Falso Ante ’67 ha comportato truffa aggravata nel preliminare di vendita (Cass. 32131/2026) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Una sentenza destinata a confermare l’opportunità di verifiche di conformità urbanistica preventive a ogni contratto perchè esposti alle conseguenze di natura penale oltre che civilistica. Dichiarare un immobile edificato ante 1° settembre 1967 non consente di nascondere opere abusive realizzate successivamente.

Introduzione

La giurisprudenza esamina sempre le asperità di ogni casistica che gli si pone davanti, la settimana scorsa ho commentato la sentenza che escludeva la nullità dell’atto per immobile davvero ante ’67 ma viziato da abusi edilizi compiuti successivamente. Stavolta invece si affronta la sentenza di Cassazione penale n. 32131/2026, confermante la condanna per truffa qualora il venditore conosca le irregolarità e fornisce all’acquirente una falsa rappresentazione della regolarità urbanistica e catastale del bene.

Nel caso di specie un villino è stato promesso in vendita dichiarando nel contratto preliminare come edificato ante ’67, sul quale la proprietaria aveva invece realizzato negli anni 2012 e 2013 ulteriori quattro corpi di fabbrica abusivi e non sanabili (tra cui un portico e un autorimessa). In presenza della consapevolezza di tali opere, quella dichiarazione ha assunto rilevanza anche sul profilo penale.

La dichiarazione “ante ’67” riportata negli atti di trasferimento immobiliare indica che l’inizio (e non la fine) della costruzione è stata effettuata prima del 1° settembre 1967: tale attestazione resa nei rogiti viene spesso interpretata in modo troppo “estensivo “sportivo”, come se potesse assorbire qualsiasi successiva trasformazione edilizia. Al contrario, la risalenza originaria dell’edificio e la legittimità delle opere realizzate successivamente sono questioni diverse, che devono essere verificate separatamente con una adeguata Due Diligence prodotta dal professionista.

Punti chiave

1. Dichiarare che un immobile è realizzato tutto ante ’67 non rende automaticamente legittime le opere realizzate successivamente.
2. Se il venditore ha personalmente realizzato gli abusi, la conoscenza delle difformità può assumere rilievo determinante nella valutazione del dolo.
3. La sentenza riguarda la truffa nella fase del preliminare di vendita, ma potrebbe applicarsi anche al rogito definitivo.

Il villino dichiarato ante 1967 aveva opere realizzate nel 2012 e 2013

La vicenda riguardava un contratto preliminare avente ad oggetto un villino descritto come composto da soggiorno con angolo cottura, due camere, bagno e corte esclusiva, e in tale scrittura la proprietaria aveva dichiarato che il villino era stato «edificato in data anteriore al primo settembre 1967».

Le verifiche tecniche svolte nel precedente giudizio civile avevano però accertato una situazione più articolata, perchè alcune parti comprese nella consistenza effettiva dell’immobile erano state realizzate dalla stessa parte promissaria venditrice soltanto negli anni 2012 e 2013, senza titolo abilitativo edilizio e risultavano non sanabili.

Il consulente tecnico del tribunale aveva accertato, in particolare, la presenza di ulteriori corpi di fabbrica rispetto alla villa, comprendenti un manufatto rettangolare, un porticato antistante l’ingresso e un’autorimessa. E qui si torna nuovamente sul nodo delle verifiche di Stato Legittimo dell’immobile:

l’originaria epoca risalente del fabbricato non può essere fornisce garanzia di legittimità alle addizioni, agli ampliamenti e alle trasformazioni intervenute successivamente.

Sul valore probatorio degli immobili di remota costruzione avevo già approfondito il tema nell’articolo Immobile ante 1967: planimetrie catastali e onere probatorio.

Perché la dichiarazione ante ’67 è stata considerata ingannevole

Il Tribunale aveva inizialmente assolto la proprietaria, ritenendo sostanzialmente che avesse riportato nel preliminare quanto già dichiarato dal proprio dante causa circa l’epoca di costruzione dell’immobile, mentre la Corte d’appello aveva ribaltato l’assoluzione, per la quale la Cassazione ha ritenuto corretta tale ricostruzione.

L’elemento centrale è stato la conoscenza diretta degli abusi: queste opere successive erano state compiute materialmente dalla stessa parte promittente venditrice, dopo avere acquistato a sua volta l’immobile nel marzo 2011. Pertanto, non poteva sostenere che ella si fosse limitata, in buona fede, a ripetere una dichiarazione ricevuta dai precedenti proprietari. Lo svolgimento di opere in assenza di idoneo titolo edilizio da parte del proprietario lo espone a consapevole scelta di effettuare l’illecito.

Per questo, in base alla ricostruzione confermata dalla Cassazione, l’attestazione ante ’67 aveva prodotto nell’acquirente una falsa rappresentazione sia della regolarità urbanistica dell’immobile sia della conformità catastale oggettiva, che della reale consistenza del bene. Tale scelta ha configurato l’elemento soggettivo di truffa, in ambito penale.

Ante ’67 non significa che tutto l’immobile esistente oggi sia legittimo

La sentenza rinnova un promemoria operativo importante: l’attestazione “Ante ’67” può riguardare l’originaria costruzione, ma non equivale alla dimostrazione di piena legittimità della consistenza immobiliare. Per esempio, anche un edificio effettivamente costruito completamente prima del 1° settembre 1967 può essere stato successivamente interessato da interventi parziali come:

• ampliamento;
• sopraelevazione;
• frazionamento;
• modificato mediante portici, verande o autorimesse;
• trasformato attraverso opere soggette ai vari titoli come permesso di costruire, SCIA o CILA, oltre a quelli eventualmente necessari da norme di settore, speciali e regionali.

Si coglie l’occasione anche per ricordare che la dichiarazione ante ’67 riguarda un solo aspetto cronologico e storico di uno stadio edificatori, ma non può trasformarsi in una sorta di sanatoria implicita delle opere posteriori; non ci riesce praticamente neppure un titolo abilitativo rilasciato da ultimo per opere inerenti all’intera costruzione.

Su questo punto è necessario distinguere il caso esaminato dalla diversa questione affrontata nell’articolo Immobile dichiarato ante ’67, abusi successivi: il rogito resta valido.

La Cassazione penale non ha deciso la nullità urbanistica del contratto

Nel ricorso la difesa aveva sostenuto che la questione relativa ai diversi corpi di fabbrica fosse essenzialmente civilistica, richiamando la possibile nullità prevista dall’articolo 46 del d.P.R. 380/2001; tuttavia, trattandosi di un procedimento penale per truffa aggravata, la Cassazione (penale) non ha utilizzato questa sentenza per stabilire se il contratto fosse nullo ai sensi dell’articolo 46 o articolo 40 L. 47/85 DPR 380/2001.

La sentenza contiene un principio interessante: una dichiarazione formalmente riferita all’epoca di costruzione può assumere natura ingannevole quando, valutata insieme alle concrete caratteristiche del bene e alla conoscenza del venditore, nasconde consapevolmente trasformazioni abusive successive. E qui bisognerà stare sempre più sul chi va là.

Conclusioni e consigli utili

La dichiarazione ante 1° settembre 1967 deve essere utilizzata dopo aver svolto puntuali verifiche dimostrative la possibilità di rientrarvi in tale ipotesi. Essa non certifica automaticamente la legittimità dell’intera consistenza attuale dell’immobile e non copre le opere eseguite successivamente.

Nel caso deciso dalla Cassazione n. 32131/2026, il dato decisivo è stato particolarmente netto: la proprietaria aveva personalmente realizzato negli anni 2012 e 2013 opere abusive e non sanabili, per poi promettere in vendita il villino dichiarandolo edificato ante ’67 tale edificio, omettendo invece le informazioni relativo a quanto esistente e aggiuntivo (abusivamente).

Prima di utilizzare simili dichiarazioni nelle compravendite occorre quindi verificare almeno:

• quale fosse realmente la consistenza originaria dell’immobile;
• quali trasformazioni siano intervenute successivamente;
• i relativi titoli abilitativi;
• la corrispondenza tra stato di fatto, documentazione urbanistica e planimetria catastale.

La dichiarazione ante ’67 non sostituisce la ricostruzione dello Stato Legittimo, caso mai vi entra a far parte dopo gli accertamenti e, nei casi più gravi, una rappresentazione consapevolmente falsa può produrre conseguenze che vanno ben oltre la semplice irregolarità edilizia.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 46 – disposizione richiamata dalla difesa in relazione all’eventuale nullità civilistica del contratto per irregolarità urbanistiche; la Cassazione non ha deciso la vicenda sulla base di tale disposizione.
• Codice di procedura penale, articolo 597 – disciplina dell’appello, richiamata nei motivi di ricorso.
• Codice di procedura penale, articolo 603, comma 3-bis – rinnovazione dell’istruttoria dibattimentale in appello in caso di riforma della pronuncia assolutoria.
• Legge 23 giugno 2017, n. 103 – disposizione che ha introdotto il comma 3-bis dell’articolo 603 c.p.p., richiamata dalla sentenza.
• Codice di procedura penale, articolo 611, comma 1-bis – trattazione orale del ricorso in Cassazione.
• Costituzione, articolo 24, comma 2, e articolo 111 – garanzie richiamate dalla Corte in relazione all’obbligo di motivazione rafforzata.

Giurisprudenza richiamata

• Corte di Cassazione penale, Sezione II, sentenza n. 32131/2026, udienza 7 luglio 2026 – dichiarazione ante ’67 ritenuta ingannevole nel contesto di una promessa di vendita quando il venditore aveva personalmente realizzato successivi manufatti abusivi e non sanabili.
• Corte di Cassazione penale, Sezioni Unite, sentenza n. 27620 del 28 aprile 2016, Dasgupta – rinnovazione della prova dichiarativa in caso di riforma dell’assoluzione.
• Corte di Cassazione penale, Sezioni Unite, sentenza n. 22065 del 28 gennaio 2021, Cremonini – rinnovazione istruttoria e diversa valutazione delle prove dichiarative.
• Corte di Cassazione penale, Sezioni Unite, sentenza n. 14426 del 14 gennaio 2019, Pavan – obbligo di motivazione rafforzata in caso di riforma della decisione di primo grado.
• Corte di Cassazione penale, Sezioni Unite, sentenza n. 33748 del 12 luglio 2005, Mannino – necessità di confutare specificamente gli argomenti posti a fondamento della precedente decisione.

FAQ

Un immobile costruito prima del 1967 è automaticamente regolare?

No. L’epoca originaria di costruzione e la regolarità delle opere realizzate successivamente sono questioni distinte. Ampliamenti, portici, autorimesse e altre trasformazioni posteriori devono essere verificati autonomamente.

La dichiarazione ante ’67 sana gli abusi successivi?

No. La dichiarazione sull’epoca di costruzione non costituisce una sanatoria edilizia e non rende legittime opere realizzate successivamente senza il necessario titolo abilitativo.

Una falsa dichiarazione ante ’67 può costituire truffa?

Sì, in determinate circostanze. Nella sentenza n. 32131/2026 la Cassazione ha ritenuto rilevante che la venditrice conoscesse direttamente gli abusi perché aveva personalmente realizzato le opere successive.

Se ci sono abusi successivi il rogito è sempre nullo?

No. La nullità contrattuale deve essere valutata in sede civile secondo le specifiche condizioni previste dalla disciplina urbanistica e dalla giurisprudenza. La Cassazione n. 32131/2026 riguardava invece la responsabilità penale per truffa e non stabilisce una nullità automatica del contratto.

Prima di dichiarare un immobile ante ’67 cosa bisogna verificare?

Occorre ricostruire la consistenza originaria dell’edificio e individuare tutte le trasformazioni successive, verificando titoli edilizi, stato di fatto, documentazione urbanistica e corrispondenza catastale.

Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili. In conformità della L. 132/2026 alcuni testi potrebbero essere stati revisionati da intelligenza artificiale.