Se vivi all’estero e possiedi una casa a Milano, l’immobile continua ad avere costi fiscali e di gestione in Italia. Le voci principali sono IMU, TARI, condominio e manutenzione. Se affitti l’appartamento, devi considerare anche le imposte sul canone. Essere iscritto all’AIRE non comporta automaticamente l’esenzione dall’IMU, mentre in alcuni casi sono previste riduzioni per l’uso discontinuo della casa o per determinate categorie di pensionati residenti all’estero. Vediamo quali sono le regole applicate a Milano nel 2026 e, con un esempio concreto, quanto può incidere ogni anno una casa tenuta a disposizione.
Casa a Milano e residenza all’estero: cosa cambia
La residenza all’estero non elimina le imposte legate a una casa situata a Milano. Il proprietario resta soggetto alle regole italiane per l’immobile e, se lo affitta, per il reddito che ne deriva.
L’iscrizione all’AIRE, da sola, non rende l’appartamento esente dall’IMU. Per l’esenzione prevista per l’abitazione principale devono ricorrere le condizioni richieste dalla disciplina IMU, tra cui residenza anagrafica e dimora abituale.
Un appartamento milanese utilizzato solo durante le vacanze o in occasione di soggiorni in Italia non diventa quindi automaticamente abitazione principale perché è l’unica casa posseduta nel Paese.
Anche sulla TARI possono esserci riduzioni se la casa viene utilizzata soltanto per una parte dell’anno. A Milano esiste una riduzione specifica per le abitazioni utilizzate in modo stagionale o discontinuo per non più di 183 giorni all’anno. Per un proprietario che passa la maggior parte dell’anno all’estero è una verifica che può avere senso fare.
Se l’appartamento viene affittato, cambiano sia l’IMU sia la tassazione del reddito da locazione. Il Comune applica aliquote IMU diverse a seconda del tipo di contratto e il proprietario deve dichiarare il reddito prodotto dall’immobile in Italia.
Infine ci sono le spese che non dipendono dalla residenza fiscale: condominio, assicurazione, manutenzione, utenze e lavori straordinari. Per una casa utilizzata poco, queste voci possono incidere in modo significativo sul costo annuale complessivo.
In breve
- essere iscritti AIRE non dà automaticamente diritto all’esenzione IMU;
- nel 2026 l’aliquota IMU ordinaria a Milano per gli altri fabbricati è dell’1,14%;
- la TARI può essere ridotta del 30% per alcune abitazioni utilizzate non più di 183 giorni all’anno;
- alcuni pensionati residenti all’estero hanno agevolazioni specifiche su IMU e TARI;
- un immobile affittato genera un reddito fiscalmente rilevante in Italia;
- per conoscere il costo della casa vanno aggiunti condominio, manutenzione e altre spese di proprietà.
IMU a Milano per chi vive all’estero
Nel 2026 il Comune di Milano applica agli “altri fabbricati” un’aliquota IMU dell’1,14%. È il riferimento da considerare, in linea generale, per un normale appartamento tenuto a disposizione e non utilizzato come abitazione principale.
Il calcolo parte dalla rendita catastale. Per la maggior parte delle abitazioni del gruppo A, esclusa la categoria A/10, la rendita viene rivalutata del 5% e moltiplicata per 160.
Prendiamo una rendita catastale di 1.000 euro. La rendita rivalutata è 1.050 euro; moltiplicata per 160 porta a una base imponibile di 168.000 euro. Con l’aliquota dell’1,14%, l’IMU è di circa 1.915 euro all’anno, ipotizzando il possesso per dodici mesi.
| Utilizzo della casa | Trattamento IMU Milano 2026 | Esempio con rendita di 1.000 € |
|---|---|---|
| Casa tenuta a disposizione | Aliquota 1,14% | Circa 1.915 € |
| Abitazione locata nei casi previsti a canone libero | Aliquota 1,04% | Circa 1.747 € |
| Canone concordato ex art. 2, comma 3, con inquilino residente e dimorante nell’immobile | Aliquota 0,73% e riduzione dell’imposta del 25% | Circa 920 € |
Il trattamento del canone concordato a Milano va letto con attenzione. Lo 0,73% con riduzione del 25% riguarda il contratto previsto dall’articolo 2, comma 3, della Legge 431/1998 quando l’inquilino utilizza la casa come abitazione principale. Per altri contratti concordati indicati dal Comune, compresi alcuni transitori e per studenti, può invece applicarsi l’aliquota dell’1,04%, sempre ridotta del 25%.
È prevista inoltre una riduzione del 50% dell’IMU per una sola abitazione posseduta in Italia da determinate categorie di pensionati non residenti. L’immobile non deve essere affittato né concesso in comodato e il titolare deve avere una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. L’agevolazione non riguarda quindi tutti i cittadini iscritti AIRE. Abbiamo approfondito requisiti, casi particolari e calcoli nella guida dedicata alle agevolazioni IMU e TARI per pensionati residenti all’estero con casa a Milano.
TARI a Milano: quando si può pagare meno
La TARI segue regole diverse dall’IMU e a Milano è prevista una riduzione interessante per chi utilizza la casa solo in alcuni periodi dell’anno.
Il Comune riconosce una riduzione del 30% della tariffa alle abitazioni destinate a uso stagionale oppure utilizzate in modo limitato e discontinuo per non più di 183 giorni all’anno.
La riduzione non viene attribuita soltanto perché il proprietario risiede all’estero. Deve essere richiesta e l’utilizzo limitato dell’immobile deve essere documentato. Il Comune indica, tra la documentazione utile, anche le bollette di energia elettrica e gas che mostrino consumi ridotti.
Un proprietario che vive all’estero per tutto l’anno e trascorre nell’appartamento milanese soltanto qualche settimana può quindi verificare se rientra in questa fattispecie.
C’è poi una seconda agevolazione riservata a determinate categorie di pensionati residenti all’estero. La TARI è ridotta di due terzi per una sola unità immobiliare a uso abitativo quando il titolare ha una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, risiede nello Stato che eroga la pensione e l’immobile non è locato né concesso in comodato.
La riduzione del 30% è collegata all’uso stagionale o discontinuo dell’abitazione. Quella di due terzi riguarda invece una specifica categoria di pensionati non residenti e richiede condizioni più precise.
Se l’appartamento viene utilizzato poco durante l’anno, la posizione TARI va quindi controllata sulla base dell’uso effettivo della casa e non soltanto della residenza del proprietario.
Affittare casa a Milano vivendo all’estero
Un appartamento affittato continua a essere soggetto all’IMU, ma il trattamento può essere diverso rispetto a una casa lasciata libera.
Nel 2026, a Milano, specifiche abitazioni locate a canone libero hanno un’aliquota dell’1,04%. Nel caso del canone concordato possono essere previste aliquote più favorevoli, a seconda del contratto e dell’utilizzo dell’immobile da parte dell’inquilino.
Al costo IMU va aggiunta la tassazione del canone. Quando sono rispettati i requisiti previsti dalla normativa, una persona fisica può scegliere la cedolare secca. L’aliquota ordinaria è del 21%, mentre per determinati contratti a canone concordato è prevista l’aliquota agevolata del 10%.
Le locazioni brevi hanno regole proprie. Dal periodo d’imposta 2024, se viene scelta la cedolare secca, l’aliquota del 21% può essere applicata a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente; sugli ulteriori immobili destinati a locazione breve l’aliquota è del 26%.
Per un proprietario residente all’estero c’è anche un secondo aspetto: il reddito prodotto dall’appartamento può avere rilevanza fiscale nello Stato in cui risiede. Il trattamento dipende dalla normativa di quel Paese e dalla convenzione contro le doppie imposizioni con l’Italia.
Per valutare un affitto è quindi più utile partire dal canone netto che dal canone pubblicizzato. Vanno sottratti imposte, spese a carico del proprietario, manutenzione, gestione della locazione e gli eventuali periodi senza inquilino.
Nel confronto tra canone libero e canone concordato non conta soltanto il canone mensile: aliquota IMU, cedolare secca e durata del contratto possono modificare il risultato finale.
Prima di scegliere la formula contrattuale può essere utile partire da una stima del canone di affitto ottenibile sul mercato, così da confrontare il possibile reddito con imposte e costi di gestione.
Quanto costa tenere una casa a Milano dall’estero
Il costo annuale dipende molto dall’immobile, ma le voci da controllare sono abbastanza semplici.
- IMU;
- TARI;
- spese condominiali;
- assicurazione;
- utenze mantenute attive;
- manutenzione ordinaria;
- eventuali lavori straordinari.
Con una rendita catastale di 1.000 euro, per esempio, una casa tenuta a disposizione può avere un’IMU vicina a 1.915 euro all’anno. Se il condominio costa altri 2.000 euro, il proprietario è già vicino ai 4.000 euro prima di aggiungere TARI, utenze, assicurazione o manutenzione.
Non significa che ogni appartamento milanese costi questa cifra: rendita catastale e spese condominiali cambiano molto da immobile a immobile. L’esempio serve però a mostrare perché il solo valore dell’IMU non basta.
Se la casa viene utilizzata poche settimane all’anno, conviene controllare anche l’eventuale riduzione TARI per uso discontinuo. Se invece viene affittata, al posto di un costo interamente a carico del proprietario ci sarà un reddito da confrontare con imposte e spese.
Per fare un conto attendibile servono la rendita catastale, l’ultima IMU, la TARI, il consuntivo condominiale e una stima della manutenzione annuale. Se si sta valutando la locazione, va aggiunto il canone realistico ottenibile sul mercato.
Per chi risiede all’estero c’è anche un aspetto pratico. Guasti, lavori condominiali, visite, consegna delle chiavi e gestione di un inquilino devono essere seguiti anche a distanza. È un costo difficile da inserire in una tabella, ma può incidere sulla scelta tra mantenere la casa libera o metterla a reddito.
Valutare affitto o vendita di una casa a Milano dall’estero
Se l’appartamento viene utilizzato poco, può essere utile confrontare il costo annuale della proprietà con il canone ottenibile e con il valore attuale dell’immobile.
Gruppocasa può occuparsi della parte immobiliare: valutazione della casa a Milano, valutazione del possibile canone di affitto, locazione e gestione dell’immobile e gestione di un eventuale percorso di vendita. Per la fiscalità personale e per gli obblighi nel Paese di residenza è invece opportuno rivolgersi a un commercialista o a un consulente fiscale competente in materia internazionale.
Avere una valutazione aggiornata e una stima realistica della locazione permette di confrontare le diverse possibilità partendo da numeri concreti.
I nostri servizi
Gruppocasa supporta i proprietari di immobili a Milano nella valutazione, locazione e gestione della casa, anche quando vivono all’estero.
Gestione affitti
Gestione operativa della locazione a Milano per proprietari che vogliono affidare a professionisti le attività legate all’immobile e all’inquilino.
Valutazione immobiliare
Stima aggiornata del valore della casa a Milano per partire da un dato concreto nella scelta tra mantenimento, affitto e vendita.
Servizi per affittare
Supporto nella definizione del canone, nella ricerca dell’inquilino e nella gestione del percorso necessario per mettere a reddito l’immobile.
Canone concordato
Valutazione della locazione a canone concordato a Milano e delle condizioni applicabili allo specifico immobile.
Servizi per vendere
Assistenza nel percorso di vendita dell’immobile, dalla valutazione iniziale alla gestione delle attività necessarie alla commercializzazione.
Gestione a distanza
Un riferimento a Milano per proprietari residenti all’estero che hanno bisogno di seguire locazione e gestione dell’immobile senza essere presenti in città.
FAQ su casa a Milano e residenza all’estero
Chi è iscritto all’AIRE paga l’IMU sulla casa a Milano?
Sì, in generale l’iscrizione AIRE non esenta dall’IMU una casa posseduta a Milano. Se l’immobile non ha i requisiti dell’abitazione principale, è normalmente soggetto all’imposta. Nel 2026 il Comune di Milano applica agli “altri fabbricati” l’aliquota dell’1,14%. Un’agevolazione specifica riguarda alcuni pensionati non residenti titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia: per una sola abitazione non locata né concessa in comodato, l’IMU è ridotta del 50%. L’agevolazione non si applica automaticamente a tutti gli iscritti AIRE.
Se affitto la casa a Milano vivendo all’estero, quali tasse devo considerare?
La casa affittata continua a essere soggetta all’IMU e il canone percepito deve essere dichiarato in Italia. Quando ricorrono i requisiti, una persona fisica può scegliere la cedolare secca: l’aliquota ordinaria è del 21%, mentre per determinati contratti a canone concordato può essere applicata l’aliquota del 10%. Anche l’IMU può cambiare in base al tipo di contratto. Il reddito da locazione può inoltre avere rilevanza fiscale nel Paese in cui il proprietario risiede, secondo la normativa locale e la convenzione contro le doppie imposizioni con l’Italia.
Chi vive all’estero può avere una riduzione della TARI sulla casa a Milano?
Sì, se la casa viene utilizzata in modo stagionale o discontinuo per non più di 183 giorni all’anno può essere richiesta una riduzione TARI del 30%. La residenza all’estero, da sola, non basta: bisogna dimostrare l’utilizzo limitato dell’abitazione. Il Comune di Milano richiede un’istanza e indica tra la documentazione utile anche le bollette di energia elettrica e gas che attestino consumi ridotti. Per determinate categorie di pensionati residenti all’estero esiste invece una diversa agevolazione, con TARI ridotta di due terzi su una sola abitazione che rispetti i requisiti previsti.
Quanto paga di IMU a Milano un pensionato residente all’estero?
Un pensionato residente all’estero può avere una riduzione del 50% dell’IMU, ma solo se rispetta i requisiti previsti dalla legge. L’agevolazione riguarda una sola unità immobiliare a uso abitativo posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto, che non deve essere affittata né concessa in comodato. Il proprietario deve essere titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia e residente in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia. Non è quindi sufficiente essere pensionati o iscritti AIRE.
Come si paga l’IMU di Milano se si vive all’estero?
Il Comune di Milano consente di pagare l’IMU dall’estero tramite bonifico bancario internazionale. Il contribuente deve utilizzare le coordinate e le causali indicate dal Comune per il codice tributo interessato, specificando i dati identificativi, l’annualità e se il pagamento riguarda acconto o saldo. Dopo il versamento, il Comune richiede di trasmettere una copia del pagamento tramite PEC o e-mail agli indirizzi indicati nel servizio “IMU: pagamento estero”. Prima del bonifico è opportuno verificare le istruzioni comunali aggiornate per l’anno di riferimento.
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