Il tasso variabile oggi permette di partire con una rata più leggera. Ma quanto può durare il vantaggio? Con un margine ridotto rispetto al fisso e le attuali prospettive dei tassi, il risparmio iniziale potrebbe esaurirsi in pochi mesi e lasciare spazio a rate più alte per molti anni.
Energia, inflazione e tassi: perché il quadro è cambiato
La crisi geopolitica nel Golfo Persico, i rincari energetici, l’inflazione ed i rialzi della BCE alimentano una spirale di rialzi. Bollette, carburanti e mutui comprimono insieme il bilancio familiare: l’aumento progressivo dei tassi nel 2026 ha reso i finanziamenti più onerosi e ridotto l’importo ottenibile a parità di rata sostenibile.
Oggi gli Euribor a 1, 3 e 6 mesi sono indicati rispettivamente al 2,44%, 2,60% e 3,06%; gli IRS a 25 e 30 anni al 3,53% e 3,44%. Tutti livelli alquanto più elevati rispetto ad inizio anno.
Come illustrato nell’analisi Credipass pubblicata anche sul Sole 24 Ore, il variabile acceso a febbraio ha già perso il vantaggio sul fisso: su 130.000 euro a 25 anni, la rata è passata da circa 589 a 624 euro a settembre, superando i 615 euro del fisso stipulato a febbraio.
Il vantaggio iniziale può durare pochi mesi
I migliori tassi di mutuo per un immobile in classe energetica da C a G (il 92% delle compravendite) stanno tra il 2,84% – 3,04% variabile e il 3,35% – 3,50% fisso: circa 0,50 punti di differenza. Su 130.000 euro a 30 anni significano circa 545 euro mensili contro 575 euro. A 25 anni, applicando gli stessi tassi, le rate sarebbero circa 615 e 645 euro.
Il risparmio iniziale è quindi di circa 30-35 euro al mese: un margine contenuto per assumersi il rischio di rialzi lungo un finanziamento di 25 o 30 anni.
I future Euribor aggiornati al 9 ottobre indicano per l’Euribor a 1 mese e a 3 mesi i seguenti valori:
- ottobre 2027: 3,22%
- tra il 2028 e il 2031: 3,23–3,29%
- ottobre 2036: 3,71%.
Il 3 mesi arriverebbe rispettivamente al 3,39% nel 2027 e al 3,74% nel 2036.
Applicando lo spread di 0,50% delle migliori offerte, seguendo l’andamento del future il tasso variabile, salirebbe progressivamente fino al 4,11% nel 2036. La rata supererebbe quella del fisso già nel marzo 2027, arrivando dopo dieci anni rispettivamente a 692 euro e 629 euro per un mutuo da 25 0 30 anni. Il fisso resterebbe rispettivamente a 644 e 577 euro.
Mutuo da 130.000 euro, durata 25 e 30 anni. Immobile da 200.000 euro non in classe A/B.
La possibile “trappola” è questa: scegliere il variabile per risparmiare oggi circa 30 euro mensili per pochi mesi, rischiando poi di pagarne progressivamente più del fisso per molti anni. I future esprimono aspettative di mercato, non certezze, ma oggi non disegnano un rapido ritorno a tassi più bassi e a rate leggere.
I tassi zero non sono la normalità
La convenienza di lungo termine del variabile in periodi passati non garantisce quella futura. Allora i differenziali iniziali rispetto al fisso erano più ampi, e il risparmio poteva assorbire meglio eventuali rialzi. Nel mercato di oggi quel cuscinetto è diventato molto più sottile.
Soprattutto, il lungo periodo di tassi prossimi allo zero o negativi terminato nel 2022 è stato una fase eccezionale. Non è prudente considerarlo il modello al quale il mercato possa necessariamente tornare, e un tasso di oggi intorno al 3% non è la prova di un costo “eccessivo” destinato a scendere sensibilmente.
Il mercato si sta riassestando su un’area indicativa di riferimento del costo del denaro tra il 2% e il 4%, tornando alle condizioni più ordinarie precedenti alla lunga parentesi dei tassi zero.
Più capitale con il variabile, ma il vantaggio è limitato
La rata iniziale più bassa del variabile permette di ottenere un capitale leggermente più elevato a parità di impegno mensile. Su un mutuo da 130.000 euro, il vantaggio rispetto al fisso è nell’ordine di 6.000–8.000 euro per durate di 25 e 30 anni: una differenza che, pur utile, difficilmente modifica in modo sostanziale la capacità di acquisto immobiliare. A fronte di questo beneficio limitato, se il percorso dei tassi fosse quello indicato dagli attuali future, il finanziamento potrebbe comportare un costo complessivo degli interessi sensibilmente superiore.
Ottenere qualche migliaio di euro in più oggi va quindi valutato insieme al rischio di pagare rate più alte e maggiori interessi ben più rilevanti negli anni successivi.
La surroga non è una via d’uscita garantita
Anche scegliere il variabile contando di ricorrere ad una surroga più avanti può rivelarsi una scommessa non meno rischiosa. Se i tassi restassero sostenuti per tutto il decennio previsto dai future, potrebbero mancare offerte capaci di ridurre il tasso e la rata.
Lo svantaggio ulteriore sarebbe quello di restare esposti a interessi elevati proprio nella prima parte dell’ammortamento, quando il capitale residuo è maggiore e si paga una quota più rilevante di interessi, per cui gli effetti finanziari negativi del rialzo sarebbero accentuati. Un ribasso tardivo potrebbe alleggerire la rata, ma produrre minori risparmi sugli interessi residui e non recuperare quelli già pagati.
Il tasso fisso rimane quello preferito
Nel 2026 oltre l’86% dei nuovi mutui viene erogato a tasso fisso, segnale che sia le famiglie che le banche stesse sono consapevoli della situazione incerta e della necessità di cautela e protezione.
Finora le migliori offerte bancarie hanno inoltre tenuto i tassi fissi molto vicini ai valori degli IRS, contribuendo così a limitare l’aumento dei tassi e a rendere disponibile un’opzione di stabilità e sicurezza a un costo relativamente contenuto, soprattutto considerando il ridotto differenziale rispetto al variabile.
Prima di scegliere occorre quindi confrontare le diverse soluzioni percorribili, considerare le prospettive di mercato, valutare la rata iniziale ed il suo possibile andamento negli anni successivi, verificandone la sostenibilità anche con bollette e altre spese più alte del proprio bilancio familiare. Il variabile conserva opportunità di risparmio, ma oggi richiede margine economico: un tasso ed una rata più bassi alla firma non bastano a renderlo il mutuo più conveniente.
A cura di Roberto Anedda
Responsabile Analisi Mercati e Public Relations Credipass
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