Dopo l’acquisto di un immobile all’asta, il termine per
presentare una domanda di condono decorre dal decreto di
trasferimento oppure dal momento in cui l’aggiudicatario scopre
l’abuso?
La mancata indicazione della difformità nella perizia estimativa
può consentire di presentare l’istanza oltre i 120 giorni? E quale
rilievo assumono la buona fede dell’acquirente e la corrispondenza
tra lo stato dei luoghi e la rappresentazione catastale?
A queste domande ha risposto il Consiglio di
Stato con la sentenza
del 3 giugno 2026, n. 4395, relativa
all’applicazione dell’art. 40, comma 6, della Legge n.
47/1985.
La Seconda Sezione ha confermato il rigetto di una domanda
presentata oltre un anno dopo il trasferimento dell’immobile,
ribadendo che il termine di 120 giorni decorre, in via ordinaria,
dall’atto di trasferimento e non dalla successiva scoperta
dell’irregolarità.
La decisione consente quindi di approfondire la distinzione tra
effettiva conoscenza dell’abuso e sua oggettiva
conoscibilità, dalla quale dipende la possibilità di
spostare in avanti il termine stabilito dalla legge.
Abusi edilizi negli immobili acquistati all’asta: il Consiglio di
Stato sul termine di 120 giorni per il condono
La controversia riguardava un appartamento allo stato rustico,
collocato al primo piano di un fabbricato realizzato sulla base di
una concessione edilizia rilasciata nel 1993.
L’immobile era stato acquistato nell’ambito di una procedura
esecutiva e nel marzo 2023 era stato emesso il decreto di
trasferimento. Soltanto quasi un anno dopo, durante la
predisposizione di un progetto di manutenzione straordinaria
diretto a rendere abitabile l’appartamento, dal confronto tra gli
elaborati assentiti e lo stato dei luoghi era emersa una maggiore
superficie di circa 20 metri quadrati. La difformità non era stata
rilevata dal consulente incaricato durante la procedura esecutiva
e, di conseguenza, non risultava né dalla perizia estimativa né
dall’avviso di vendita né dalla restante documentazione
disponibile.
La proprietaria aveva presentato la domanda ai sensi dell’art.
40, comma 6, della Legge n. 47/1985 nel giugno 2024, quindi oltre
un anno dopo il trasferimento, che il Comune ha respinto in quanto
presentata oltre il termine di 120 giorni previsto
dalla normativa. Il TAR aveva confermato il diniego, ritenendo
che il termine decorresse dal trasferimento e che la difformità,
anche in considerazione delle sue dimensioni, fosse percepibile
mediante un’attività diligente.
La decisione era stata quindi impugnata dinanzi al Consiglio di
Stato, sostenendo che i 120 giorni avrebbero dovuto essere
calcolati dal momento dell’effettiva scoperta
dell’abuso.
Condono edilizio e vendita all’asta: cosa prevede l’art. 40 della
Legge n. 47/1985
L’art. 40, comma 6, della Legge n. 47/1985 disciplina una
fattispecie particolare, collegata agli immobili trasferiti
nell’ambito di procedure esecutive.
La disposizione prevede che, quando l’immobile rientra nelle
previsioni di sanabilità contenute nel Capo IV della stessa legge,
la domanda possa essere presentata entro 120 giorni dall’atto di
trasferimento, purché le ragioni di credito per le quali si
interviene o si procede siano anteriori all’entrata in vigore della
Legge n. 47/1985.
Non si tratta, quindi, di una possibilità generalizzata di
regolarizzare qualsiasi abuso presente in un immobile acquistato
all’asta, né di un accertamento di conformità disciplinato dagli
artt. 36 o 36-bis del d.P.R. n. 380/2001.
La disposizione opera all’interno della disciplina del primo
condono edilizio e presuppone che l’opera possa essere sanata
secondo le condizioni stabilite dalla Legge n. 47/1985.
I giudici, quindi, non sono intervenuti nel merito della
condonabilità della maggiore superficie, ma sulla tardività della
domanda e, prima ancora, sull’individuazione del dies a
quo dal quale calcolare il termine di 120 giorni.
Condono dopo l’acquisto all’asta: i 120 giorni decorrono dal
trasferimento
I giudici di Palazzo Spada hanno ricordato che l’art. 40, comma
6, della Legge n. 47/1985 collega espressamente il termine
all’atto di trasferimento dell’immobile e non
contiene alcun riferimento al momento in cui l’aggiudicatario abbia
percepito o scoperto l’abuso.
Il legislatore ha quindi individuato un momento oggettivo e
verificabile, che non dipende dalle condizioni personali
dell’acquirente, dalle sue conoscenze tecniche o dalla data in cui
abbia deciso di esaminare i titoli edilizi. Far decorrere il
termine dalla conoscenza effettiva della difformità introdurrebbe,
secondo il Collegio, un elemento variabile, che potrebbe dilatare
la possibilità di accedere al condono senza un riferimento
temporale univoco.
La regola generale è pertanto che i 120 giorni inizino a
decorrere dall’atto di trasferimento emesso nell’ambito della
procedura esecutiva, senza che il Comune debba dimostrare che
l’aggiudicatario conoscesse già l’abuso o che questo fosse
facilmente riconoscibile.
Quando può essere differito il termine di 120 giorni per il
condono
La possibilità di posticipare la decorrenza non è stata comunque
esclusa del tutto, ma Palazzo Spada l’ha circoscritta alle ipotesi
nelle quali l’abuso non fosse oggettivamente conoscibile al momento
del trasferimento.
Questa eccezione non deriva direttamente dal testo dell’art. 40,
comma 6, della Legge n. 47/1985, ma dall’applicazione del principio
ad impossibilia nemo tenetur, secondo cui nessuno può
essere obbligato a compiere un’attività impossibile.
Quando la difformità non possa essere individuata neppure
attraverso una verifica diligente, il termine può quindi decorrere
dal momento in cui emerge la possibilità oggettiva di conoscerla.
La data rilevante non coincide, però, con quella nella quale
l’acquirente abbia materialmente scoperto l’abuso, ma con il
momento in cui la difformità sia divenuta conoscibile in termini
oggettivi.
La distinzione assume rilievo perché un abuso può non essere
stato effettivamente rilevato dall’aggiudicatario, dal
professionista incaricato o dal consulente della procedura
esecutiva, pur essendo comunque individuabile attraverso un
sopralluogo e il confronto tra lo stato dei luoghi e il titolo
edilizio.
Abuso edilizio non conosciuto o non conoscibile: la differenza
decisiva
La sentenza ha dato continuità all’orientamento già espresso dal
Consiglio di Stato con la sentenza n. 7066/2024, secondo cui il
differimento del termine non può dipendere dalla conoscenza
personale dell’abuso, poiché una simile interpretazione renderebbe
incerta l’applicazione della disciplina del condono.
Il punto non è quindi stabilire se l’aggiudicatario si fosse
accorto della difformità, ma verificare se avrebbe potuto
individuarla mediante la diligenza normalmente richiesta in
occasione di un acquisto immobiliare.
Il Consiglio di Stato ha inoltre distinto la conoscibilità dalla
facile conoscibilità. La circostanza che un abuso
richieda un rilievo metrico, l’acquisizione del titolo edilizio o
l’intervento di un tecnico non significa che sia oggettivamente
inconoscibile, poiché la difficoltà dell’accertamento non equivale
alla sua impossibilità.
Il parametro di diligenza deve essere valutato anche in
relazione all’importanza dell’operazione compiuta. Chi acquista un
immobile non può limitarsi alla sola percezione immediata del bene,
ma deve svolgere le verifiche necessarie a confrontare quanto
realizzato con quanto autorizzato.
Abuso non conoscibile: quale prova deve fornire l’aggiudicatario
dell’immobile
Poiché il termine decorre per legge dall’atto di trasferimento,
non spetta al Comune dimostrare che l’abuso fosse conoscibile, ma è
il proprietario che intende ottenere lo spostamento del dies a quo
a dover provare che la difformità non potesse essere individuata
mediante l’ordinaria diligenza.
Il differimento costituisce quindi un’eccezione, che richiede la
dimostrazione di un’impossibilità oggettiva e non della semplice
mancata percezione personale dell’irregolarità.
Nel caso esaminato, il Consiglio di Stato ha ritenuto che tale
onere della prova non fosse stato assolto, perché
la maggiore superficie poteva essere riscontrata mediante il
confronto tra il fabbricato e la concessione edilizia.
Abuso non indicato nella perizia estimativa: il termine non si
riapre
Uno degli argomenti utilizzati nell’appello riguardava la
mancata indicazione dell’abuso nella perizia
estimativa. Secondo la proprietaria, il fatto che la
difformità non fosse stata rilevata dal consulente della procedura
esecutiva avrebbe dimostrato quanto fosse difficile
individuarla.
I giudici hanno respinto questa impostazione, rilevando che la
mancata individuazione della difformità da parte del tecnico non
elimina, di per sé, l’oggettiva conoscibilità dell’abuso. L’omessa
segnalazione nella perizia non rappresenta un ostacolo insuperabile
quando la differenza tra il titolo edilizio e lo stato dei luoghi
possa essere accertata attraverso verifiche autonome.
Ciò non toglie che l’omissione possa assumere rilievo
nell’ambito di una separata domanda risarcitoria, qualora ne
ricorrano tutti i presupposti, a partire dalla colpa grave
richiamata dal Collegio, ma non determina la riapertura del termine
previsto dall’art. 40, comma 6, della Legge n. 47/1985.
La planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi non prova
la regolarità edilizia
Neppure la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la
rappresentazione catastale è stata ritenuta
sufficiente a dimostrare la non conoscibilità della difformità.
La planimetria catastale poteva rappresentare fedelmente
l’appartamento esistente, ma non dimostrava che la maggiore
superficie fosse stata autorizzata. Il parametro di verifica
rimaneva la concessione edilizia del 1993, rispetto alla quale lo
stato reale del fabbricato presentava una differenza.
La sentenza conferma così che la corrispondenza tra lo stato dei
luoghi e la rappresentazione catastale non dimostra la regolarità
urbanistico-edilizia e non sostituisce l’esame dei titoli.
Maggiore superficie e volume abusivo: perché la difformità era
conoscibile
Nel caso esaminato, la maggiore superficie era pari a circa 20
metri quadrati su una superficie coperta complessiva di circa 112
metri quadrati. I giudici hanno associato a tale incremento uno
sviluppo volumetrico minimo di circa 50 metri cubi, ritenendo che
non si trattasse di una difformità marginale.
Lo stato rustico dell’appartamento e l’assenza
di tramezzature interne, anziché rendere più complessa la verifica,
avrebbero facilitato la percezione delle dimensioni complessive del
piano. Anche la corrispondenza dell’ingombro del primo piano con
quello del piano terra non escludeva la riconoscibilità dell’abuso,
perché ogni livello doveva comunque rispettare la superficie e la
volumetria assentite.
Secondo il Collegio, un sopralluogo diligente, eventualmente
ripetuto e accompagnato dal confronto con il titolo edilizio,
avrebbe consentito di rilevare la maggiore superficie, motivo per
cui il termine aveva iniziato a decorrere dal decreto di
trasferimento e la domanda presentata oltre un anno dopo era
tardiva.
Acquisto all’asta e abusi edilizi: quali verifiche svolgere entro
120 giorni
L’appello è stato quindi respinto, confermando
l’impossibilità di accedere alla sanatoria
speciale prevista dall’art. 40 della Legge n. 47/1985 per
tardività dell’istanza. La sentenza assume rilievo soprattutto per
le verifiche che devono accompagnare l’acquisto di un immobile
nell’ambito di una procedura esecutiva.
L’acquisto all’asta non regolarizza gli abusi presenti
nell’immobile e non consente di riaprire automaticamente i termini
del condono. I 120 giorni decorrono dall’atto di trasferimento,
mentre lo spostamento del termine resta limitato alle ipotesi nelle
quali la difformità non fosse oggettivamente conoscibile attraverso
la diligenza normalmente esigibile.
La perizia estimativa, l’avviso di vendita, il decreto di
trasferimento e la planimetria catastale non sostituiscono il
controllo della regolarità urbanistico-edilizia e
non escludono la presenza di difformità non rilevate.
La mancata conoscenza effettiva dell’abuso è quindi molto
diversa dalla sua oggettiva non conoscibilità, e differenti sono
anche le conseguenze. Quando la difformità poteva essere
individuata attraverso la diligenza esigibile, la mancata scoperta
non sospende il termine; soltanto l’iniziale impossibilità
oggettiva di conoscerla, adeguatamente dimostrata dall’interessato,
può giustificare il differimento del dies a quo.
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