(mi-lorenteggio.com) Milano, 08 ottobre 2026 – Secondo l’analisi del Team Research di Dils, nei primi nove mesi del 2026 il mercato immobiliare italiano ha attratto investimenti per circa 10,6 miliardi di euro, registrando il miglior risultato dell’ultimo decennio per questo periodo dell’anno. Il volume evidenzia una crescita del 30% rispetto allo stesso periodo del 2025 e si colloca del 62% al di sopra della media dei primi nove mesi degli ultimi dieci anni, confermando il rafforzamento dell’attività di investimento sul mercato nazionale.
Il terzo trimestre ha contribuito con circa 3,1 miliardi di euro, in aumento del 18% rispetto al Q3 2025. Dopo l’eccezionale performance del secondo trimestre, il mercato ha mantenuto un ritmo sostenuto, con Hospitality e Logistica che hanno rappresentato complessivamente circa metà dei capitali investiti nel periodo.
Il Retail si conferma la prima asset class per volume di investimenti da inizio anno, con circa 2,9 miliardi di euro, in crescita del 29% rispetto ai primi nove mesi del 2025. Si tratta del miglior risultato dell’ultimo decennio per il periodo gennaio-settembre, con un’incidenza pari al 27% degli investimenti complessivi. Il terzo trimestre ha registrato volumi per circa 610 milioni di euro, concentrati prevalentemente nel segmento Shopping Centre, che ha attratto circa 420 milioni di euro, pari al 70% del totale trimestrale del comparto. A sostenere la performance ha contribuito in particolare la cessione di un portafoglio di tre centri commerciali, che ha rappresentato la maggiore transazione del trimestre sul mercato immobiliare italiano per valore investito. Considerando i primi nove mesi, High Street, Shopping Centre e Factory Outlet hanno totalizzato complessivamente quasi 2,4 miliardi di euro, pari a oltre l’80% degli investimenti nel Retail.
Il settore della Logistica ha registrato nel terzo trimestre investimenti per circa 780 milioni di euro, un volume sostanzialmente in linea con il trimestre precedente e in crescita dell’86% rispetto al Q3 2025. Il risultato porta il totale da inizio anno a quasi 2 miliardi di euro, con un incremento del 63% rispetto ai primi nove mesi del 2025 e un volume superiore dell’88% alla media dello stesso periodo degli ultimi dieci anni. L’attività del trimestre si è distribuita equamente tra acquisizioni di portafogli e di singoli asset. Tra queste ultime spicca l’acquisto di un immobile di recente sviluppo da parte di un end user, a conferma del crescente ruolo degli utilizzatori nelle operazioni di investimento osservato nel corso del 2026.
L’assorbimento di spazi logistici mantiene un ritmo particolarmente sostenuto, raggiungendo quasi 2,4 milioni di mq nei primi nove mesi del 2026, di cui circa 810.000 mq nel terzo trimestre. Entrambi i risultati segnano nuovi massimi per i rispettivi periodi di riferimento. Il volume da inizio anno cresce del 41% rispetto allo stesso periodo del 2025 e, a un trimestre dalla chiusura dell’anno, si avvicina già alla superficie complessivamente assorbita nell’intero 2025. La performance trimestrale è stata sostenuta in particolare da due operazioni di grandi dimensioni in Veneto, che hanno contribuito complessivamente per circa 180.000 mq. Più in generale, si conferma la forte domanda di ampie superfici da parte dei retailers, protagonisti di tre delle cinque maggiori transazioni del trimestre per metratura. Il dinamismo della domanda continua a sostenere la crescita dei canoni di locazione: il prime rent raggiunge 75 €/mq/anno nel mercato di Milano e 73 €/mq/anno a Roma e Bologna.
L’Hospitality è stata l’asset class più dinamica del terzo trimestre, con investimenti per circa 800 milioni di euro, un volume triplicato rispetto allo stesso periodo del 2025 e in aumento del 18% rispetto al secondo trimestre del 2026. L’accelerazione ha portato il totale dei primi nove mesi a circa 1,9 miliardi di euro, un livello superiore del 59% alla media degli ultimi dieci anni. Gli investitori si confermano particolarmente attivi sia nella creazione di nuovo prodotto sia nel riposizionamento delle strutture esistenti, soprattutto nelle destinazioni più ambite della Lombardia e del Lazio, che insieme attraggono la maggior parte degli investimenti dell’anno nel settore. L’interesse per il comparto è sostenuto dalla crescita della domanda turistica, confermata da un’estate da record, con oltre 276 milioni di presenze tra giugno e agosto 2026.
Gli investimenti nel settore Uffici hanno raggiunto circa 500 milioni di euro nel terzo trimestre, segnando una crescita del 62% rispetto al Q3 2025. Da inizio anno, il comparto ha totalizzato circa 1,4 miliardi di euro, in aumento del 29% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Pur evidenziando un recupero rispetto al 2025, i volumi rimangono inferiori alla media degli ultimi dieci anni. Le transazioni del terzo trimestre hanno visto come protagonisti soprattutto utilizzatori finali e investitori con profilo value-add, interessati a un riposizionamento degli immobili.
Il mercato direzionale di Milano conferma nel terzo trimestre del 2026 il trend di rallentamento in corso da inizio anno, con circa 85.000 mq di take-up trimestrale e un totale di 220.000 mq assorbiti nei primi nove mesi, in calo del 22% rispetto allo stesso periodo del 2025. Tra le operazioni dell’ultimo trimestre spiccano i quasi 25 mila mq della nuova sede di A2A “Torre Faro”, recentemente completata nel submarket di Scalo Romana. Il mercato è caratterizzato dalla sostanziale assenza di superfici disponibili di grandi dimensioni nei submarket centrali: nei primi tre trimestri dell’anno sono state concluse, fatta eccezione per Torre Faro, solamente 3 transazioni superiori a 5.000 mq, esclusivamente in location semicentrali o periferiche.
La minore attività del mercato si riflette anche in un lieve aumento della vacancy totale. Al contempo, permane una scarsa disponibilità di asset di elevata qualità nel CBD e a Porta Nuova, dove si concentra poco più del 5% della superficie disponibile e il tasso di vacancy complessivo si mantiene poco sopra il 2% dello stock. In questo contesto di offerta particolarmente compressa, il prime rent è rimasto stabile a 900 €/mq/anno.
Nel mercato di Roma, il take-up del terzo trimestre ha raggiunto circa 41.000 mq, portando il volume assorbito da inizio anno a circa 108.000 mq, in crescita del 9% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il risultato trimestrale è stato sostenuto da sei operazioni superiori ai 2.000 mq, che hanno rappresentato il 70% delle superfici assorbite. Si conferma il forte interesse dei tenant per spazi di ampia metratura, soprattutto di elevata qualità e disponibili in tempi brevi. Infatti, la disponibilità fatica a soddisfare l’elevata domanda, e mostra una contrazione sempre più evidente, sia nei submarket prime sia in quelli immediatamente limitrofi, contribuendo alla crescita diffusa dei canoni.
Il Living ha sfiorato il miliardo di euro di investimenti nei primi nove mesi del 2026, registrando una crescita del 35% rispetto allo stesso periodo del 2025 e uno dei migliori risultati dell’ultimo decennio per il periodo gennaio-settembre. Il terzo trimestre ha contribuito con circa 230 milioni di euro, in leggera contrazione rispetto al Q3 dell’anno precedente. Nel terzo trimestre, il segmento Built to Sell ha rappresentato la componente prevalente degli investimenti nel Living, con un’attività concentrata soprattutto su acquisizioni da parte di sviluppatori. Tra queste spicca la cessione di un portafoglio di sviluppi residenziali a Milano, la principale operazione del trimestre nel comparto. Lo Student Housing ha invece totalizzato quasi 300 milioni di euro nei primi nove mesi del 2026, in crescita del 49% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Il mercato residenziale italiano ha mantenuto un andamento positivo nel primo semestre 2026, con circa 381.000 transazioni, in crescita del 2,1% su base annua e pari al secondo miglior risultato semestrale degli ultimi 10 anni. La crescita è stata trainata dal primo trimestre, mentre nel secondo i volumi si sono sostanzialmente stabilizzati.
Anche Milano e Roma hanno seguito questa dinamica, registrando rispettivamente una crescita del 7,1% e 3,1% nel primo trimestre, rallentata a fine semestre al +3,3% e +2,6%. Rispetto alle rispettive medie decennali, Milano si è mantenuta sostanzialmente in linea (+1%), mentre Roma ha registrato volumi superiori dell’11%.
Sul fronte dei prezzi, nei primi mesi del 2026, Milano ha mostrato una sostanziale stabilità rispetto a fine 2025, mentre Roma ha proseguito la crescita (+3,1%) così come il dato nazionale (+2,5%).
Dopo il ritorno alla crescita nel 2025, il mercato delle locazioni ha registrato nel primo semestre 2026 una flessione di poco inferiore all’1% su base annua. Prosegue il calo dei contratti ordinari di lungo periodo, per il quinto periodo consecutivo, a favore di formule più flessibili: i contratti a canone concordato sono cresciuti in media del 3,8% YoY, mentre i contratti transitori ordinari sono diminuiti del 2,4%.
A Milano e Roma, i contratti sono invece aumentati rispettivamente del 3,5% e 6,9%, riflettendo dinamiche differenti. Roma ha registrato una crescita in tutte le tipologie contrattuali, con i canoni concordati che rappresentano oltre il 50% delle operazioni; Milano mantiene invece la prevalenza di contratti ordinari, seppur in calo, mentre i contratti a canone concordato sono aumentati del 67% su base annua.
I settori Alternative e Mixed hanno attratto complessivamente circa 1,4 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2026, in crescita del 57% rispetto allo stesso periodo del 2025, con un contributo del terzo trimestre pari a circa 200 milioni di euro. Tra i principali segmenti si distinguono i Data Center e l’Healthcare, che hanno totalizzato rispettivamente circa 580 e 280 milioni di euro da inizio anno, entrambi in forte crescita rispetto all’anno precedente. Si rafforza inoltre il Self Storage, segmento emergente nel mercato italiano, che ha superato i 100 milioni di euro di investimenti da inizio anno.
Il risultato dei primi nove mesi consolida il percorso di crescita del mercato immobiliare italiano che, a un trimestre dalla chiusura dell’anno, ha già attratto un volume di investimenti superiore alla media annua dell’ultimo decennio, pari a 10,4 miliardi di euro. La crescita delle principali asset class rispetto allo stesso periodo del 2025 evidenzia l’ampiezza di questa fase positiva e il rafforzamento dell’attrattività complessiva del mercato nazionale. Alla confermata leadership del Retail si affiancano il forte incremento della Logistica, il dinamismo dell’Hospitality e il contributo crescente del Living. La crescita degli investimenti da parte di privati e sviluppatori si accompagna inoltre al ritorno dei capitali istituzionali statunitensi, la cui attività ha raggiunto i livelli più elevati dal 2022.
Il trend italiano si inserisce in una dinamica positiva condivisa da altri mercati del Sud Europa, sempre più competitivi nonostante il contesto internazionale ancora incerto. L’attenzione degli operatori resta infatti concentrata sull’evoluzione dei costi e della sicurezza delle forniture energetiche e sugli investimenti necessari per la transizione energetica. A questi fattori si aggiungono il protrarsi dei conflitti e l’incertezza legata agli equilibri politici e agli appuntamenti elettorali nei maggiori paesi europei – Spagna, Francia, Italia – e in alcuni dei principali mercati internazionali. Sul piano strutturale, emergono inoltre interrogativi sugli effetti dell’intelligenza artificiale sulla domanda e sull’utilizzo degli spazi immobiliari, mentre il crescente dibattito sull’accesso alla casa in Europa pone al centro la capacità di ampliare l’offerta abitativa a prezzi sostenibili.
In questo quadro, la prospettiva di un possibile nuovo ciclo di rialzi dei tassi contribuisce alla maggiore cautela degli investitori, in un trimestre che ha già registrato un leggero aumento dei prime net yield di alcune delle principali asset class. La resilienza dei fondamentali del mercato italiano e le opportunità di crescita possono tuttavia continuare ad attrarre capitali nazionali e internazionali, sia nei comparti consolidati come Hospitality e Logistica, sia nello sviluppo di segmenti quali Student Housing, Data Center e Healthcare.
Redazione
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