Gli edifici a emissioni zero (chiamati anche ZEB, dall’inglese Zero Emission Buildings), sono costruzioni ad altissima efficienza energetica che non producono emissioni di gas a effetto serra sul posto. Introdotti dalla nuova direttiva europea sulle performance edilizie (EPBD), questi fabbricati superano il precedente standard delle case a energia quasi zero (NZEB).
Per raggiungere questo obiettivo, le tecniche costruttive sfruttano al massimo l’energia da fonti rinnovabili e abbandonano definitivamente i combustibili fossili per il riscaldamento o il raffrescamento delle unità abitative e delle aree comuni di un condominio.
Che significa “emissioni zero”
La direttiva europea “Case Green” (EPBD IV 2024/1275) fissa una scadenza inderogabile per il mercato immobiliare: dal 2030, infatti, ogni nuova costruzione dovrà garantire un impatto climatico nullo. Questo traguardo, essenziale per conseguire la totale decarbonizzazione del parco edilizio europeo entro il 2050, impone un immediato adeguamento delle prassi cantieristiche e del quadro legislativo italiano.
Centrare l’obiettivo delle “emissioni zero” (ZEB) richiede un ripensamento dell’edilizia dalle fondamenta, superando la logica del mero risparmio in bolletta. La normativa impone la realizzazione di immobili ad altissima efficienza energetica, il cui ridotto fabbisogno sia coperto interamente da fonti rinnovabili prodotte in loco o tramite reti di prossimità.
Il vero salto tecnologico risiede nell’azzeramento definitivo delle emissioni di carbonio generate sul posto, eliminando l’uso di combustibili fossili – come, per esempio, gas e petrolio – per garantire l’assoluta neutralità climatica.
Cosa sono gli edifici NZEB
Per comprendere la portata di questa transizione occorre ripercorrere l’evoluzione normativa: dal D.Lgs 192/2005 (che ha recepito la prima direttiva europea sull’efficienza energetica degli edifici, la 2002/91/CE), passando per la direttiva 2010/31/UE (attuata, in Italia, con la Legge 90/2013), fino ad arrivare all’attuale Direttiva (UE) 2024/1275.
Questo lungo iter legislativo assegna un ruolo sempre più cruciale all’efficienza dell’involucro edilizio, segnando un netto spartiacque tra due differenti modelli costruttivi. Fino a oggi, infatti, la normativa ha premiato i Nearly Zero Energy Buildings (NZEB), strutture caratterizzate da un fabbisogno energetico quasi nullo pur nella tolleranza di un impiego marginale delle tradizionali fonti fossili.
I futuri edifici ZEB (Zero Emission Buildings) riscrivono i parametri esigendo lo zero assoluto. Il nuovo standard decreta il divieto di rilasciare emissioni fossili in loco, stabilendo che qualsiasi richiesta termica debba essere soddisfatta unicamente da tecnologie rinnovabili autoprodotte o condivise tramite comunità energetiche, eliminando ogni impianto di riscaldamento convenzionale.
Case green, ultime notizie del recepimento in Italia
Sul fronte nazionale, non avendo rispettato la scadenza del 29 maggio 2026 per il recepimento normativo della Direttiva EPBD, il 15 luglio scorso l’Italia – come tutti gli altri Stati dell’Unione Europea – ha subito l’avvio di una procedura d’infrazione da parte della Commissione Europea. A questo si somma il ritardo nella trasmissione del Piano Nazionale di Ristrutturazione e le procedure aperte sugli incentivi alle caldaie fossili (come il Conto Termico 2.0, non allineato allo stop scattato a inizio 2025).
Pur rientrando nelle normali dinamiche comunitarie, la lettera di messa in mora impone al governo un’accelerazione. Approvare il recepimento della direttiva Case Green rappresenta, infatti, il passaggio obbligato per archiviare il fascicolo e scongiurare un deferimento alla Corte di Giustizia dell’Unione Europea.
A cosa serve il Piano Nazionale di Ristrutturazione degli edifici
Al netto dei clamori mediatici, per valutare le reali ricadute sulle proprietà immobiliari dei cittadini occorre attendere la pubblicazione del Piano Nazionale di Ristrutturazione degli edifici. L’articolo 3 della direttiva EPBD chiarisce che il documento rappresenti il fulcro delle linee di riqualificazione edilizia, concentrandosi prioritariamente sul 43% degli immobili meno performanti.
Secondo le analisi di settore, per centrare i target serviranno investimenti strutturali stimati in circa 12-14 miliardi di euro annui, coinvolgendo tre milioni di abitazioni. Questo strumento governativo si renderà essenziale per:
- mappare le criticità di un patrimonio vetusto (il 68% delle case risale a prima del 1980);
- delineare l’architettura dei futuri sistemi di incentivazione e sgravio fiscale;
- pianificare la riduzione dei consumi energetici senza generare ricadute insostenibili sui conti dei privati.
Gli edifici NZEB sono obbligatori in Italia?
L’attenzione rivolta alle prossime scadenze europee tende spesso a porre in secondo piano il percorso già avviato a livello nazionale. In base agli aggiornamenti del D.Lgs 192/2005, infatti, l’attuale impianto legislativo nazionale richiede precisi requisiti energetici per il nuovo edificato, garantendo fin da ora:
- l’applicazione dello standard NZEB, divenuto requisito minimo obbligatorio dal 2019 per il comparto pubblico e dal 1° gennaio 2021 per le costruzioni private;
- la realizzazione di cantieri residenziali e commerciali vincolati a prestazioni termiche e isolanti d’eccellenza;
- una transizione progressiva verso i futuri parametri a zero emissioni (ZEB) la cui entrata in vigore è programmata per il 1° gennaio 2028 per gli edifici pubblici e il 2030 per il settore privato.
Cosa succede se non si adegua la casa entro il 2030
Il testo definitivo della direttiva EPBD smentisce i timori su presunte ritorsioni per chi non ristruttura il proprio immobile, assicurando l’assenza di sanzioni pecuniarie per il privato e garantendo la totale mancanza di blocchi o divieti per stipulare atti di locazione o compravendita.
La normativa non colpisce dunque la singola abitazione inadempiente, ma impone un abbattimento medio nazionale dei consumi residenziali (misurati in kWm2 all’anno) pari al 16% entro il 2030 rispetto ai livelli del 2020 e al 20-22% al 2035. Un traguardo su cui l’Italia ha già incassato un -9,1% nel quinquennio 2020-2024.
Sul fronte non residenziale (uffici, immobili commerciali e strutture pubbliche), la direttiva prevede invece l’obbligo di riqualificare il 16% degli edifici con le prestazioni energetiche peggiori entro il 2030 e il 26% entro il 2033, oneri che lo Stato dovrà perseguire agendo unicamente tramite leve incentivanti.
Per comprendere come cambieranno i requisiti per le diverse tipologie edilizie e quali saranno i tempi di adeguamento stabiliti dalla normativa europea, si propone di seguito un quadro comparativo.
| Tipologia standard | Definizione e obiettivo | Consumo energetico | Scadenza di obbligo (nuove costruzioni) | Emissioni in loco (combustibili fossili) | Obbligo calcolo GWP (ciclo di vita) |
|---|---|---|---|---|---|
| NZEB | Edificio a energia quasi zero | Molto basso o quasi nullo | Già in vigore (dal 2021 privati, 2019 pubblici) | Ammesse in minima parte | Non obbligatorio |
| ZEB pubblico | Edificio a emissioni zero (enti pubblici) | Molto basso, coperto da rinnovabili | 1° gennaio 2028 | Rigorosamente assenti (0%) | Obbligatorio (dal 2028 per > 1.000 m2) |
| ZEB privato | Edificio a emissioni zero (privati e residenziale) | Molto basso, coperto da rinnovabili | 1° gennaio 2030 | Rigorosamente assenti (0%) | Obbligatorio (dal 2030 per tutti) |
| Immobili esenti | Edifici storici, agricoli, luoghi di culto | Variabile in base allo stato di fatto | Nessuna scadenza diretta di adeguamento | Tollerate in base ai vincoli architettonici | Esclusi in assenza di nuove edificazioni |
Quando un immobile è esente da certificazione energetica
La transizione ecologica non applicherà i nuovi vincoli in maniera indiscriminata. Come stabilito dal D.Lgs 192/2005 e dal D.M. 26 giugno 2015, in linea con le deroghe della direttiva EPBD, il Legislatore prende atto che non tutte le costruzioni debbano conformarsi agli standard a emissioni zero. Per preservare il patrimonio architettonico italiano e tutelare specifiche destinazioni d’uso, la normativa prevede esenzioni per:
- gli edifici protetti da vincoli storici e paesaggistici, qualora gli interventi di riqualificazione rischino di alterarne il pregio e l’identità originaria;
- i luoghi di culto e le strutture destinate esclusivamente allo svolgimento di attività religiose;
- le seconde case stagionali, utilizzate per le vacanze per meno di quattro mesi all’anno o, comunque, caratterizzate da consumi energetici irrisori;
- le strutture e i fabbricati agricoli isolati, sprovvisti di destinazione residenziale stabile e con un fabbisogno termico quasi nullo.
Come si misura l’impatto ambientale degli edifici
La valutazione della sostenibilità edilizia è destinata a evolversi ben oltre la semplice lettura dei consumi. Come stabilito dall’articolo 7 della direttiva EPBD IV, il comparto immobiliare dovrà introdurre il Global Warming Potential (GWP) per i nuovi edifici a emissioni zero.
Calcolato tramite la metodologia Life Cycle Assessment (LCA), questo indicatore misurerà in kg di CO2 equivalente l’impatto ambientale estendendo l’analisi “dalla culla alla tomba”. La metrica certifica che un immobile inquina non solo nella sua fase operativa, ma nell’intero ciclo di vita. Pertanto, è indispensabile tracciare l’impronta ecologica attraverso:
- l’analisi dell’impatto ambientale generato dall’estrazione primaria, dalla lavorazione e dal trasporto dei materiali da costruzione;
- il conteggio dei gas a effetto serra rilasciati nell’atmosfera durante i decenni di piena operatività della struttura;
- la distinzione del carbonio legato all’uso quotidiano per riscaldamento, raffrescamento e illuminazione dal carbonio incorporato (Embodied Carbon);
- la stima dell’inquinamento correlato alle future fasi di cantiere, allo smantellamento e al definitivo smaltimento o riciclaggio degli inerti a fine ciclo.
Come cambia l’APE con la direttiva Case Green
Il Potenziale di Riscaldamento Globale (GWP) cumulativo dovrà essere riportato obbligatoriamente all’interno dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) come nuovo parametro di certificazione. La normativa fissa una precisa tabella di marcia per i nuovi edifici: dal 1° gennaio 2028 l’obbligo scatterà per le costruzioni di grandi dimensioni con una superficie utile superiore a 1.000 m2, per poi estendersi universalmente a tutti gli altri nuovi fabbricati a partire dal 1° gennaio 2030.
Sulla base di tali rilevazioni, l’Italia dovrà pubblicare una specifica roadmap introducendo valori limite per il GWP, con l’obiettivo di abbattere progressivamente l’impronta di carbonio e definire le traiettorie nazionali per conseguire la completa neutralità climatica del patrimonio edilizio entro il 2050.
Anche le case esistenti devono essere ristrutturate?
Sebbene i parametri ZEB definiscano il futuro delle nuove edificazioni, la vera sfida della direttiva verte sull’efficientamento del patrimonio immobiliare esistente. In Italia, su circa 12,4 milioni di edifici residenziali, un’ampia quota – stimata in circa 5 milioni di fabbricati – risulta altamente energivora e rientrerà in quel 43% di immobili meno performanti da ristrutturare prioritariamente.
A questo obiettivo si somma la transizione verso il post-metano: la normativa europea ha imposto lo stop agli incentivi fiscali per le caldaie a gas già dal 1° gennaio 2025, fissando l’eliminazione graduale e definitiva dei combustibili fossili per il 2040. A fronte di questo scenario, il governo dovrà definire meccanismi strutturali volti a sostenere l’elettrificazione dei consumi, spingendo l’installazione di pompe di calore e sistemi ibridi.
A chi rivolgersi per riqualificare casa
Affrontare un intervento di riqualificazione immobiliare affidandosi all’improvvisazione rischia di vanificare l’efficacia e la sostenibilità dell’investimento. Prima di aprire un cantiere, il passaggio preliminare rimane quello di eseguire un’accurata diagnosi energetica.
Coinvolgere professionisti iscritti agli albi, operanti nel rispetto della norma UNI CEI 11339, costituisce l’unica garanzia per mappare criticità, rispettare i vincoli europei e blindare l’accesso alle detrazioni fiscali. Ecco, di seguito, quali sono le figure chiave che guidano la transizione abitativa:
- certificatori energetici abilitati, responsabili dell’analisi termica e della stesura dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) dell’immobile;
- progettisti e gli architetti bioedili, fondamentali per curare l’efficienza dell’involucro e selezionare i materiali isolanti più performanti;
- termotecnici, specialisti per integrare sistemi a pompa di calore e fotovoltaico;
- Esperti in Gestione dell’Energia (EGE), certificati per i progetti condominiali su vasta scala, in grado di bilanciare il rigore tecnico con la sostenibilità economica e finanziaria.
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