Quando può dirsi regolarmente convocata un’assemblea
condominiale? La verifica della prima convocazione deve risultare
dal verbale della seconda? È possibile deliberare se mancano le
tabelle millesimali? E quali requisiti deve avere il luogo scelto
dall’amministratore per la riunione?
Sono questioni apparentemente semplici e spesso date per
acquisite nella gestione quotidiana del condominio, ma che possono
diventare decisive quando una deliberazione viene impugnata.
A fare il punto su diversi aspetti del procedimento assembleare
è la Corte di Cassazione con la sentenza n. 23547 del
20 luglio 2026, pronunciandosi sul ricorso di un
condomino contro una deliberazione assembleare. La Seconda Sezione
civile ha rigettato integralmente il ricorso, ma la decisione vale
meno per l’esito che per la ricostruzione delle regole che
amministratori e condòmini devono osservare dalla convocazione fino
alla deliberazione, senza introdurre principi radicalmente
nuovi.
Tabelle millesimali: l’assemblea può deliberare anche se
mancano
Uno dei passaggi più interessanti riguarda le tabelle
millesimali.
La Cassazione ribadisce che la loro mancata approvazione non
impedisce di per sé il funzionamento dell’assemblea e non determina
l’invalidità delle deliberazioni adottate.
La ragione risiede nella natura delle tabelle, perché l’atto di
approvazione non ha carattere negoziale ma puramente dichiarativo e
traduce in termini aritmetici un rapporto di valore tra le singole
proprietà e l’intero edificio che esiste indipendentemente dalla
formazione della tabella. Si tratta di un’impostazione che la Corte
fa discendere dall’insegnamento delle Sezioni Unite n. 18477/2010 e
che negli anni ha trovato conferme costanti.
Di conseguenza, l’esistenza e il rispetto di una tabella
millesimale formalmente approvata non costituiscono un requisito
necessario di validità della delibera. È sempre possibile
verificare anche a posteriori, in sede giudiziale, se le
maggioranze richieste per la costituzione dell’assemblea e per
l’approvazione della decisione siano state effettivamente
raggiunte. La verifica giudiziale, in questi casi, non si arresta
davanti all’assenza del documento, ma ricostruisce il valore
proporzionale delle singole unità secondo i criteri di calcolo
stabiliti dalla legge o dall’eventuale convenzione tra i
partecipanti, perché quel rapporto di valore preesiste alla sua
traduzione in millesimi.
La tabella, in altri termini, agevola il funzionamento
dell’assemblea, ma non crea il rapporto proporzionale tra le
proprietà.
La Corte introduce però una precisazione altrettanto importante,
perché non ritiene configurabile la formazione o revisione delle
tabelle millesimali per facta concludentia. Su questo punto la
Cassazione corregge espressamente la motivazione della sentenza di
merito, pur confermandone la decisione. Il chiarimento ha una
ricaduta operativa immediata, perché esclude che una prassi
applicativa protratta nel tempo, per quanto pacificamente seguita
in più esercizi, possa valere come approvazione tacita di una
ripartizione millesimale.
Seconda
convocazione: cosa deve essere verificato
La sentenza si sofferma anche sul rapporto tra prima e seconda
convocazione.
La seconda assemblea presuppone, secondo la struttura
dell’art. 1136 c.c. nel testo riformulato dalla
Legge n. 220/2012, l’inutile esperimento della prima, dovuto alla
completa assenza dei condòmini oppure all’insufficienza del numero
e del valore delle quote rappresentate. La mancata costituzione
deve essere annotata nel registro dei verbali previsto dall’art.
1130, n. 7), c.c.
Spetta poi al presidente dell’assemblea in seconda convocazione
verificare il precedente esito negativo della prima. Non è però
necessario, a pena di invalidità, che tale verifica sia riportata
nel verbale della seconda riunione.
Se un condomino sostiene che la prima assemblea non si sia
svolta regolarmente, grava su di lui, quando agisce ai sensi
dell’art. 1137 c.c., l’onere di dedurre e provare
i fatti sui quali fonda l’impugnazione.
Dove può svolgersi
l’assemblea?
Altro aspetto spesso sottovalutato riguarda il luogo della
riunione.
L’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. impone che
l’avviso indichi luogo e ora della riunione e, se il regolamento
condominiale non individua una sede specifica, l’amministratore
dispone di un margine di scelta, ma la sua discrezionalità
incontra, secondo la Cassazione, due precisi limiti.
Il primo è territoriale e impone di individuare la sede entro i
confini della città in cui sorge l’edificio. Il secondo è
funzionale e richiede un luogo idoneo a consentire la presenza di
tutti i condòmini e l’ordinato svolgimento della discussione.
L’inosservanza di queste prescrizioni può determinare
l’annullabilità della delibera, ma spetta al condomino che impugna
dimostrare l’inidoneità del luogo prescelto.
Avviso di
convocazione: non basta spedirlo
Particolare attenzione va prestata anche alla comunicazione
dell’avviso.
La Cassazione ribadisce che l’avviso è un atto unilaterale
recettizio e che non basta quindi dimostrare che sia stato spedito,
ma deve risultare che sia pervenuto all’indirizzo del destinatario
almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in
prima convocazione.
In caso di raccomandata, la presunzione di conoscenza può essere
integrata attraverso l’avviso di ricevimento oppure l’attestazione
di compiuta giacenza, purché risulti l’arrivo della comunicazione
all’indirizzo del condomino.
Omessa
convocazione: chi può impugnare?
Infine, non qualsiasi condomino può contestare la mancata
convocazione di un altro partecipante.
L’omessa, tardiva o incompleta convocazione costituisce un vizio
che rende la deliberazione annullabile, ma la legittimazione a
chiederne l’annullamento spetta, secondo la lettera dell’art. 66,
comma 3, ultima parte, disp. att. c.c., ai soli dissenzienti o
assenti che non siano stati ritualmente convocati. Un condomino
regolarmente chiamato all’assemblea non può quindi impugnare la
delibera facendo valere il difetto di convocazione altrui.
La sentenza offre così una sorta di percorso di verifica del
corretto procedimento assembleare, nel quale le tabelle millesimali
agevolano ma non condizionano la validità delle deliberazioni, la
seconda convocazione richiede il previo esperimento della prima, il
luogo deve essere effettivamente idoneo, l’avviso deve arrivare al
destinatario nei termini e il vizio di convocazione può essere
fatto valere soltanto da chi lo ha subito.
Regole in larga parte consolidate, ma la cui corretta
applicazione resta essenziale per evitare che un errore nella
gestione dell’assemblea si trasformi in un contenzioso.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto in agevolazioni edilizie, Superbonus e
contenziosi
www.cristianangeli.it
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