quanto è la rata e che stipendio serve? — GoMutuo Blog

Risposta rapida

Un mutuo da 220.000 euro a tasso fisso costa circa 1.024 € al mese in 30 anni, 1.147 € in 25 e 1.329 € in 20. Per reggerlo servono circa 3.103 € netti al mese a 30 anni, 3.475 € a 25 e 4.026 € a 20, perché di solito la banca vuole la rata entro il 33% del reddito netto, che può essere la somma di due stipendi.

Il variabile oggi parte da 938 € a 30 anni, ma segue l’Euribor: con 2 punti in più la rata arriverebbe a 1.193 € e lo stipendio che serve a 3.616 €. Il conto al contrario, dallo stipendio all’importo, è nella guida su quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.

Quanto è la rata di un mutuo da 220.000 euro a 10, 15, 20, 25 e 30 anni?

Rata a tasso fisso e a variabile di oggi, con lo stipendio netto minimo al 33%.

Il TAN fisso è l’IRS della stessa durata, rilevato il 1 ottobre 2026 (ICE Swap Rate), più uno spread di 0,30%; il variabile è l’Euribor a 3 mesi del 1 ottobre 2026 più 0,50%, cioè 3,09% per tutte le durate. Gli spread sono nostre stime sui tassi medi di ABI e Banca d’Italia, non l’offerta di una banca.

Gli interessi del variabile dipendono dall’Euribor: a 30 anni sono 117.767 € con l’indice fermo e 162.234 € con un punto in più dalla prima rata, contro i 148.588 € del fisso.

Il calcolo, passo per passo

Il conto per 30 anni; per le altre durate cambiano il tasso fisso e il numero delle rate.

1. Importo e durata. 220.000 € in 360 rate mensili.
2. Il tasso fisso. IRS a 30 anni al 3,489% (1 ottobre 2026) più 0,30% di spread stimato: 3,79%, cioè 0,3158% al mese.
3. Il tasso variabile. Euribor a 3 mesi al 2,589% (1 ottobre 2026, fixing di EMMI) più 0,50%: 3,09%.
4. La rata. Con l’ammortamento alla francese è capitale × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con i tasso mensile e n numero delle rate: 1.024 € a tasso fisso, 938 € a variabile.
5. Lo stipendio. 1.024 ÷ 0,33 = 3.103 € netti. La guida della Banca d’Italia al mutuo è più prudente della prassi: parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse.

Formule, fonti e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.

Fisso o variabile su 220.000 €: cosa succede alla rata se l’Euribor sale?

Oggi a 30 anni il variabile costa 86 € al mese in meno, circa 1.027 € l’anno se l’Euribor restasse dov’è. Solo il fisso però resta uguale fino all’ultima rata. La tabella rifà il conto con l’Euribor più alto di 1 e di 2 punti, a parità di spread.

• Il margine è stretto. A 30 anni il fisso stimato costa 0,70 punti più del variabile: se l’Euribor salisse di più, la rata variabile supererebbe la fissa di oggi. A 25 anni il margine è di 0,79 punti, a 20 di 0,87.
• Sulle durate lunghe il rialzo pesa di più. Con 2 punti la rata a 20 anni cresce del 19%, a 30 anni del 27%. La guida della Banca d’Italia lo scrive così: «l’effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga».

I 2 punti sono anche l’ipotesi che la Banca d’Italia fa mettere nei fogli informativi. Nel suo modello per il credito immobiliare ai consumatori c’è la colonna «Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 2 anni», da compilare «Solo per i mutui che hanno una componente variabile al momento della stipula». La nostra tabella applica il rialzo dalla prima rata, che a parità di punti è il caso più pesante (ma 2 punti non sono un tetto: l’Euribor può salire anche di più). Con l’ipotesi della Banca d’Italia, dopo 2 anni al 3,09% restano 210.809 € da rimborsare e la rata a 30 anni diventa 1.178 € (1.280 € a 25 anni). Il foglio dà la rata per 100.000 € di capitale: per confrontarla con questa pagina moltiplicala per 2,2.

Dove andrà l’Euribor non lo sa nessuno, e queste righe restano ipotesi di calcolo. L’ultima decisione della BCE è del 10 settembre 2026: il tasso sui depositi è al 2,50% dal 16 settembre 2026, e la prossima riunione è il 29 ottobre 2026.

Che stipendio serve per reggere il variabile se l’Euribor sale?

La guida della Banca d’Italia consiglia il variabile a chi vuole un tasso in linea con il mercato «e comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate». Tradotto in stipendio, per 220.000 € a 30 anni:

Chi prende il variabile con lo stipendio minimo di oggi, 2.843 €, con 2 punti in più avrebbe una rata pari al 42% del netto. Per reggere anche l’ultima riga servono circa 3.616 € netti, 513 € più del fisso: in due, 1.808 € a testa.

Anche la banca fa questo conto. Gli orientamenti dell’Autorità bancaria europea sulla concessione dei prestiti chiedono, per i mutui sulla casa, analisi di sensibilità che considerino anche «un aumento dei tassi di interesse nel caso dei contratti di prestito a tasso variabile». In pratica, col variabile alcune banche usano una soglia rata/reddito più bassa o un tasso più alto di quello di partenza, e con un tetto al tasso (cap) qualcuna fa il conto come se il tetto fosse già raggiunto. Con la soglia prudenziale del 30% il variabile di oggi chiede già 3.127 € netti, circa quanto il fisso al 33% (3.103 €). Cosa entra nel conto lo spiega la guida al rapporto rata/reddito.

Per un limite alla rata esiste il mutuo variabile con cap. Chi sceglie il variabile puro può passare al fisso più avanti con una surroga: l’art. 120-quater del Testo unico bancario trasferisce il mutuo «alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura». Le condizioni però sono quelle del giorno della surroga, e la nuova banca deve accettare la pratica. Pro e contro delle due formule sono in tasso fisso o variabile.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte?

Di solito la banca presta fino all’80% del valore della casa, calcolato sul minore fra prezzo e perizia: per 220.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 275.000 € e l’anticipo minimo è di 55.000 €. Se la perizia resta sotto il prezzo l’anticipo sale, come spiega la guida all’LTV del mutuo.

Poi ci sono notaio, imposte, perizia, istruttoria ed eventuale agenzia. Ipotizziamo il 5–6% del prezzo, cioè 13.750–16.500 €: in tutto servono da parte circa 68.750–71.500 €. L’imposta sostitutiva che la banca trattiene sul mutuo è lo 0,25% per la prima casa, 550 €; il 2%, 4.400 €, vale solo per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti della prima casa.

Cosa cambia la cifra

Le cifre valgono per chi ha un reddito stabile, nessun altro debito e l’età per chiedere 30 anni.

• Un finanziamento in corso. Le rate che paghi già si sommano a quella del mutuo: con una rata dell’auto da 300 € lo stipendio che serve a 30 anni passa da 3.103 € a 4.012 €, e a parità di stipendio il mutuo scende a circa 155.538 €.
• L’età. Nessuna legge fissa un limite, ma ogni banca vuole che il mutuo finisca entro una certa età: più tardi lo chiedi, più corta è la durata. A 20 anni servono 4.026 € netti, a 15 anni 4.928 €.
• Il contratto di lavoro. Con un tempo determinato di solito la banca vuole vedere gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati, spesso con un cointestatario o un garante. Con la partita IVA conta il reddito dichiarato, non il fatturato.
• La soglia della banca. Il 33% non sta in nessuna legge: il 30% è la lettura prudente, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie in più o rifiuta cambia da banca a banca. Per il fisso a 30 anni servono 3.413 € netti con la soglia del 30% e 2.925 € dove la banca accetta il 35%; con soglie più alte ne bastano meno.
• Under 36 e garanzia Consap. 220.000 € stanno sotto il tetto di 250.000 € del Fondo di garanzia per la prima casa, che la legge 147/2013 riserva «esclusivamente» a giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, inquilini delle case popolari e under 36, più poche categorie aggiunte in seguito. La garanzia è del 50% della quota capitale e sale all’80% per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l’80% del prezzo, oneri accessori compresi (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021, prorogato fino al 31 dicembre 2027). La banca può così finanziare fino al 100% del prezzo, se lo ritiene: cambia l’anticipo, non la rata.

Alcuni casi particolari

• Coppia. La banca somma i due netti: per il fisso a 30 anni bastano 1.551 € a testa, per reggere anche il variabile con 2 punti in più 1.808 €. Conta la somma; sull’età dei due ogni banca ha le sue regole.
• Un solo reddito. Servono le cifre piene, e qualche banca usa soglie diverse per chi ha un reddito solo. Di solito si controlla anche che dopo la rata resti un minimo per vivere: per una persona sola fra circa 600 e 1.000 € al mese.
• Stipendio con una parte variabile. Straordinari, premi e trasferte spesso contano solo in parte, e per farli valere alcune banche chiedono 6 o 12 buste paga.
• Pensionato. La pensione conta come uno stipendio, ma l’età accorcia la durata: a 15 anni la rata fissa è di 1.626 € e chiede 4.928 € netti. Su durate così brevi un rialzo dell’Euribor pesa meno.
• Autonomo o forfettario. Conta il reddito dichiarato negli ultimi anni, spesso la media, e di solito servono gli estratti conto degli ultimi 6 mesi, anche dei conti dell’attività.
• Straniero residente. I conti sono gli stessi; documenti e requisiti su permesso e anzianità di lavoro li fissa ogni banca.
• Seconda casa o un altro mutuo. La rata che paghi già si somma alla nuova. Sulla seconda casa, secondo la banca, il mutuo arriva al 75-80% del valore, e senza i requisiti della prima casa la sostitutiva è al 2%.
• Separato o divorziato. L’assegno di mantenimento che versi è una spesa fissa di cui la banca tiene conto, come chiedono gli orientamenti EBA sulle spese non discrezionali: a parità di stipendio il mutuo possibile scende.

La cifra per il tuo caso

Le cifre di questa pagina sono stime su un caso tipo, con i tassi di oggi e spread medi. La rata che una banca ti proporrà dipende da età, durata possibile, rate in corso, contratto, anticipo e tipo di tasso. La simulazione di GoMutuo parte dai tuoi dati e ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata.

Con un netto intorno ai 3.000 € al mese, la pagina con 3.000 euro quanto mutuo posso chiedere fa il conto partendo dallo stipendio.