Emergenza casa, Spagna e Italia a confronto: quanto costano gli affitti e cosa stanno facendo i due Paesi

Madrid e Barcellona hanno raggiunto livelli di affitto molto elevati, mentre anche Roma e Milano restano tra i mercati italiani più costosi. Spagna e Italia affrontano una crisi abitativa simile, ma con strumenti diversi: Madrid punta sul controllo nelle zone tensionate, Roma sul canone concordato e sull’aumento dell’offerta.

Trovare una casa in affitto è diventato uno dei principali problemi abitativi nelle grandi città europee. Spagna e Italia non fanno eccezione, anche se nel dettaglio troviamo situazioni diverse nei due Paesi.

A prima vista, il confronto nazionale non mostra una differenza enorme. Secondo gli ultimi dati disponibili di idealista, ad agosto 2026 il prezzo medio richiesto per gli affitti in Spagna era di 15,1 euro al metro quadrato al mese, con un aumento del 5,8% rispetto ad agosto 2025. In Italia la media era invece di 14,6 euro al metro quadrato, in calo dello 0,8% su base annua. Si tratta di prezzi degli annunci, quindi non necessariamente dei canoni effettivamente pagati nei contratti già esistenti.

Affitti, Spagna e Italia davanti allo stesso problema

La situazione cambia però molto quando si guardano le grandi città. Ad agosto 2026, secondo idealista, a Madrid il prezzo medio richiesto era di 23,3 euro/m², mentre a Barcellona era di 20,2 euro/m². Madrid risultava quindi la capitale spagnola con il prezzo più elevato. In Italia, nello stesso mese, Milano raggiungeva 22,3 euro/m² e Roma 19,1 euro/m².

I dati non sono quindi sufficienti per dire semplicemente che “in Spagna gli affitti costano più che in Italia”. Madrid e Milano, per esempio, sono entrambe sopra i 22 euro al metro quadrato, mentre Roma è meno cara e Barcellona si colloca in una posizione intermedia.

C’è poi un’altra differenza: Madrid nell’ultimo anno ha visto crescere gli affitti richiesti del 5,1%, Roma del 6,1%, mentre Milano è scesa dell’1,4%. Barcellona è cresciuta dello 0,7%.

Il problema non è soltanto il prezzo: quanto incide l’affitto sul reddito?

Il prezzo al metro quadrato racconta soltanto una parte della crisi abitativa. Per capire quanto l’affitto pesa realmente sulle famiglie bisogna rapportarlo ai redditi. Eurostat definisce “housing cost overburden” la situazione nella quale i costi complessivi dell’abitazione superano il 40% del reddito disponibile della famiglia, al netto delle eventuali agevolazioni per l’abitazione. Questo rende l’affitto molto pericoloso per l’economia familiare, togliendo spazio a ogni altra spesa.

Nel 2024 la percentuale della popolazione interessata era del 7,8% in Spagna e del 5,1% in Italia, contro l’8,2% della media dell’Unione europea.

Il dato va comunque letto con cautela: è un indicatore relativo a tutte le spese abitative e non soltanto all’affitto. Inoltre, i valori nazionali nascondono differenze molto importanti tra grandi città, periferie e aree rurali.

La nuova edizione 2026 di Eurostat conferma infatti che nell’UE il problema è particolarmente concentrato nelle città: nel 2025 il 9,6% della popolazione urbana europea viveva in famiglie per le quali i costi abitativi superavano il 40% del reddito disponibile, contro il 5,6% nelle aree rurali.

Spagna: la Ley de Vivienda e le “zone tensionate”

La differenza più evidente rispetto all’Italia riguarda la strategia adottata dalla Spagna con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Una legge approvata dal governo di centro-sinistra di Pedro Sanchez e che però non è stata adottata dalle regioni spagnole guidate dal centro-destra. La Catalogna, ad esempio, l’ha adottata, mentre la regione di Madrid no.

La legge ha introdotto le “zonas de mercado residencial tensionado”, cioè aree nelle quali la pressione abitativa raggiunge determinati livelli di tensione e nelle quali possono essere applicate regole particolari sugli affitti.

Il sistema non riguarda automaticamente tutto il territorio spagnolo. La dichiarazione della zona dipende dalle amministrazioni competenti e viene pubblicata ufficialmente dallo Stato.

A luglio 2026 il BOE ha pubblicato l’elenco delle zone dichiarate nel secondo trimestre dell’anno.

Il nuovo Piano statale per la casa 2026-2030 indica che, dall’introduzione del sistema, sono state dichiarate 307 zone di mercato residenziale tensionato, quindi soggetto a forte tensione, in altrettanti comuni.

Nelle zone tensionate possono entrare in funzione limiti specifici alla determinazione del canone.

Per esempio, per un’abitazione che era già stata affittata nei cinque anni precedenti, la nuova renta è generalmente collegata al canone precedente, secondo le condizioni stabilite dalla legge. Per determinati proprietari e in determinati casi si applica inoltre il sistema statale degli indici di prezzo di riferimento.

Nel 2026 il sistema degli indici è stato aggiornato con una nuova metodologia e con dati territoriali che arrivano fino alle sezioni censuarie per le quali sono disponibili informazioni sufficienti.

Madrid è un caso particolare

Questo punto è fondamentale nel confronto con Roma. Il fatto che Madrid abbia affitti molto elevati non significa automaticamente che Madrid sia una “zona tensionata” ai sensi della Ley de Vivienda.

Il regime delle zone tensionate dipende da una dichiarazione amministrativa. La Comunità di Madrid non ha seguito la stessa strada di altre amministrazioni che hanno richiesto la dichiarazione di zone tensionate. Questa regione, governata dal PP insieme a Vox, mostra da anni una aperta ostilità verso le politiche del governo centrale.

La politica della Comunità di Madrid nel 2026 si concentra soprattutto sull’aumento dell’offerta: a settembre il governo regionale ha annunciato 3.100 nuove abitazioni, di cui 2.500 nell’ampliamento del Plan Vive Solución Joven e 600 promosse dall’Agencia de Vivienda Social. È stato inoltre annunciato un programma di riqualificazione da 450 milioni di euro.

Questo crea una differenza interessante all’interno della stessa Spagna: Barcellona e altre aree hanno utilizzato il meccanismo delle zone tensionate, limitando quindi gli aumenti degli affitti e mettendo dei blocchi all’aumento, mentre Madrid punta soprattutto sull’aumento dell’offerta abitativa e non ha adottato restrizioni agli aumenti.

Il Piano statale spagnolo: 7 miliardi fino al 2030

La Spagna non sta intervenendo soltanto sui prezzi.

Il Piano Estatal de Vivienda 2026-2030 prevede una dotazione complessiva di 7 miliardi di euro per aumentare l’offerta di abitazioni sociali e a prezzi accessibili, promuovere la riabilitazione e ampliare il patrimonio abitativo destinato a rimanere stabilmente accessibile.

La Commissione europea considera però ancora molto importante il problema della scarsità dell’offerta.

Secondo il rapporto 2026 della Commissione, il patrimonio di abitazioni sociali in Spagna rappresenta appena l’1,5-1,7% del totale, contro una media europea indicata intorno al 6-7%. La carenza è particolarmente rilevante nei grandi centri urbani, nelle aree costiere e nelle isole.

La stessa Commissione sottolinea che la Spagna deve aumentare l’offerta di abitazioni accessibili e sociali, accelerare la disponibilità di terreni e semplificare le procedure urbanistiche e autorizzative.

Italia: il “canone concordato” è un’altra cosa

In Italia il principale strumento di regolazione degli affitti non è equivalente alle zone tensionate spagnole.

Esiste il canone concordato, previsto dalla legge 431/1998.

In questo caso il proprietario e l’inquilino stipulano un contratto nel quale il canone deve rispettare i parametri stabiliti dagli accordi territoriali. Gli accordi dividono il territorio comunale in aree e stabiliscono fasce di canone in funzione delle caratteristiche dell’abitazione e della sua ubicazione.

L’Agenzia delle Entrate conferma inoltre che, quando ricorrono le condizioni previste dalla normativa, ai contratti a canone concordato può essere applicata la cedolare secca al 10%.

Questa è una differenza fondamentale rispetto alla Spagna. Il canone concordato italiano è innanzitutto una modalità contrattuale incentivata fiscalmente. Viene quindi incentivato fiscalmente il proprietario che affitta la casa a un prezzo concordato con l’inquilino, rispettando delle fasce di prezzo stabilite a livello locale, e che quindi restano in certo modo contenute.

La “zona tensionata” spagnola è invece un regime territoriale di regolazione del mercato che può imporre limiti ai nuovi canoni.

Italia: più attenzione all’offerta e all’edilizia sociale

L’Italia del governo Meloni sta intervenendo poi anche sul versante dell’offerta abitativa. Nel 2025 il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti aveva annunciato 660 milioni di euro per la fase iniziale e sperimentale del Piano Casa Italia, con l’obiettivo di riorganizzare il sistema del social housing e sviluppare nuovi modelli di finanziamento e gestione.

Un altro programma importante è il PInQuA, finanziato con circa 2,8 miliardi di euro attraverso il PNRR.

Secondo il MIT, il programma prevede oltre 10.000 nuovi alloggi di edilizia residenziale pubblica e sociale e interventi di riqualificazione su circa 1,8 milioni di metri quadrati di spazi pubblici. Nel 2026 il ministero ha lavorato al completamento degli interventi entro le scadenze del PNRR.

L’approccio italiano è quindi diverso da quello spagnolo: meno centrato su un sistema nazionale di controllo dei nuovi canoni e più concentrato su canone concordato, fiscalità, edilizia pubblica e aumento dell’offerta.

Roma e Madrid: due grandi città, due strategie diverse

Il confronto tra Roma e Madrid è particolarmente significativo.

Ad agosto 2026 il prezzo medio richiesto era di 19,1 euro/m² a Roma e 23,3 euro/m² a Madrid.

Per un appartamento ipotetico di 70 metri quadrati, utilizzando semplicemente questi prezzi medi degli annunci, si arriverebbe a circa:

Roma: 1.337 euro al mese

Madrid: 1.631 euro al mese

Si tratta di una simulazione matematica sui prezzi medi al metro quadrato degli annunci e non di una stima del canone effettivamente pagato da ogni inquilino.

Ma la differenza più interessante è normativa.

A Roma esiste il sistema del canone concordato, che permette di stipulare contratti a canone regolato sulla base degli accordi territoriali.

A Madrid il problema viene affrontato soprattutto attraverso l’aumento dell’offerta e le politiche regionali, mentre il sistema nazionale delle zone tensionate opera soltanto dove l’area è stata formalmente dichiarata tale.

E Barcellona?

Barcellona rappresenta invece uno dei casi più interessanti per capire la strategia spagnola.

Il comune e il territorio catalano sono stati coinvolti nel sistema delle zone tensionate previsto dalla Ley de Vivienda. Il Piano statale 2026-2030 cita anche i risultati del primo anno nei 140 comuni catalani allora dichiarati tensionati: secondo i dati ufficiali del registro delle cauzioni dell’Incasòl, i canoni sarebbero diminuiti del 4,9% nell’insieme dei comuni considerati e dell’8,9% a Barcellona, mentre il numero dei contratti vigenti sarebbe aumentato.

Questi dati vanno però attribuiti all’amministrazione che li presenta e non possono essere interpretati automaticamente come una prova che il controllo degli affitti sia, da solo, la causa della riduzione dei prezzi.

La Commissione europea, nel rapporto 2026, sottolinea infatti che l’efficacia della politica spagnola dipenderà anche dall’aumento dell’offerta e che l’attuazione della Ley de Vivienda rimane disomogenea tra le diverse regioni.

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