qual è la cifra più bassa che puoi chiedere? — GoMutuo Blog

Risposta rapida

Per legge non esiste un importo minimo del mutuo: lo decide ogni banca, e per comprare casa di solito sta fra 25.000 e 50.000 €. Per la surroga e per alcuni mutui con garanzia Consap il minimo è più alto. Il Testo unico bancario prevede solo un importo massimo, legato al valore della casa.

Sotto quelle cifre il limite vero sono le spese fisse. Con 2.000 € fra istruttoria, perizia e notaio (un’ipotesi, non una tariffa), 15.000 € in 10 anni costano il 7,29% l’anno, 150.000 € il 4,28%. Rata e stipendio vicino al minimo sono nella pagina sul mutuo da 30.000 euro.

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C’è un importo minimo per legge?

No: nessuna norma fissa una cifra minima per il mutuo casa. L’art. 38 del Testo unico bancario, che regola il credito fondiario (i mutui con ipoteca di primo grado), sull’importo prevede un solo limite: la Banca d’Italia «determina l’ammontare massimo dei finanziamenti», in rapporto al valore dei beni ipotecati. Di norma quel massimo è l’80% del valore della casa, fino al 100% solo con garanzie in più.

Anche la guida della Banca d’Italia al mutuo, quando spiega chi può chiederlo, parla di reddito e non di cifre: «Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito».

Il minimo è quindi una scelta commerciale. Una pratica da 20.000 € chiede alla banca lo stesso lavoro di una da 200.000 € (reddito, perizia, delibera, atto), ma porta un decimo degli interessi. La soglia la fissa ogni banca, prodotto per prodotto, e conviene chiederla prima della domanda: il modello di foglio informativo della Banca d’Italia prevede l’importo massimo finanziabile, non il minimo.

Qual è l’importo minimo delle banche, finalità per finalità?

Per comprare casa il minimo va di solito da 25.000 a 50.000 €; per la surroga è più alto, e per gli altri usi lo fissa il singolo prodotto. Sono le soglie che leggiamo ogni giorno nelle politiche di credito delle banche, riportate senza nomi perché cambiano da una banca all’altra.

Fonte: politiche di credito delle banche che vediamo ogni giorno, lette a ottobre 2026 (prassi, non legge); il tetto di 250.000 € è nella scheda Consap del Fondo prima casa. L’imposta al 2% è nell’art. 18 del D.P.R. 601/1973 e vale solo per comprare, costruire o ristrutturare case senza i requisiti prima casa, o quando chi chiede il mutuo non li dichiara nell’atto; negli altri casi resta lo 0,25%.

La surroga ha regole sue: la nuova banca paga solo il debito che resta, e se il residuo è sotto il suo minimo può rifiutare. Per avere soldi in più serve un mutuo di sostituzione, che costa come uno nuovo.

Quanto pesano le spese fisse su un mutuo piccolo?

Molto: con le stesse spese, un mutuo da 15.000 € in 10 anni costa il 7,29% l’anno contando il notaio, uno da 150.000 € il 4,28%. Perizia e notaio non scendono in proporzione all’importo, e sul mutuo piccolo si dividono su pochi soldi. Nella tabella, per vedere solo questo effetto, le spese restano uguali per tutti gli importi.

Tasso fisso stimato: 3,86% a 10 anni e 3,91% a 20, cioè l’IRS della durata (ICE Swap Rate) più uno spread di 0,30%, una stima GoMutuo su dati ABI e Banca d’Italia; tassi rilevati il 8 ottobre 2026. Spese, come ipotesi: 500 € di istruttoria, 300 € di perizia, 1.200 € di notaio per l’atto di mutuo, più l’imposta sostitutiva dello 0,25% per la prima casa. Restano fuori la polizza incendio e scoppio e le spese di incasso della rata, che nel TAEG della banca invece entrano (la polizza quando è richiesta per avere il mutuo): il TAEG del foglio informativo e il costo con il notaio saranno quindi un po’ più alti.

Il TAEG è il numero del foglio informativo. Per l’art. 120-quinquies del TUB comprende gli interessi e «tutti gli altri costi, incluse le commissioni, le imposte e le altre spese, a eccezione di quelle notarili»: perizia e imposta sostitutiva ci sono, il notaio no. Nella nostra ipotesi è la spesa più alta, e la colonna del costo con il notaio la aggiunge con la stessa formula.

Allungare la durata diluisce le spese, ma fa pagare più interessi. Se le tue spese sono diverse dalle nostre, ogni 500 € in più o in meno spostano il costo di 20.000 € in 10 anni di circa 0,7 punti.

Il calcolo, passo per passo

Con le spese della tabella, 20.000 € a tasso fisso in 10 anni hanno un TAEG del 4,90% e costano il 6,39% l’anno contando il notaio. Esempio: 20.000 € per comprare la prima casa, tasso fisso, 10 anni, cioè 120 rate mensili.

1. Il tasso. IRS a 10 anni al 3,564% (ICE Swap Rate, 8 ottobre 2026) più lo spread stimato di 0,30%: TAN 3,86%.
2. La rata. Con l’ammortamento alla francese: 201,16 € al mese.
3. Le spese alla firma. 500 € di istruttoria, 300 € di perizia e 50 € di imposta sostitutiva entrano nel TAEG: 850 €. I 1.200 € del notaio no.
4. Il TAEG. È il tasso annuo X per cui i 19.150 € che incassi davvero sono uguali alla somma delle 120 rate, ognuna divisa per (1 + X) elevato al numero dei mesi diviso 12: X = 4,90%. Senza nessuna spesa verrebbe 3,93%, poco sopra il TAN, perché il TAEG è un tasso annuo effettivo e conta gli interessi mese per mese.
5. Con il notaio. Gli euro incassati scendono a 17.950 €, e lo stesso conto dà 6,39%.

Il metodo del TAEG lo fissa la Banca d’Italia secondo la direttiva europea sul credito immobiliare (comma 3 dello stesso art. 120-quinquies). Formule e fonti dei tassi sono nella pagina su come facciamo i calcoli.

Sotto quale cifra conviene un prestito invece del mutuo?

Non c’è una cifra fissa: un prestito costa meno quando il suo TAEG è più basso del costo annuo del mutuo con il notaio, a parità di durata. Con le spese della tabella e 10 anni, la soglia è il 7,29% su 15.000 €, il 6,39% su 20.000 € e il 5,54% su 30.000 €. Il prestito non ha notaio né perizia, e il suo TAEG comprende già tutte le altre spese.

Il TAEG del prestito lo trovi nel modulo SECCI, che la banca o la finanziaria deve darti gratis prima della firma. La guida della Banca d’Italia sul credito ai consumatori lo dice così: «è utile confrontare i moduli SECCI delle proposte di uno o più intermediari, prendendo come riferimento il TAEG». Se invece il prestito serve a comprare casa, segue le regole del credito immobiliare e il modulo da chiedere è il PIES, il Prospetto informativo europeo standardizzato. I tassi medi dei prestiti personali li pubblica ogni trimestre il Ministero dell’Economia, nel decreto sulle soglie d’usura.

Al confronto sul costo vanno aggiunte tre cose.

• La durata. Se il prestito che ti offrono dura 5 anni, il confronto va fatto su 5 anni, e lì le spese del mutuo pesano quasi il doppio: con il tasso variabile di oggi (3,14%), 15.000 € costano il 9,62% l’anno con il notaio, 20.000 € il 7,88%. E alcune banche non fanno mutui sotto i 10 anni.
• La detrazione. Se il mutuo serve a comprare la casa in cui vai ad abitare, il 19% di interessi e oneri accessori (istruttoria, perizia, notaio del mutuo, imposta sostitutiva; non la polizza né l’incasso delle rate), su un massimo di 4.000 € l’anno, torna con la dichiarazione dei redditi. Per i mutui stipulati dal 1993, scrive la guida dell’Agenzia delle Entrate, «la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari». Con 20.000 € in 10 anni, sui primi 12 mesi vale circa 531 € (il 19% di 2.793 € di interessi e spese del mutuo), se hai abbastanza imposte da cui toglierla; con un reddito sopra i 75.000 €, interessi e oneri di un mutuo firmato dal 2025 entrano nel tetto complessivo alle detrazioni introdotto dalla legge di bilancio 2025. Il prestito personale non la dà.
• Tempi e ipoteca. Il prestito non mette un’ipoteca sulla casa e non passa dal notaio, quindi arriva prima. Il mutuo chiede perizia, delibera e atto.

Per i lavori in casa il confronto completo è nella guida mutuo o prestito per ristrutturare. Se ti serve una somma a rate senza ipoteca, c’è anche il mutuo chirografario, che costa più di un mutuo con ipoteca e non dà la detrazione.

Conviene chiedere di più per arrivare al minimo?

Può convenire, se la casa vale abbastanza e se metti in conto gli interessi sulla parte in più. Prendiamo chi ha bisogno di 20.000 € e trova una banca con il minimo a 30.000 €. All’80% del valore, per prestare 30.000 € la banca vuole una casa da almeno 37.500 €, e il reddito deve reggere la rata più alta: a tasso fisso in 10 anni 302 € invece di 201 €.

Tenuti per tutta la durata, i 10.000 € in più costano circa 2.070 € di interessi in 10 anni, più 25 € di imposta sostitutiva. Ma la parte in più si può restituire prima, senza penale: l’art. 120-ter del TUB rende nullo ogni patto che faccia pagare un compenso «per l’estinzione anticipata o parziale dei mutui» presi da persone fisiche per comprare o ristrutturare casa. Restituita dopo un anno, la parte in più costa circa 371 € di interessi. Le altre strade per avere 20.000 € sono nella pagina sul mutuo da 20.000 euro.

Alcuni casi particolari

• Under 36, giovani coppie e altre categorie Consap. Il Fondo di garanzia per la prima casa non fissa un minimo: la scheda Consap dice soltanto che «L’importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro». La garanzia spetta «esclusivamente» alle categorie di legge, e alcune banche la usano solo sopra un minimo più alto del solito. Chi può chiederla: il Fondo Consap.
• Surroga con poco debito residuo. Se il residuo è sceso sotto il minimo della banca nuova, la surroga può essere rifiutata anche quando il tuo tasso è più alto di quelli di oggi. Quando conviene spostare comunque il mutuo: surroga con pochi anni rimanenti.
• Seconda casa. Se la casa non ha i requisiti prima casa, l’imposta sostitutiva sale al 2%: su 20.000 € sono 400 € invece di 50 €, e il costo annuo con il notaio in 10 anni passa da 6,39% a 6,85%. La banca finanzia di solito il 75-80% del valore.
• Solo lavori, senza acquisto. Con l’ipoteca la banca presta una quota del valore della casa prima dei lavori, spesso fra il 30% e il 70%. Sotto il minimo del prodotto resta il prestito, senza detrazione degli interessi. Anche con il mutuo la detrazione del 19% spetta solo per costruire l’abitazione principale o per una sua ristrutturazione edilizia, su un massimo di 2.582,28 € l’anno: non per i piccoli lavori.
• Box auto. A volte la banca lo finanzia solo insieme alla casa, come pertinenza, e per il 50-70% del valore: per un box comprato da solo la cifra finanziabile può restare sotto il minimo.
• Quota del coerede o dell’ex coniuge. Per diventare unico proprietario si finanzia solo la quota da comprare, e su una casa di valore basso la cifra può restare sotto il minimo del prodotto. Alcune banche finanziano l’acquisto delle quote, altre no. Come funziona con gli eredi: mutuo per liquidare gli altri eredi.
• Pensionato o richiedente sopra i 60 anni. L’età a fine mutuo accorcia la durata: su un importo piccolo 10 anni bastano, ma le spese fisse pesano più che su 20.
• Dipendente o pensionato che non trova un mutuo così piccolo. Resta la cessione del quinto, con la rata trattenuta dallo stipendio o dalla pensione. Come il prestito, non dà la detrazione: la guida dell’Agenzia delle Entrate esclude gli interessi pagati «a seguito di aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio».

Come sapere se il mutuo che ti serve è fattibile

Con una simulazione sui tuoi dati: le cifre di questa pagina sono stime, con spese ipotizzate e tassi del 8 ottobre 2026. Il resto lo decidono il minimo della banca, il valore della casa e il reddito che ti resta dopo la rata. Se la cifra che ti serve è vicina al minimo, la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata, prima di andare in banca.