Di fronte alla pressione sulla liquidità e alla sfida di stimolare la domanda, il mercato immobiliare di Ho Chi Minh City sta assistendo a una serie di adeguamenti delle politiche di vendita da parte dei costruttori. Oltre agli sconti diretti sul prezzo di listino, vengono lanciati una serie di pacchetti di agevolazioni finanziarie, come “acquista una casa a 0 dong”, prestiti a tasso zero per 24 mesi o periodi di grazia estesi per il rimborso del capitale, al fine di facilitare l’accesso al capitale iniziale per i clienti.
La corsa a stimolare la domanda attraverso la leva creditizia.
Le indagini dimostrano che i costruttori di complessi residenziali offrono sempre più spesso soluzioni per dilazionare i pagamenti durante le fasi iniziali di costruzione o di consegna. Ad esempio, il distributore del progetto P. nel quartiere di Binh Trung sta implementando un programma di sostegno finanziario quinquennale, in cui i clienti non pagano interessi per i primi due anni, con un tasso di interesse fisso del 9,9% annuo per i successivi tre anni e un periodo di grazia per il rimborso del capitale fino a 60 mesi.
Nel quartiere di Long Phuoc, l’investitore del progetto E. offre opzioni di finanziamento che prevedono limiti di prestito fino all’80% del prezzo di vendita dell’appartamento, insieme a una sovvenzione massima del tasso di interesse del 7% annuo per 24 mesi. Analogamente, il progetto D. nel quartiere di Hiep Binh applica un rapporto di prestito pari al 70% del valore dell’immobile con un periodo di grazia di 36 mesi per il rimborso del capitale.
In particolare, nel segmento di prezzo più basso, il progetto A nel quartiere di An Phu ha adottato un modello di “zero acconto”. Gli acquirenti non sono stati tenuti a utilizzare il proprio capitale per il pagamento iniziale grazie a una struttura di finanziamento combinata: il costruttore ha fornito un prestito pari al 15% del valore del contratto, mentre la parte restante è stata erogata dalla banca. Allo stesso tempo, i clienti sono stati esentati dal pagamento di interessi per 24 mesi e hanno beneficiato di un periodo di grazia per il rimborso del capitale variabile da 36 a 60 mesi, con la consegna prevista dopo circa 14 mesi.
Con un prezzo di listino di circa 39 milioni di VND/m2, un appartamento standard di 60 m2 in questo progetto ha un valore di circa 2,34 miliardi di VND. Il costruttore offre un finanziamento del 15%, pari a 351 milioni di VND. Tuttavia, il signor T., un potenziale acquirente, ha espresso preoccupazione per la pressione finanziaria cumulativa, poiché la scadenza per il rimborso del prestito coincide con la data di consegna, a cui si aggiungono spese extra come i costi di finitura degli interni, le spese di gestione e le spese di trasloco.
Rischio di flusso di cassa derivante dai meccanismi di tasso di interesse variabile.
I pacchetti di sostegno finanziario sono essenzialmente un modo per posticipare gli obblighi di rimborso del debito a un periodo successivo. La realtà del mercato dimostra che molte persone si trovano in difficoltà quando gli incentivi terminano. Un esempio tipico è il signor V., che due anni fa ha acquistato un appartamento del valore di 2,5 miliardi di VND nel quartiere di An Phu con un mutuo bancario di 1,65 miliardi di VND. Dopo 24 mesi di periodo senza interessi e senza rimborso del capitale, le sue rate mensili sono schizzate alle stelle a causa dei tassi di interesse di mercato, costringendolo a considerare la vendita dell’immobile per ristrutturare il suo flusso di cassa.
Tuttavia, la cessione ha incontrato notevoli ostacoli a causa dell’abbondante offerta di appartamenti, sia di prima che di seconda mano, nella zona, e della scarsa liquidità effettiva, con conseguente mancato raggiungimento dei prezzi di trasferimento previsti inizialmente.
| Progetto | Zona | Rapporto prestito/deposito / Rapporto prestito/deposito | Politica sui tassi di interesse | periodo di grazia per il rimborso del capitale |
|---|---|---|---|---|
| Progetto P. | Distretto di Binh Trung, Ho Chi Minh City | Opzioni di pagamento | Nessun interesse per i primi due anni, tasso fisso del 9,9% annuo per i successivi tre anni. | Massimo 60 mesi |
| Progetto E. | Distretto di Long Phuoc, Ho Chi Minh City | Fino all’80% | Tasso di interesse massimo del 7% annuo per 24 mesi. | Secondo i termini e le condizioni del prestito |
| Progetto D. | Distretto di Hiep Binh, Ho Chi Minh City | Fino al 70% | Applicabile tramite le banche collegate. | 36 mesi |
| Progetto A. | Quartiere An Phu, Città di Ho Chi Minh | Richiedi un prestito pari al 15% del capitale iniziale. | Prestito a tasso zero al 100% per 24 mesi. | dai 36 ai 60 mesi |
Consigli di gestione finanziaria per gli acquirenti.
Analizzando l’andamento del credito immobiliare, il signor Vo Hong Thang, vicedirettore generale del Gruppo DKRA, ha sottolineato che l’attuale contesto dei tassi di interesse ha stabilito un nuovo punto di riferimento. Mentre nel 2025 alcune banche commerciali statali offrivano tassi di interesse agevolati intorno al 5,5-6,7% annuo per i mutui ipotecari per i primi 12-24 mesi, il tasso attuale è salito all’8,2-10,8% annuo. Entrando in un ciclo a tassi variabili, i tassi di interesse sui mutui potrebbero oscillare tra il 13% e il 15% annuo.
Secondo il signor Thang, i clienti non dovrebbero concentrarsi esclusivamente su finanziamenti a capitale iniziale zero o con acconti minimi durante il periodo di supporto. Sebbene gli istituti di credito consentano limiti di erogazione fino al 70-80% del valore del contratto, i mutuatari dovrebbero mantenere un rapporto di leva finanziaria inferiore al 60% per controllare il rischio di liquidità.
È necessario elaborare un piano di rimborso dettagliato per un periodo minimo di 12-36 mesi, che indichi chiaramente il margine di interesse dopo il periodo agevolato e le condizioni per il rimborso anticipato. Contemporaneamente, gli acquirenti devono predisporre un fondo di emergenza pari a 6-12 mesi di spese di sostentamento e obblighi di rimborso del debito, calcolando attentamente il costo totale effettivo di proprietà, inclusi i costi di manutenzione, le spese di gestione e le spese di finitura degli interni, anziché aspettarsi profitti di rivendita a breve termine.
Fonte: https://baolamdong.vn/goi-vay-mua-nha-0-dong-va-an-han-no-goc-can-trong-ap-luc-tai-chinh-khi-het-ho-tro-lai-suat-466343.html
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