Edifici demoliti o crollati, provare preesistenza incide ristrutturazione o nuova costruzione (Cass. 31912/2026) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Punti chiave

1. Il ripristino di edifici già demoliti o crollati può rientrare nella ristrutturazione anche se l’evento è anteriore al 2013, ma soltanto se è dimostrabile la consistenza preesistente.
2. La categoria della ristrutturazione richiede continuità con il fabbricato originario: non basta comparare il volume, sagoma o l’accatastamento.
3. Se l’intervento realizza un nuovo organismo edilizio ma diverso per struttura, identità o funzione, si para davanti una nuova costruzione.

Il caso esaminato dalla Cassazione

La vicenda riguardava la ricostruzione di un fabbricato rurale previa demolizione avvenuta nel 2009, di un fabbricato rurale e che in sentenza si desume avvenuta attorno agli anni 2021 o 2022. Secondo il proprietario l’intervento doveva essere qualificato come ristrutturazione ricostruttiva, poiché la documentazione disponibile avrebbe consentito di ricostruire consistenza, sagoma e volumetria dell’edificio preesistente, mentre il giudice del riesame aveva invece ritenuto non accertabile con sufficiente precisione la preesistente consistenza originaria, e di conseguenza lo Stato Legittimo da cui partire o ripartire; aveva inoltre rilevato che il progetto prevedeva il passaggio demolitorio da un unico fabbricato rurale, a due nuovi corpi di fabbrica articolati in dodici appartamenti, oltre a diciotto box auto: questa configurazione è stata giudicata discontinua rispetto all’unico fabbricato rurale demolito, e pertanto esuberante dalla ristrutturazione edilizia.

La Cassazione non ha riesaminato il merito tecnico della documentazione, perché il ricorso contro il sequestro preventivo non consentiva una censura di mero difetto motivazionale, e ha potuto confermare la correttezza della revisione operata sulla categoria di intervento.

Il ripristino dopo il D.L. 69/2013 non richiede una demolizione recente

Per comprendere meglio la questione è necessario fare un tuffo nel quadro normativo, perchè sull’argomento negli ultimi quindici anni ci sono stati diverse modifiche. L’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. 380/2001 oggi include nella ristrutturazione il ripristino di edifici o parti di essi «eventualmente crollati o demoliti», purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Lo scopo è quello di consentire la demolizione di quello che è rimasto, per ricostruire grosso modo quello che legittimamente esisteva prima, ma occorre dimostrarlo con gli stessi criteri e profili dello Stato Legittimo dell’immobile ex art. 9-bis DPR 380/2001.

La sentenza di Cassazione recepisce l’indirizzo ormai espresso anche dal Consiglio di Stato: «Se non si dubita che l’art. 30, comma 1, lett. a) del d.l. n. 69 del 2013 abbia inciso sul requisito della continuità tra crollo/demolizione e ripristino, anche consentendo di realizzare, come ristrutturazione edilizia “gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione”, cioè quegli interventi in cui la ricostruzione/ripristino non è necessariamente già programmata al momento in cui l’edificio preesistente viene demolito o crolla, per cui neppure impedisce di applicare la citata norma anche agli edifici già crollati o demoliti al momento dell’entrata in vigore della norma medesima, resta, anche in quest’ultimo caso, fermo il presupposto del necessario accertamento della preesistente consistenza (Cons. Stato, sezione IV, 3 aprile 2025, n. 285)».

Perciò la ricostruzione non doveva necessariamente essere programmata o essere avvenuta al momento del crollo/demolizione: la disciplina poteva operare anche per edifici in condizioni dirute già quando entrò in vigore la riforma del 2013, attribuendo una sorta di effetto retroattivo anche a tali costruzioni.

La ratio della modifica al T.U.E. operata con D.L 69/2013 è stata, del resto, quella di allargare l’ambito applicativo della nozione di ristrutturazione edilizia, ricomprendendovi tutti gli interventi di ripristino di edifici o parti di essi:

• già crollati o demoliti all’atto dell’entrata in vigore della norma;
• crollati o demoliti successivamente all’entrata in vigore della norma;
• non necessariamente crollati o demoliti, in tutto o in parte;

Il punto è già stato approfondito nell’articolo Ristrutturazione ricostruttiva anche per edifici crollati e demoliti anteriormente al D.L. 69/2013: «Ciò che conta è che l’intervento di ripristino dell’edificio avvenga dopo l’entrata in vigore della norma». Il precedente articolo del 2023, Ricostruzione edifici diruti: ristrutturazione soltanto se crollati o demoliti dopo il D.L. 69/2013, conserva quindi utilità per ricostruire l’orientamento precedente, ma è stato superato dalla successiva lettura accolta dalla Cassazione. Ed è un bene per davvero, perchè in passato ha destato preoccupazione la sentenza n. 616/2013 del Consiglio di Stato, che aveva ritenuto che l’estensione del ripristino ricostruttivo limitatamente agli edifici già demoliti o crollati con un limite cronologico, cioè all’entrata in vigore della L. 98/2013 (9 ottobre 2013).

La preesistenza deve essere certa e riconoscibile

La maggiore apertura in senso temporale verso gli edifici crollati/demoliti ante D.L. 69/2023 non elimina il requisito centrale sulla dimostrazione della legittima preesistenza, perchè la Corte di Cassazione afferma: «l’elemento che distingue la ristrutturazione edilizia dalla nuova costruzione è la preesistenza del manufatto e la possibilità di pervenire ad un organismo in tutto o in parte diverso da ciò che già esiste».

Non si appalesa come una contraddizione: la ristrutturazione può produrre un organismo anche sensibilmente diverso, ma deve restare riconducibile al recupero di uno specifico immobile preesistente, del quale sia ricostruibile con affidabilità la consistenza. La Corte lo conferma precisando ulteriormente: «l’essenza della nozione di ristrutturazione edilizia è che l’intervento deve agire sull’edificio preesistente al fine di dare continuità all’immobile pregresso, crollato o demolito».

Quando residuano pochi paramenti o mozziconi murari, o mancano elementi idonei a definire volumetria e sagoma, la ricostruzione invece configura come nuovo manufatto, partendo cioè da zero, come se ci fosse stato sempre un prato lì. La stessa linea è stata già evidenziata nell’articolo Ristrutturazione edilizia: conservare traccia e funzione del fabbricato preesistente: «devono rientrare in ristrutturazione edilizia soltanto quegli interventi finalizzati al recupero di fabbricati esistenti di cui sia conservata traccia».

In sostanza, è condizione necessaria dimostrare minuziosamente lo Stato Legittimo anche a livello costruttivo di quanto preesisteva prima. Si segnala però una criticità, rinviandola ad altra trattazione: la legge non prevede un limite temporale in senso regressivo per ripristinare ciò che c’era davvero, anche in maniera dimostrata documentalmente, ma poniamoci il problema se possa integrare ristrutturazione edilizia il ripristino di un edificio crollato sessanta anni fa. Quando è trascorso tanto tempo (ma quanto?), siamo sicuri che il titolare dell’immobile possa vantare un diritto di recupero edificatorio in eterno e senza limiti?

Perché la SCIA alternativa non era utilizzabile

L’art. 23, comma 1, lettera a), d.P.R. 380/2001 consente di usare la SCIA alternativa al permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia “pesante”, cioè quelli espressamente indicati dall’art. 10, comma 1, lettera c). Anche questa particolare SCIA presuppone la correttezza della qualificazione della categoria di intervento, perchè non può essere usata per le nuove costruzioni tranne per quelle da realizzarsi in particolari e speciali lottizzazioni e piani attuativi (assai rari, aggiungo, previsti dal comma 01, lettere b) e c) dell’articolo 23 DPR 380/2001).

Nel caso esaminato, la Cassazione ha dato peso alla mancata prova della legittima consistenza preesistente e la diversità nei confronti del nuovo organismo edilizio progettato, stabilendo anche che «la possibilità di accertare in termini adeguati e sufficientemente determinati la preesistente consistenza dell’edificio demolito» sia un presupposto necessario per il ripristino dell’edificio, in caso contrario l’intervento non può qualificare ristrutturazione edilizia.

Di conseguenza, «preclude l’inquadramento in termini di ristrutturazione […] dunque la possibilità di asseverazione ai sensi dell’art. 23 del d.P.R. n. 380 del 2001». Il problema non è quindi la sola scelta formale tra permesso e “super SCIA”, perchè prima viene la corretta qualificazione edilizia dell’opera, e poi la procedura.

Conclusioni e consigli utili

Quando si intende ripristinare e ricostruire un edificio crollato o demolito per varie ragioni, occorre tenere fermi due requisiti essenziali:

1. la prova documentale dell’originaria consistenza, anche ai fini dello Stato Legittimo;
2. la continuità effettiva tra edificio precedente e nuovo intervento, valutata anche sotto il profilo funzionale e urbanistico.

Elementi con valore probante tipo planimetrie catastali, foto datate, titoli edilizi, aerofotogrammetrie, rilievi e atti comunali vanno letti insieme all’interno di un quadro unico, evitando di esaminare singolarmente e automaticamente la dimostrazione di legittimità; la buona notizia è che anche la Cassazione ha ritenuto che l’assenza di contestualità tra demolizione e ricostruzione non è più decisiva, nemmeno per gli edifici scomparsi prima del 2013.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

1. Art. 3, comma 1, lettera d), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 — definizione di ristrutturazione edilizia e ripristino di edifici crollati o demoliti.
2. Art. 10, comma 1, lettera c), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 — interventi di ristrutturazione edilizia subordinati a permesso di costruire.
3. Art. 23, comma 1, lettera a), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 — SCIA alternativa al permesso di costruire.
4. Art. 30, comma 1, lettera a), d.l. 21 giugno 2013, n. 69, convertito dalla legge 9 agosto 2013, n. 98 — estensione della nozione di ristrutturazione al ripristino di edifici crollati o demoliti.

Giurisprudenza

1. Cassazione penale, Sez. III, sentenza n. 31912, udienza 15 maggio 2026.
2. Cassazione penale, Sez. III, sentenza n. 1670, 6 ottobre 2022.
3. Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza n. 8035, 15 dicembre 2020.
4. Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza n. 6455, 24 ottobre 2020.
5. Consiglio di Stato, sentenza n. 2857, 3 aprile 2025.

FAQ

Un edificio demolito prima del 2013 può essere ricostruito come ristrutturazione edilizia?

Può esserlo se l’intervento avviene dopo l’entrata in vigore del D.L. 69/2013 e se sia possibile accertare con sufficiente certezza la consistenza dell’edificio preesistente.

Le planimetrie catastali bastano per usare la SCIA alternativa al permesso di costruire?

Anche no: possono essere un elemento utile per la storiografia, ma occorre una prova complessiva e attendibile di volumetria, ingombro, caratteristiche e identità del fabbricato originario, secondo regole di Stato Legittimo.

Quando una ricostruzione diventa nuova costruzione?

Quando manca una preesistenza identificabile inconfutabilmente oppure il nuovo organismo edilizio risulta privo di continuità sostanziale con quello originario, per caratteristiche strutturali, identitarie o funzionali.

La SCIA alternativa può sostituire il permesso di costruire per qualsiasi demolizione e ricostruzione?

No. È utilizzabile soltanto nelle complicate ipotesi di categorie contenute nella ristrutturazione edilizia pesante ex art. 10, comma 1, lettera c), d.P.R. 380/2001. Se l’intervento configura nuova costruzione, occorre il permesso di costruire, tranne nei casi previsti dalle lettere b) e c) del comma 01, articolo 23 T.U.E.

Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili. In conformità della L. 132/2026 alcuni testi potrebbero essere stati revisionati da intelligenza artificiale.