Saldare i debiti
Il signor PT (residente nel quartiere di Long Binh, Ho Chi Minh City) sta vendendo due appezzamenti di terreno nella zona residenziale di Lan Anh 7 (precedentemente Ba Ria – Vung Tau ) per saldare un debito con la banca. In precedenza, il signor T. aveva contratto un prestito con la banca per acquistare questi due appezzamenti. Trovandosi in difficoltà finanziarie, il signor T. ora desidera vendere i due appezzamenti per la stessa somma che deve alla banca al fine di estinguere il suo debito.
Nello specifico, il signor T. sta vendendo un lotto di terreno di 7 metri di larghezza e 19 metri di lunghezza per oltre 1,3 miliardi di VND. L’altro lotto, anch’esso di 7 metri x 19 metri e con una casa già costruita, viene offerto dal signor T. per poco più di 2 miliardi di VND.
Analogamente, anche la famiglia della signora Hoai Nhu (residente nel quartiere Tan Son Nhi di Ho Chi Minh City) sta chiedendo prestiti ad amici e parenti per estinguere il mutuo contratto per l’acquisto di un appartamento nel complesso residenziale Emerald. Nel 2022, la signora Nhu ha contratto un prestito di quasi 2 miliardi di VND per l’acquisto dell’appartamento. Dopo la scadenza del periodo di grazia di due anni, nonostante l’aumento del tasso di interesse, la famiglia è riuscita a far fronte alle spese. Tuttavia, attualmente la rata mensile è troppo elevata, quindi la signora Nhu è costretta a chiedere un altro prestito per ridurre l’importo del mutuo.
Attualmente, i tassi di interesse agevolati per i mutui ipotecari variano inizialmente dal 6,5% al 10% annuo, generalmente per un periodo da 6 a 24 mesi. Successivamente, le banche applicano tassi di interesse variabili che si aggirano tra l’11% e il 15% annuo.
Si tratta semplicemente di una riduzione dei tassi di interesse.
Parlando con un giornalista del quotidiano Tien Phong , il consulente immobiliare indipendente Le Quoc Kien ha affermato che, sebbene il mercato sia saturo di annunci di immobili venduti in perdita, le transazioni di successo rimangono difficili. La ragione principale al momento è la pressione sui flussi di cassa di coloro che utilizzano un elevato livello di indebitamento. Molti investitori acquistano immobili con capitale preso in prestito e inizialmente beneficiano di politiche preferenziali come bassi tassi di interesse, periodi di grazia per il rimborso del capitale e persino il supporto del costruttore nel pagamento degli interessi, creando l’illusione di non dover pagare nulla durante questo periodo.
Tuttavia, al termine di queste politiche agevolate, gli acquirenti devono iniziare a pagare sia il capitale che gli interessi variabili, aumentando significativamente la pressione finanziaria. Attualmente, dopo il periodo agevolato, i tassi di interesse sui mutui possono raggiungere circa il 10,5-11% annuo presso le principali banche, il 12-13% presso alcune grandi banche commerciali per azioni e persino il 15-16% presso alcune banche più piccole, a seconda dell’importo del prestito e delle condizioni specifiche.
“Dobbiamo essere molto cauti con il concetto di ‘tagliare le perdite’. Vendere al di sotto del prezzo corrente non significa necessariamente tagliare le perdite. Ad esempio, se avete acquistato a 9 miliardi di VND, il valore dell’asset è salito a 11 miliardi di VND e ora lo vendete a 10 miliardi di VND, state essenzialmente tagliando una parte del profitto, non necessariamente una perdita”, ha affermato Kien.
Per stabilire se si sta effettivamente riducendo una perdita, è necessario confrontare il prezzo richiesto attuale con il prezzo di transazione effettivo del prodotto al momento dell’acquisto, alla fine del 2024 e alla fine del 2025.
Secondo il signor Kien, nel mercato attuale, gli acquirenti di immobili devono “dare la caccia” ai venditori. Devono scoprire quanto ha preso in prestito il venditore, qual è il tasso di interesse corrente, se è fisso o è passato a un tasso variabile e quando il prestito inizierà a maturare interessi variabili. Comprendere la pressione sul flusso di cassa del venditore li aiuterà a determinare quanto sia urgente vendere e quale prezzo sia negoziabile.
In secondo luogo, è importante distinguere tra “tagliare le perdite” e “ridurre i profitti”. Ad esempio, una casa acquistata per 9 miliardi di VND, il cui valore è poi aumentato a 11 miliardi di VND e che ora viene venduta per 10 miliardi di VND non può essere semplicemente definita una “tagliatura delle perdite”. Gli acquirenti devono considerare il prezzo effettivo di transazione dell’immobile, almeno alla fine del 2024 e alla fine del 2025, e non solo il prezzo richiesto al momento della vendita.
Infine, se si ricorre alla leva finanziaria, non si dovrebbe prendere in prestito più del 50% del valore dell’immobile e bisogna calcolare attentamente quanto denaro si ha a disposizione ogni mese per rimborsare la banca. Con i tassi di interesse in calo, se si decide di contrarre un prestito, è consigliabile optare per un tasso fisso di circa un anno e negoziare la penale per il rimborso anticipato più bassa possibile. Quando i tassi di interesse scenderanno, si avrà maggiore margine di manovra per ristrutturare o rifinanziare il debito a un costo inferiore.
“Bisogna dare priorità ai prodotti che soddisfano una domanda reale, che hanno già residenti o che hanno il potenziale per attrarre persone rapidamente entro circa 3 anni, e che possono essere abitati o affittati, piuttosto che a prodotti troppo lontani nel tempo e che si basano solo sulle aspettative di aumenti di prezzo”, ha affermato Kien.
Un sondaggio condotto da Batdongsan.com.vn su oltre 1.000 consumatori mostra che il 56% degli intervistati ha una visione positiva del mercato, di cui il 38% ottimista e il 18% molto ottimista. Il 28% si dichiara osservatore, mentre il 15% mantiene un atteggiamento cauto.
La signora Do Thi Ngoc Anh, Senior Business Manager di Batdongsan.com.vn, ha affermato che uno dei fattori che continua a incidere significativamente sui clienti sono i tassi di interesse. Dalla fine del 2025, i tassi di interesse sui mutui ipotecari sono aumentati vertiginosamente. Il rapido incremento dei costi di finanziamento ha creato pressioni finanziarie, costringendo sia gli acquirenti di case che gli investitori a essere più cauti nell’utilizzo della leva finanziaria. Nel mercato prevale un atteggiamento attendista, poiché i clienti sono più sensibili che mai alle fluttuazioni dei tassi di interesse e dei flussi di cassa.
Fonte: https://tienphong.vn/lai-vay-cao-nhieu-nguoi-phai-rao-ban-nha-dat-de-tra-no-post1880222.tpo
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