La pratica di condono non può rimanere indefinitamente sospesa: prescrizione triennale per l’oblazione e decennale per gli oneri concessori
Una pratica di condono edilizio non può trasformarsi, per il proprietario, in un’obbligazione economica senza scadenza.
Quando il Comune dispone da tempo della documentazione necessaria per definire la domanda di sanatoria e determinare le somme eventualmente dovute, non può attendere molti anni per ricalcolare gli importi e pretendere improvvisamente nuovi pagamenti.
È questo il principio di particolare interesse che emerge dalla più recente giurisprudenza amministrativa in materia di condono edilizio.
La questione riguarda due voci che spesso vengono confuse, ma che sono soggette a regimi differenti:
- l’oblazione, per la quale opera uno specifico termine di prescrizione triennale;
- gli oneri concessori o contributo di costruzione, soggetti, in via generale, alla prescrizione ordinaria decennale.
La distinzione è fondamentale perché il decorso del tempo può rendere non più esigibile il conguaglio richiesto dal Comune.
Condono edilizio: il Comune deve agire entro i termini di prescrizione
Il punto di partenza è un principio generale dell’ordinamento: il diritto di credito non può essere esercitato indefinitamente.
Nel settore del condono edilizio, la disciplina prevede termini specifici per l’oblazione e la giurisprudenza ha individuato nel termine ordinario decennale quello applicabile agli oneri concessori.
Non è quindi sufficiente che il Comune, dopo molti anni, proceda alla definizione della pratica e determini somme superiori rispetto a quelle originariamente versate.
Occorre verificare quando il credito poteva essere concretamente fatto valere.
Ed è proprio questa la questione centrale affrontata dalla giurisprudenza.
Per quanto riguarda l’oblazione, la disciplina del condono prevede un termine particolarmente breve.
L’art. 35, comma 18, della legge n. 47/1985 stabilisce che il diritto al conguaglio o al rimborso delle somme dovute a titolo di oblazione si prescrive nel termine di 36 mesi.
Analoga disciplina è prevista, per il terzo condono, dall’art. 32, comma 36, del decreto-legge n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003.
La conseguenza è significativa.
Se la domanda di condono è completa e l’Amministrazione dispone degli elementi necessari per verificare l’importo dell’oblazione, il Comune non può mantenere indefinitamente aperta la possibilità di richiedere un’integrazione.
Da quando decorrono i tre anni?
Non necessariamente dalla data originaria di presentazione della domanda.
La giurisprudenza ha chiarito che la prescrizione presuppone la completezza della pratica, perché soltanto da quel momento l’Amministrazione è effettivamente in condizione di verificare la posizione del richiedente e determinare l’eventuale conguaglio.
Pertanto, il dies a quo deve essere individuato nella data in cui è stata depositata la documentazione necessaria alla definizione della pratica.
Il principio è stato ribadito anche dal Consiglio di Stato: la prescrizione dell’oblazione decorre dal momento in cui la domanda è completa degli elementi necessari alla sua valutazione.
Diversa è la disciplina degli oneri concessori, oggi ricondotti nell’ambito del contributo di costruzione.
In questo caso opera il termine ordinario di prescrizione decennale.
Il principio è stato nuovamente affermato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 345 del 16 gennaio 2026.
La questione è particolarmente importante perché il termine non decorre automaticamente dalla data in cui il Comune emette, molti anni dopo, il provvedimento finale.
Il termine decorre invece dal momento in cui il diritto può essere fatto valere.
In materia di condono ciò significa, in linea generale, dal momento in cui l’Amministrazione dispone della documentazione completa necessaria per determinare l’importo degli oneri.
Il principio dell’art. 2935 del Codice civile
La regola generale è contenuta nell’art. 2935 del Codice civile:
la prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere.
Applicando questo principio al condono edilizio, il momento decisivo non è necessariamente quello del successivo rilascio formale del titolo in sanatoria.
Occorre invece chiedersi:
Quando il Comune disponeva di tutti gli elementi necessari per calcolare correttamente quanto eventualmente dovuto dal privato?
Se la pratica era completa e l’Amministrazione aveva già a disposizione gli elementi necessari per determinare gli oneri, da quel momento può iniziare a decorrere la prescrizione.
Un caso particolarmente significativo è quello deciso dal Consiglio di Stato, Sezione V, con la sentenza 16 gennaio 2026, n. 345.
La vicenda riguardava una domanda di condono presentata nel 1986.
La documentazione necessaria era stata completata nel maggio 2005. Successivamente il Comune aveva proceduto alla quantificazione degli oneri concessori soltanto nel 2020, arrivando a richiedere una somma superiore a 63.000 euro.
Il Consiglio di Stato ha ritenuto prescritto il relativo credito.
Il passaggio decisivo è che, una volta completata la documentazione nel 2005, l’Amministrazione disponeva degli elementi necessari per determinare gli oneri.
Da quel momento decorreva quindi il termine decennale.
Quando il Comune aveva effettuato il calcolo nel 2020, il termine era ormai decorso.
La giurisprudenza amministrativa attribuisce quindi un’importanza centrale alla data di completamento della pratica.
Questo aspetto deve essere verificato con particolare attenzione.
Non basta, infatti, sostenere genericamente che il condono sia stato definito molti anni dopo.
Occorre ricostruire documentalmente la procedura e individuare:
- la data di presentazione della domanda;
- la documentazione originariamente depositata;
- le eventuali richieste di integrazione del Comune;
- la data dell’ultima integrazione;
- l’eventuale formazione del silenzio-assenso;
- i pagamenti effettuati dal richiedente;
- la data della richiesta di eventuale conguaglio;
- eventuali atti idonei a interrompere la prescrizione.
La data dell’ultima integrazione può quindi assumere un’importanza determinante.
La risposta è: non necessariamente.
Il semplice fatto che una pratica di condono non sia stata formalmente definita per anni non significa che il Comune possa recuperare senza limiti temporali somme che avrebbe potuto quantificare in precedenza.
Se la pratica era completa e il credito era già determinabile, il decorso del termine prescrizionale può impedire all’Amministrazione di pretendere successivamente il pagamento.
Naturalmente, la verifica deve essere effettuata caso per caso.
La prescrizione, infatti, può essere influenzata da atti validamente notificati o da altre circostanze giuridicamente rilevanti.
Un equivoco frequente consiste nel ritenere che la successiva riapertura dell’istruttoria consenta automaticamente al Comune di rideterminare tutte le somme.
Non è così.
Se il diritto di credito era già prescritto, un’attività amministrativa compiuta successivamente non può, di per sé, far rivivere un diritto ormai estinto.
Per questo motivo occorre distinguere attentamente tra:
definizione tardiva della pratica
e
tempestività della pretesa economica.
Sono due profili differenti.
Il Comune può arrivare tardivamente alla conclusione formale di un procedimento, ma ciò non significa automaticamente che siano ancora esigibili tutte le somme che avrebbe potuto richiedere anni prima.
Un ulteriore profilo da esaminare riguarda gli eventuali atti con i quali l’Amministrazione abbia tentato di interrompere la prescrizione.
Non qualsiasi comunicazione è necessariamente sufficiente.
Occorre verificare:
- il contenuto dell’atto;
- la sua effettiva riferibilità al credito;
- la corretta individuazione del destinatario;
- le modalità di notificazione o comunicazione;
- la data in cui l’atto è divenuto conoscibile;
- se, al momento dell’atto, la prescrizione fosse già maturata.
Nel caso esaminato dal TAR Lombardia, ad esempio, il Comune aveva invocato una comunicazione del 2016, ma il giudice ha ritenuto che essa non potesse produrre effetti interruttivi, anche perché il termine prescrizionale era già decorso e non era stata dimostrata l’effettiva conoscenza dell’atto da parte della destinataria.
Nelle controversie sul condono edilizio, prescrizione e silenzio-assenso possono essere strettamente collegati.
La disciplina del condono può prevedere, al ricorrere dei presupposti stabiliti dalla legge, la formazione del titolo per silentium dopo il decorso del termine previsto dalla normativa.
Ma anche in questo caso è essenziale che la domanda sia completa.
La giurisprudenza ha più volte collegato la decorrenza dei termini alla data in cui la pratica è stata effettivamente completata sotto il profilo documentale.
Ne consegue che la ricostruzione cronologica della pratica è spesso determinante sia per stabilire se si sia formato il silenzio-assenso, sia per individuare il momento iniziale della prescrizione.
Chi riceve dal Comune una richiesta di pagamento relativa a un condono molto risalente nel tempo non dovrebbe limitarsi a pagare automaticamente la somma richiesta.
È opportuno verificare preliminarmente la posizione.
In particolare, occorre recuperare:
- domanda di condono;
- ricevute dei pagamenti dell’oblazione;
- ricevute degli oneri concessori;
- eventuali integrazioni documentali;
- comunicazioni del Comune;
- eventuali richieste di integrazione;
- provvedimenti adottati nel corso degli anni;
- eventuali atti di interruzione della prescrizione;
- provvedimento finale di sanatoria o permesso di costruire in sanatoria.
La documentazione consente di ricostruire il dies a quo della prescrizione e verificare se il Comune abbia esercitato tempestivamente il proprio diritto.
Un’ultima precisazione è fondamentale.
La prescrizione del diritto del Comune a ottenere determinate somme non equivale automaticamente alla regolarizzazione di ogni aspetto dell’immobile.
Sono questioni diverse:
- la legittimità delle opere;
- la procedibilità e definibilità della domanda di condono;
- la formazione del titolo in sanatoria;
- il pagamento dell’oblazione;
- il pagamento degli oneri concessori;
- la prescrizione dei crediti dell’Amministrazione.
La verifica della prescrizione deve quindi essere inserita nell’analisi complessiva della pratica edilizia.
La giurisprudenza più recente conferma un principio di grande rilievo pratico:
il Comune non può lasciare una pratica di condono sostanzialmente ferma per decenni e poi pretendere, senza limiti temporali, il pagamento di somme che avrebbe potuto quantificare molto prima.
Per l’oblazione opera, nei casi previsti dalla disciplina del condono, il termine di prescrizione di 36 mesi.
Per gli oneri concessori, invece, trova applicazione il termine ordinario di 10 anni, con decorrenza dal momento in cui l’Amministrazione è concretamente posta nelle condizioni di determinare il credito.
La sentenza del Consiglio di Stato n. 345/2026 rappresenta, sotto questo profilo, un precedente particolarmente significativo: la completezza della pratica può costituire il momento dal quale inizia a decorrere la prescrizione degli oneri concessori, anche se il Comune conclude formalmente il procedimento molti anni dopo.
Per chi riceve oggi una richiesta di conguaglio relativa a un condono risalente agli anni Ottanta, Novanta o Duemila, diventa quindi essenziale non fermarsi alla data del provvedimento comunale, ma ricostruire l’intera storia della pratica.
Perché, in determinate condizioni, il problema non è quanto chiede oggi il Comune, ma se abbia ancora il diritto di chiederlo.
Nota: il presente articolo ha finalità informative e non costituisce parere legale. La prescrizione deve essere verificata sulla documentazione concreta della singola pratica, considerando anche eventuali atti interruttivi e la normativa applicabile allo specifico condono.
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