita l’attività direttamente quando ricorrono tutti i presupposti di legge.

Per questa ragione, secondo l’orientamento richiamato dal TAR, il controllo sulla segnalazione non richiede il preavviso di rigetto previsto dall’articolo 10-bis della Legge 241/1990. Nel caso specifico, inoltre, il contraddittorio non avrebbe superato il dato documentale della pratica di condono ancora pendente sul medesimo cespite.

Controlli da eseguire prima del deposito

Cosa non dice la sentenza

La decisione non stabilisce che ogni pratica di condono pendente in un condominio impedisca tutte le SCA. Non esclude l’agibilità parziale quando ne ricorrono realmente i requisiti e non anticipa l’esito della sanatoria. Non afferma neppure che un certificato storico sia privo di valore: chiarisce soltanto che non può coprire automaticamente opere successive rimaste irregolari.

La verifica deve partire dal medesimo oggetto: quale porzione descrive la SCA, quali trasformazioni sono comprese nella domanda di condono e come si è evoluta l’identificazione catastale. È su questa ricostruzione, non sulla sola data dei documenti, che si decide se la segnalazione possa produrre effetti.

Fonti ufficiali