Aste giudiziarie e condono nei 120 giorni, quando può essere posticipato (Cds 4395/2026) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Esiste una risicata possibilità di presentare il condono edilizio tardive oltre 120 giorni dall’atto di trasferimento, quando l’abuso risulti davvero non conoscibile, aspetto difficile da dimostrare a livello pratico.

Introduzione

L’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria non configura alcuna automatica forma di regolarizzazione degli abusi edilizi descritti nella perizia; il legislatore ha concesso una particolare possibilità di presentare tardivamente istanza di condono edilizio, rispetto ai termini ordinari previsti dalle rispettive tre leggi, ormai scaduti da almeno due decenni.

L’articolo 40, comma 6, della Legge 47/1985 stabilisce che, in presenza di specifiche condizioni, l’aggiudicatario può presentare domanda di condono “tardivo” entro 120 giorni dall’atto o decreto di trasferimento. Il vero problema nasce quando la difformità edilizia viene scoperta soltanto successivamente al trasferimento, magari anche dopo mesi svolgendo opportuno accessi agli atti, perchè il consulente tecnico d’ufficio non ha svolto bene il proprio compito.

Fatto salva la possibilità di chiedere il risarcimento danni al perito del tribunale, i famosi 120 giorni decorrono comunque dal decreto di trasferimento oppure dalla successiva scoperta dell’abuso? Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 4395 del 3 giugno 2026, ha chiarito con una lettura rigorosa: conta la conoscibilità oggettiva dell’abuso, non il momento in cui l’aggiudicatario ne abbia avuto effettivamente conoscenza. E questo è un aiuto non da poco.

Punti chiave

1. Il termine ordinario di 120 giorni decorre dall’atto di trasferimento dell’immobile, come stabilito dall’articolo 40, comma 6, L. 47/1985.
2. Il termine può essere posticipato soltanto quando l’abuso risultava oggettivamente non conoscibile, non semplicemente difficile da individuare.
3. La mancata segnalazione dell’abuso nella perizia estimativa, nel Catasto o nel decreto di trasferimento non basta, da sola, a rinviare la decorrenza del termine.

Condono tardivo nelle aste immobiliari: una possibilità eccezionale

Avevo già approfondito nel post relativo al condono edilizio entro 120 giorni nelle aste giudiziarie e sulle ragioni di credito, relativo alla procedura stabilita dall’articolo 40, comma 6, L. 47/1985, la quale non introduce un condono automatico riservato agli immobili acquistati all’asta. Si tratta invece di una speciale rimessione in termini per presentare una istanza di condono altrimenti tardiva rispetto ai termini ormai decorsi e previsti dalle tre leggi n. 47/1985, n. 724/1994 e L. 326/2003, subordinata alla presenza di tutti i relativi presupposti.

Infatti occorre verificare che l’abuso rientri effettivamente nelle previsioni della sanatoria straordinaria applicabile alla disposizione normativa di riferimento, e che sussista il requisito temporale relativo alle ragioni di credito, per il quale rinvio alla lettura del post Aste giudiziarie immobiliari e condono edilizio entro 120 giorni dall’aggiudicazione.

La sentenza C.d.S. n. 4395/2026 affronta invece soprattutto un altro lato del problema: è possibile far decorrere quei 120 giorni da quando l’abuso viene scoperto soltanto dopo l’acquisto?

Fattispecie: abuso scoperto quasi un anno dopo il trasferimento

Nell’ambito di una procedura esecutiva la parte aggiudicataria aveva acquistato un appartamento allo stato rustico, per il quale il decreto di trasferimento era stato emesso dal tribunale il 10 marzo 2023. Soltanto nel febbraio 2024, nel predisporre una pratica di manutenzione straordinaria, era emersa una difformità rispetto alla concessione edilizia originaria, ossia circa 20 metri quadrati di superficie eccedente rispetto al progetto assentito, rispetto ai 112 metri quadrati di superficie coperta.

È vero che la difformità non era stata rilevata e riportata nella perizi del consulente tecnico della procedura esecutiva, e che non risultava ovviamente menzionata nell’avviso di vendita e nella relativa documentazione; ma è risultato altrettanto vedo che la parte aggiudicataria aveva presentato domanda di condono tardivo, ai sensi dell’articolo 40, comma 6, della L. 47/85 soltanto il 6 giugno 2024, sostenendo sostanzialmente che il termine dovesse decorrere dalla successiva scoperta dell’abuso.

Il Comune invece aveva respinto l’istanza ritenendola presentata oltre i 120 giorni decorrenti dal decreto di trasferimento; il TAR Puglia, con sentenza n. 1579/2025, aveva confermato il diniego e pure il Consiglio di Stato ha respinto l’appello.

I 120 giorni decorrono dall’atto di trasferimento

Il punto di partenza della motivazione è il tenore letterale dell’articolo 40, comma 6, L. 47/1985: la disposizione collega espressamente la presentazione della domanda ai «centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile».

Il dies a quo è quindi individuato dalla legge attraverso un elemento oggettivo, ossia la data dell’atto di trasferimento. Il Consiglio di Stato non ha collegato invece la decorrenza del termine di 120 giorni dalla percezione, dalla conoscenza o dalla scoperta dell’abuso da parte dell’aggiudicatario. La sentenza sottolinea che questa procedura abbia natura eccezionale, e proprio per questo ritiene incompatibile una decorrenza dipendente da elementi soggettivi e mutevoli. In sostanza, ogni norma derogatoria deve essere interpretata in maniera restrittiva.

Il termine può slittare quando l’abuso non sia oggettivamente conoscibile

Il Consiglio di Stato ammette tuttavia una limitata eccezione, sulla base del principio ad impossibilia nemo tenetur. Praticamente, una deroga alla deroga, perchè il termine può essere posticipato quando l’abuso risultava inizialmente ed oggettivamente non conoscibile dall’aggiudicatario. Il Collegio precisa infatti:

«la postergazione del dies a quo postula non la effettiva presa di conoscenza, ma la non conoscibilità dell’abuso».

Ciò significa che non basta affermare di non essersi accorti della difformità, e non è neppure sufficiente dimostrare che la sua individuazione fosse difficile: la minore o maggiore facilità di verifica non modifica il criterio, perché ciò che rileva è l’impossibilità oggettiva di conoscere l’abuso usando la diligenza concretamente esigibile, e per questo motivo, l’onere della prova è posto a carico dell’aggiudicatario.

E qui nasce un problema importante per professionisti e acquirenti, perchè non spetta al Comune dimostrare che l’abuso fosse conoscibile: è l’interessato che pretende il rinvio del termine a dover provare la sua iniziale oggettiva non conoscibilità. Il Consiglio di Stato ha escluso la buona fede, rapportando la diligenza necessaria alla rilevanza economica e giuridica di un’aggiudicazione all’asta immobiliare: la verifica richiesta non coincide quindi con la mera osservazione superficiale dell’immobile: può rendersi necessario confrontare lo stato reale con i relativi titoli edilizi. Il principio e la motivazione sono riportati integralmente:

«Sul punto va ribadito che, diversamente da quanto sostenuto dall’appellante, tale riconoscibilità non deve essere necessariamente “facile”, in quanto la mera riconoscibilità dell’abuso è idonea a far decorrere il termine di 120 giorni, sicché non è necessario un approfondimento motivazionale su detto aspetto.
Inoltre, è l’interessato e non l’amministrazione (né tanto meno il giudice d’ufficio) a dover dimostrare attraverso adeguato supporto istruttorio che l’abuso non era riconoscibile secondo un criterio di ordinaria diligenza esigibile, parametrata all’importanza di un’aggiudicazione immobiliare e in ogni caso maggiore rispetto all’immediata percezione.
Ciò posto, non è condivisibile la tesi dell’appellante secondo cui non sarebbero «rilevabili, neppure ad un tecnico» in sede di «confronto del rilievo planimetrico dell’appartamento come riportato nella perizia estimativa del CTU (pag. 17) con quello riscontrabile negli allegati alla originaria concessione edilizia», considerato pure che «la riproduzione catastale è corrispondente allo stato dei luoghi», con la conseguenza che «a dispetto di quanto teorizzato dal giudice di prime cure, non è dato comprendere come ed in che termini la tipologia di surplus di cubatura in esame fosse facilmente riscontrabile dall’esterno, atteso che anche un’analisi documentale, condotta con un livello di attenzione eccedente quello ordinario, non permetteva un tale riscontro».
Al riguardo va evidenziato che l’appellante non ha fornito alcuna prova dell’oggettiva non conoscibilità dell’abuso. Tale non è la circostanza che il perito stimatore incaricato dall’autorità giudiziaria ordinaria in sede esecutiva non ha rappresentato la sussistenza dell’abuso, in quanto la mancata percezione di un abuso (peraltro evidente) da parte di un tecnico non elimina la sua conoscibilità da parte dell’interessato, potendo, se del caso e al ricorrere di tutti i presupposti (in primis, la colpa grave), essere foriera di un’eventuale domanda risarcitoria dell’interessata nei confronti del tecnico.
Parimenti priva di rilevo è la corrispondenza dello stato di fatto alla rappresentazione catastale, che non impedisce, né rende estremamente difficoltoso il confronto tra il titolo edilizio e l’opera reale.
Di conseguenza, a prescindere dall’aspetto cartolare, l’appellante avrebbe potuto diligentemente percepire la differenza tra lo stato di fatto e di diritto mediante l’osservazione del fabbricato.
Una superficie abusiva di 20 metri quadrati (con connesso ragionevole e logico sviluppo, al minimo, di circa 50 metri cubi abusivi, che non è una deduzione indebita per una appartamento, a differenza di quanto dedotto dall’appellante) su un totale di circa 112 metri quadrati coperti, invero, è senz’altro riscontabile in sede di sopralluogo, sicché, l’abuso era percepibile – e anche in modo chiaro e immediato (il che peraltro non è necessario, essendo sufficiente, come già chiarito, la mera percepibilità) – sicché il termine di 120 giorni per la proposizione della domanda di sanatoria straordinaria di cui all’art. 40, comma 6, della legge n. 47/1985 ha iniziato la sua decorrenza sin dalla data del decreto di trasferimento dell’immobile (10 marzo 2023).
Tuttavia, l’interessata ha proposto la domanda di sanatoria dopo oltre un anno, con conseguente inammissibilità dell’istanza, legittimamente e doverosamente dichiarata dal Comune. Va soggiunto che la buona fede dell’aggiudicatario dell’immobile abusivo o comunque la sua soggettiva mancata conoscenza dell’abuso sono aspetti irrilevanti, poiché il termine perentorio di 120 giorni non soggiace a deroghe in ragione di elementi soggettivi, pena la violazione della certezza dei rapporti tra cittadini e amministrazione.
In sostanza, ai fini dello spostamento in avanti del dies a quo del termine di 120 giorni, rileva (tra l’altro, non in via normativa diretta, ma tramite la già illustrata interpretazione sistematica pretoria) soltanto l’oggettiva percepibilità dell’abuso in base all’ordinaria ed esigibile diligenza e non la sua percepibilità soggettiva (dipendente da stati mutevoli personali), né, tanto meno, la sua percezione concreta ed effettiva, la cui mancanza è addebitabile a un’omissione dell’interessata.»

Perizia del CTU incompleta: il termine non si ferma automaticamente

È normale che l’aggiudicatario possa fare affidamento sulle risultanze della perizia, tuttavia nel caso esaminato l’irregolarità edilizia non era stata indicata dall’ausiliario tecnico incaricato dal tribunale nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare. Questo inadempimento professionale non ha avuto rilevanza per consentire la posticipazione del termine dei 120 giorni, perchè il Consiglio di Stato ha ritenuto che la mancata individuazione dell’abuso da parte del tecnico della procedura non equivale automaticamente alla sua oggettiva non conoscibilità.

L’eventuale errore professionale potrebbe assumere rilievo sul piano risarcitorio, ricorrendone tutti i presupposti, ma ciò non incide automaticamente sulla procedura amministrativa del condono tardivo. Tra l’altro, non bisogna escludere che la conoscibilità di questa discordanza edilizia, pari a 20 metri quadrati rispetto ai 112 di partenza, possa precludere anche le azioni risarcitorie nei confronti del perito del tribunale.

Anche la conformità catastale non dimostra la regolarità edilizia

L’appellante aveva anche obbiettato che vi fosse corrispondenza tra lo stato dei luoghi alla rappresentazione catastale, senza successo, perchè il Consiglio di Stato ha respinto la tesi della non facile percepibilità dell’abuso in quanto:

«Le dimensioni dell’abuso, infatti, non ne consentono in alcun modo la non percepibilità in concreto, neanche considerando gli elementi a corredo prospettati dall’appellante (il che rende non decisive le nuove e non valutabili fotografie).
Si tratta di un abuso percepibile secondo l’ordinaria diligenza (e per di più facilmente percepibile), in quanto lo stato al rustico e l’assenza di tramezzature interne non rendono più complessa l’individuazione della maggiore superficie e della maggiore cubatura rispetto al titolo edilizio (il che comunque – si ribadisce – anche ove fosse dimostrato sarebbe irrilevante, non elidendo l’oggettiva percepibilità di un abuso di non piccole dimensioni), ma addirittura ne facilitano il riscontro, fornendo con maggiore immediatezza un quadro dello sviluppo dimensionale del primo piano fabbricato.
L’aderenza dimensionale del primo piano interessato dall’abuso rispetto all’ingombro del piano terra, non esclude la percepibilità dell’abuso, avendo fisiologicamente ogni piano una sua superficie e cubatura massima in base al titolo edilizio, né (come già evidenziato al paragrafo 15.3) la corrispondenza tra stato di fatto e rappresentazione catastale può impedire e aggravare in modo significativo il raffronto tra il titolo edilizio e il fabbricato.
Irrilevante, altresì, è la circostanza che l’appellante non ha mai abitato nell’immobile (non abitabile, siccome allo stato rustico), giacché l’indebita maggiore dimensione abusiva – di circa 20 metri quadrati in più del consentito, i quali, anche se distribuiti in più aree del piano, sono significativi su una dimensione complessiva coperta di 112 metri quadrati e senza dubbio riscontrabili nel loro complesso (vieppiù in modo agevole) – poteva essere percepita in sede di diligente sopralluogo (anche reiterato)».

Conseguenze pratiche per chi acquista immobili all’asta

La sentenza esaminata conferma ulteriormente una cautela già evidenziata nei precedenti approfondimenti e sul mio libro “Nuovo Stato Legittimo“:

le verifiche urbanistico-edilizie non dovrebbero iniziare dopo l’aggiudicazione, e certamente non possono essere rinviate confidando in particolari pretese verso la successiva scoperta degli abusi.

Il termine di 120 giorni va considerato estremamente ristretto rispetto alle attività di verifica solitamente necessarie: accesso agli atti, ricostruzione dei titoli edilizi, rilievo dello stato dei luoghi, confronto documentale, verifica della condonabilità, richiesta atti di assenso per vincoli e predisposizione della domanda.

Per questo motivo, subito dopo il trasferimento – e possibilmente già prima dell’offerta – diventa opportuno verificare:

• titoli abilitativi edilizi e relativi elaborati tecnici;
• stato effettivo dell’immobile;
• eventuali difformità e illeciti edilizi;
• epoca di realizzazione delle stesse opere;
• relativa possibilità di condono in base alla relativa legge di riferimento;
• formazione delle ragioni di credito, vero problema di oggi essendo trascorsi molti anni dall’ultimo condono;
• eventuali vincoli e ulteriori condizioni ostative;
• aspetti strutturali e impiantistici.

La perizia della procedura rappresenta un documento fondamentale, ma non dovrebbe essere considerata sostitutiva di una verifica urbanistico-edilizia specificamente svolta nell’interesse dell’aggiudicatario.

Conclusioni e consigli utili

Il principio confermato dal Consiglio di Stato è piuttosto netto: per depositare istanza di condono edilizio tardivo (ex articolo 40, comma 6, L. 47/1985), i 120 giorni decorrono normalmente dall’atto di trasferimento dell’immobile.

Tuttavia, la successiva scoperta dell’abuso non riapre automaticamente il termine, mentre una postergazione può essere possibile soltanto quando l’interessato riesca a dimostrare che la difformità era inizialmente oggettivamente non conoscibile secondo la diligenza esigibile, aspetto difficile da individuare e dimostrare.

In tal senso, neppure l’omissione della difformità nella perizia estimativa, nel decreto di trasferimento o nella rappresentazione catastale è sufficiente, da sola, a dimostrare tale impossibilità. Per questo, nell’acquisto di immobili tramite procedure esecutive una seria verifica dello Stato Legittimo e della regolarità edilizia deve essere avviata tempestivamente, evitando di confidare nell’eventuale possibilità di recuperare successivamente i termini del condono.

Hai un dubbio sulla regolarità urbanistica del tuo immobile?
Sono CARLO PAGLIAI, ingegnere urbanista, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

Le principali disposizioni richiamate nella sentenza e nella fattispecie esaminata sono:

1. Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, comma 6 – disciplina la speciale possibilità di presentare domanda di condono entro 120 giorni dall’atto di trasferimento derivante da procedura esecutiva, in presenza degli ulteriori presupposti previsti dalla norma.
2. Legge 7 agosto 1990, n. 241, articolo 10-bis – comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza.
3. Codice di procedura civile, articolo 586 – decreto di trasferimento del bene aggiudicato nell’espropriazione immobiliare.

Giurisprudenza richiamata

La decisione si colloca in continuità con il precedente orientamento della stessa Sezione Seconda:

1. Consiglio di Stato, Sezione II, sentenza 3 giugno 2026, n. 4395 – decisione esaminata.
2. Consiglio di Stato, Sezione II, sentenza 8 agosto 2024, n. 7066 – precedente espressamente richiamato sulla decorrenza dei 120 giorni e sulla conoscibilità oggettiva dell’abuso.
3. TAR Puglia, Lecce, Sezione I, sentenza 4 dicembre 2025, n. 1579 – sentenza di primo grado confermata dal Consiglio di Stato.

FAQ

Il condono edilizio è automatico quando si compra un immobile all’asta?

No. L’acquisto mediante procedura esecutiva non sana gli abusi edilizi. L’articolo 40, comma 6, L. 47/1985 consente soltanto, ricorrendo specifici presupposti, di presentare tardivamente una domanda di condono.

Da quando decorrono i 120 giorni per chiedere il condono dopo un’asta immobiliare?

In via ordinaria decorrono dall’atto di trasferimento dell’immobile emesso nell’ambito della procedura esecutiva.

Se scopro l’abuso dopo 120 giorni posso comunque chiedere il condono?

Non per il solo fatto di averlo scoperto successivamente. Il termine può essere posticipato soltanto se viene dimostrato che l’abuso era inizialmente oggettivamente non conoscibile secondo la diligenza esigibile.

Se il CTU non aveva indicato l’abuso nella perizia dell’asta, posso presentare il condono oltre i 120 giorni?

Non automaticamente. Secondo il Consiglio di Stato, l’omissione del tecnico non dimostra da sola l’oggettiva non conoscibilità dell’abuso. Restano separati gli eventuali profili di responsabilità professionale.

Se la planimetria catastale corrisponde allo stato reale significa che l’abuso non era conoscibile?

No. La corrispondenza catastale non sostituisce il confronto tra stato dei luoghi e titoli edilizi. Una difformità può essere correttamente rappresentata in Catasto e risultare comunque irregolare sotto il profilo urbanistico-edilizio.

La buona fede dell’aggiudicatario permette di superare il termine di 120 giorni?

No. La buona fede e la mancata conoscenza soggettiva dell’abuso non modificano, da sole, il termine previsto dalla legge. Rileva invece l’eventuale oggettiva impossibilità di conoscere la difformità.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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