come funziona, requisiti e vantaggi

Il canone concordato è un tema fondamentale nell’ambito della locazione abitativa afferendo all’importo del canone che in tal caso non viene determinato liberamente dalle parti, ma deve rispettare i criteri stabiliti dagli accordi territoriali applicabili al Comune nel quale si trova l’immobile.

Per una panoramica generale sulla disciplina delle locazioni, è possibile consultare la guida dedicata alle locazioni per proprietari e conduttori.

È una soluzione che può risultare interessante sia per il proprietario, che può accedere a determinate agevolazioni fiscali e contributive previste dalla normativa, sia per il conduttore, che può beneficiare di un canone determinato secondo parametri territoriali.

Proprio perché il canone non è semplicemente frutto della libera contrattazione, la corretta individuazione dell’importo e la verifica delle condizioni previste dall’accordo territoriale sono aspetti fondamentali.

Che cos’è il canone concordato

Il canone concordato, disciplinato dall’articolo 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998, è un contratto di locazione abitativa nel quale il valore del canone e le altre condizioni contrattuali vengono stabiliti sulla base di accordi territoriali sottoscritti dalle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori.

La legge prevede quindi un sistema diverso rispetto alla locazione a canone libero: nelle locazioni a canone concordato infatti il proprietario e il conduttore non possono determinare l’importo del canone senza tenere conto dei parametri stabiliti a livello locale.

Gli accordi territoriali individuano infatti le aree omogenee e le fasce di oscillazione entro le quali deve essere determinato il canone, tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile e della zona.

Per questo motivo non esiste un unico importo del canone concordato valido per tutta Italia. Il calcolo deve essere effettuato sulla base dell’accordo territoriale applicabile al Comune e, quando previsto, alla specifica area nella quale si trova l’immobile.

Come funziona il contratto a canone concordato

Il primo aspetto da chiarire è che nei contratti di locazione a canone concordato il canone appunto ribassati rispetto ai valori o prezzi di mercato non rappresenta l’unico elemento di particolarità. 

Perché il contratto possa essere qualificato come a canone concordato è necessario rispettare le condizioni previste dalla legge, dal decreto ministeriale di riferimento e dall’accordo territoriale applicabile.

La determinazione del canone tiene conto di una serie di elementi relativi all’immobile e alla sua ubicazione.

Tra questi possono assumere rilievo:

• la zona nella quale si trova l’immobile;
• la superficie dell’abitazione;
• le caratteristiche dell’immobile;
• lo stato manutentivo;
• la presenza di pertinenze;
• la presenza di balconi, terrazzi o spazi comuni;
• la dotazione di servizi e impianti;
• l’eventuale presenza di arredamento;
• gli ulteriori elementi individuati dall’accordo territoriale.

Il D.M. 16 gennaio 2017 stabilisce infatti criteri generali per la definizione degli accordi territoriali e prevede che il canone venga individuato all’interno delle fasce stabilite per le diverse aree omogenee.

Di conseguenza, prima di stipulare il contratto di locazione a canone concordato è opportuno verificare quale accordo territoriale sia applicabile e procedere al calcolo secondo le relative regole.

Come si calcola il canone concordato

Il calcolo del canone concordato non può essere effettuato semplicemente confrontando l’immobile con altri appartamenti presenti sul mercato.

Occorre invece applicare i criteri previsti dall’accordo territoriale vigente nel Comune interessato.

In linea generale, il procedimento richiede di individuare l’area territoriale di riferimento e di verificare le caratteristiche dell’immobile che incidono sulla determinazione del canone.

La superficie e le caratteristiche dell’abitazione, le pertinenze, la dotazione dell’immobile e gli altri elementi previsti dall’accordo contribuiscono a determinare il valore applicabile.

Il risultato deve comunque rientrare nei limiti previsti dalla specifica disciplina territoriale.

Per questo motivo, quando il contratto viene predisposto senza una corretta verifica dei parametri, il rischio non riguarda soltanto l’importo del canone, ma anche la corretta qualificazione del contratto e l’accesso alle eventuali agevolazioni collegate.

Gli accordi territoriali

Gli accordi territoriali rappresentano uno degli elementi centrali del sistema del canone concordato.

Sono stipulati a livello locale dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative e definiscono i criteri attraverso i quali determinare il canone nelle diverse zone del territorio.

Il D.M. 16 gennaio 2017 ha stabilito i criteri generali ai quali devono conformarsi tali accordi.

Questo significa che, per determinare correttamente il canone, non è sufficiente conoscere la disciplina nazionale: è necessario verificare anche l’accordo territoriale applicabile nel Comune in cui si trova l’immobile.

È quindi importante prestare attenzione alle versioni degli accordi effettivamente vigenti e ai criteri specifici previsti per il territorio interessato.

Quanto dura un contratto a canone concordato

Il contratto ordinario a canone concordato ha una durata minima di tre anni, alla quale si aggiunge una proroga di diritto di due anni, salvo le ipotesi previste dalla legge.

Si tratta della cosiddetta formula 3+2.

Alla prima scadenza, il rapporto non si conclude automaticamente: la legge prevede infatti la proroga biennale, salvo che ricorrano le condizioni che consentono al locatore di impedire il rinnovo nei casi previsti dalla normativa.

Alla scadenza del periodo di proroga, le parti possono attivare la procedura prevista dalla legge per il rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo.

La disciplina della durata è quindi diversa da quella del contratto ordinario a canone libero e deve essere considerata già al momento della stipula.

Il contratto a canone concordato deve rispettare un modello specifico

La disciplina del canone concordato non riguarda soltanto la misura del canone.

Il D.M. 16 gennaio 2017 prevede l’utilizzo del tipo di contratto approvato dalla normativa e disciplina anche gli elementi che devono essere considerati nella determinazione del rapporto locatizio.

Per questo motivo è opportuno verificare che il contratto sia coerente con l’accordo territoriale applicabile e che le clausole inserite siano compatibili con la disciplina del canone concordato.

Un contratto predisposto utilizzando semplicemente un modello reperito online, senza verificare le regole territoriali applicabili, può non essere sufficiente a garantire la corretta qualificazione del rapporto.

La verifica delle clausole e della corretta struttura del contratto rientra più in generale nell’ambito della consulenza in materia di contratti e obbligazioni.

È necessaria l’attestazione del canone concordato?

Un aspetto particolarmente importante riguarda l’attestazione di conformità del contratto all’accordo territoriale.

Il D.M. 16 gennaio 2017 disciplina infatti le modalità di attestazione per i contratti non assistiti dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, prevedendo che venga verificata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo applicabile.

La necessità e le modalità concrete dell’attestazione devono essere quindi verificate in relazione alla disciplina applicabile e all’accordo territoriale del Comune interessato.

Questo passaggio assume particolare importanza quando il proprietario intende usufruire delle agevolazioni collegate al contratto a canone concordato.

Quali sono i vantaggi del canone concordato per il proprietario

Uno dei principali motivi per cui un proprietario può scegliere questa forma contrattuale è la possibilità di accedere, in presenza dei requisiti previsti, a specifiche agevolazioni.

Tra queste rientra il regime della cedolare secca con aliquota del 10% nei casi previsti dalla normativa. L’Agenzia delle Entrate conferma anche nelle istruzioni fiscali più recenti l’applicazione dell’aliquota del 10% ai contratti a canone concordato che rispettano le condizioni previste.

Il regime fiscale applicabile deve tuttavia essere verificato in concreto, perché l’agevolazione non deriva semplicemente dal fatto che il proprietario abbia definito un canone inferiore a quello di mercato.

Possono inoltre essere previste ulteriori agevolazioni di carattere fiscale o locale, la cui applicazione dipende dalla normativa vigente e dalle deliberazioni adottate dal Comune interessato.

Per questo motivo è opportuno distinguere sempre tra vantaggi potenziali del contratto e agevolazioni effettivamente spettanti nel singolo caso.

Quali sono i vantaggi per il conduttore

Anche per il conduttore il canone concordato può presentare alcuni vantaggi.

Il principale consiste nella determinazione del canone secondo parametri territoriali, che possono portare a un importo diverso rispetto a quello richiesto sul libero mercato.

Il conduttore può inoltre avere maggiore prevedibilità rispetto al costo della locazione, perché il canone deve essere determinato nel rispetto delle regole stabilite dall’accordo territoriale.

Non significa, tuttavia, che ogni contratto a canone concordato sia necessariamente più conveniente in termini assoluti: il risultato dipende dalle caratteristiche dell’immobile, dalla zona e dall’accordo territoriale applicabile.

Canone concordato e cedolare secca: qual è il rapporto?

Canone concordato e cedolare secca sono due concetti distinti.

Il canone concordato riguarda infatti la struttura e la determinazione del contratto di locazione.

La cedolare secca, invece, è un regime fiscale che il locatore può scegliere quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge.

Le due discipline possono quindi combinarsi: per determinati contratti a canone concordato è prevista l’aliquota agevolata della cedolare secca. L’Agenzia delle Entrate indica attualmente l’aliquota del 10% per le fattispecie agevolate previste dalla normativa.

La scelta della cedolare secca comporta inoltre specifiche conseguenze sul piano fiscale e contrattuale, che devono essere valutate prima della stipula.

Per questo motivo il vantaggio fiscale non dovrebbe essere considerato separatamente dalla verifica della corretta struttura del contratto.

Canone concordato e aggiornamento ISTAT

Anche l’aggiornamento del canone deve essere verificato alla luce della disciplina applicabile.

Il D.M. 16 gennaio 2017 prevede che gli accordi territoriali possano stabilire, per i contratti nei quali il locatore non abbia optato per la cedolare secca, modalità di aggiornamento del canone e comunque entro il limite previsto dalla normativa.

Nel caso di opzione per la cedolare secca, invece, trovano applicazione le regole proprie di tale regime fiscale.

Anche sotto questo profilo è quindi importante evitare di utilizzare automaticamente le regole previste per il canone libero.

Chi può scegliere il canone concordato?

La scelta del canone concordato riguarda le locazioni ad uso abitativo alle quali è applicabile la disciplina prevista dalla legge n. 431 del 1998.

Non tutti i contratti di locazione rientrano però nella medesima disciplina.

La legge, ad esempio, prevede regole specifiche per determinate categorie di immobili e rapporti locatizi e stabilisce un regime particolare per altre tipologie contrattuali.

È quindi necessario verificare preliminarmente la natura dell’immobile, la sua destinazione e il tipo di contratto che si intende stipulare.

Canone concordato a Roma e Milano

Poiché il canone viene determinato sulla base degli accordi territoriali, la città nella quale si trova l’immobile assume un’importanza concreta.

A Roma, così come a Milano, il calcolo del canone deve essere effettuato facendo riferimento alla disciplina territoriale applicabile all’immobile e alla relativa zona.

Non è quindi corretto utilizzare automaticamente un calcolo elaborato per un Comune diverso.

Questo è uno degli aspetti per i quali una verifica preventiva dell’accordo territoriale e delle caratteristiche dell’immobile può evitare errori nella determinazione del canone e nella predisposizione del contratto.

Quali errori evitare nel canone concordato

La maggiore attenzione dovrebbe essere prestata soprattutto nella fase precedente alla stipula.

Tra gli errori più frequenti rientrano:

• utilizzare un modello contrattuale non aggiornato;
• determinare il canone facendo riferimento soltanto ai prezzi di mercato;
• applicare l’accordo territoriale sbagliato;
• non verificare le caratteristiche dell’immobile rilevanti ai fini del calcolo;
• non controllare la corretta compilazione del contratto;
• trascurare gli adempimenti relativi all’attestazione quando richiesta;
• dare per scontata l’applicazione di un’agevolazione fiscale senza verificarne i presupposti.

Il rischio non riguarda quindi soltanto la determinazione di un importo errato, ma può estendersi alla corretta applicazione dell’intera disciplina del contratto.

Quando è utile rivolgersi a un avvocato

La consulenza legale può essere utile soprattutto quando il proprietario o il conduttore deve decidere quale tipologia contrattuale utilizzare oppure quando vi sono dubbi sulla corretta applicazione dell’accordo territoriale.

Un’analisi preventiva può riguardare:

• la scelta tra canone libero e canone concordato;
• la verifica dell’accordo territoriale applicabile;
• la determinazione del canone;
• la predisposizione o verifica del contratto;
• le clausole contrattuali;
• la verifica degli adempimenti necessari;
• le conseguenze della scelta del regime fiscale;
• eventuali contestazioni sorte durante il rapporto di locazione.

La consulenza preventiva può essere particolarmente utile quando l’immobile presenta caratteristiche che rendono più complessa la determinazione del canone o quando il proprietario intende usufruire delle agevolazioni collegate al contratto.

Canone concordato: una scelta da valutare caso per caso

Il canone concordato può rappresentare una soluzione interessante per entrambe le parti, ma non dovrebbe essere scelto sulla base del solo importo appunto dell’affitto a canone concordato o della possibilità di accedere a un’agevolazione fiscale.

La corretta valutazione richiede di considerare la disciplina nazionale, l’accordo territoriale applicabile, le caratteristiche dell’immobile, la durata del rapporto e gli effetti economici e fiscali della scelta.

Per il proprietario, in particolare, è importante verificare che il canone sia correttamente determinato e che il contratto rispetti tutte le condizioni necessarie per usufruire delle eventuali agevolazioni.

Per il conduttore, è altrettanto importante verificare che il canone richiesto sia conforme ai parametri applicabili e che il contratto rifletta correttamente gli accordi raggiunti.

In sintesi

Il canone concordato è una forma di locazione abitativa nella quale il canone e le altre condizioni del contratto devono rispettare i criteri stabiliti dalla normativa e dagli accordi territoriali.

Prima di stipulare il contratto è quindi opportuno verificare:

• quale accordo territoriale sia applicabile;
• come debba essere calcolato il canone;
• quali siano le caratteristiche dell’immobile rilevanti;
• quale modello contrattuale utilizzare;
• se sia necessaria un’attestazione;
• quali agevolazioni fiscali possano effettivamente spettare.

Una verifica preventiva consente di stipulare il contratto con maggiore consapevolezza e di ridurre il rischio di contestazioni successive.