01/10/2026 – Qualità architettonica, sostenibilità ambientale, efficienza energetica e accessibilità saranno tra gli elementi che potranno determinare l’esito delle nuove gare per le concessioni balneari.
Lo prevede la bozza di bando-tipo per l’affidamento delle concessioni demaniali marittime a finalità turistico-ricreative, predisposta dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) e presentata alla Conferenza Unificata, che si esprimerà a breve.
Il documento contiene le indicazioni operative destinate agli enti concedenti per predisporre i futuri bandi e punta a rendere più omogenee le procedure sul territorio nazionale. Il modello riguarda principalmente le concessioni demaniali marittime; le indicazioni potranno essere utilizzate, se compatibili, anche per quelle lacuali e fluviali e, tenendo conto della disciplina specifica, per i punti di ormeggio.
Le concessioni avranno una durata compresa tra 5 e 20 anni e saranno aggiudicate con il criterio del miglior rapporto qualità-prezzo. Nella griglia proposta dalla bozza il progetto nel suo complesso assume però un peso nettamente prevalente rispetto all’offerta economica.
Concessioni balneari, gare entro il 30 giugno 2027
Gli enti concedenti devono avviare le procedure almeno sei mesi prima della scadenza dei titoli concessori e comunque entro il 30 giugno 2027. Nelle more dello svolgimento delle gare, le concessioni esistenti continueranno ad avere efficacia fino al subentro del nuovo concessionario, in modo da assicurare la continuità dei servizi e non interferire con lo svolgimento della stagione balneare.
La bozza sottolinea la necessità di coordinare le gare con la pianificazione territoriale e degli arenili. Le procedure e i progetti dovranno essere coerenti con i Piani di Utilizzazione delle Aree del Demanio Marittimo (PUAD), con i Piani di Utilizzazione degli Arenili (PUA) o con gli altri strumenti urbanistici e di pianificazione costiera applicabili.
Prima di pubblicare il bando, l’ente potrà ridefinire i lotti senza essere vincolato all’estensione delle concessioni esistenti, anche riunendo più concessioni in un unico lotto, nel rispetto della pianificazione territoriale.
Qualità architettonica e sostenibilità valgono fino a 25 punti
La bozza propone una griglia da 100 punti per l’offerta tecnica, modificabile dagli enti concedenti in funzione delle caratteristiche territoriali e degli arenili.
Alla qualità strutturale, architettonica e funzionale dell’intervento possono essere attribuiti fino a 10 punti. La valutazione riguarda impianti, manufatti e altri beni destinati alla concessione, considerando anche il pregio architettonico e la corrispondenza con le tradizioni locali. L’obiettivo indicato dal bando-tipo è premiare progetti capaci di inserirsi nel contesto territoriale e paesaggistico, evitando soluzioni standardizzate e valorizzando l’identità dei luoghi.
Altri 15 punti possono essere assegnati per tutela ambientale, sostenibilità ed economia circolare.
Tra gli elementi valutabili rientrano interventi di efficientamento energetico e risparmio idrico, ricorso a fonti energetiche alternative, qualità dell’inserimento ambientale, organizzazione degli spazi, gestione dei rifiuti prodotti dal cantiere, mitigazione dell’impatto delle lavorazioni e scelta dei materiali.
Per questi ultimi si considerano, tra le altre caratteristiche, ecocompatibilità, resistenza, durata, qualità estetica e inserimento nel contesto territoriale.
Accessibilità universale degli stabilimenti balneari
Un altro macro-ambito, cui la griglia attribuisce fino a 10 punti, riguarda l’accessibilità universale e la fruibilità inclusiva degli spazi. Tra i requisiti progettuali indicati per gli stabilimenti balneari figurano almeno un servizio igienico adattato, una doccia con spazio di manovra, percorsi pedonali complanari e passerelle larghe almeno 1,20 metri fino alla battigia.
La bozza sembra recepire le indicazioni del Garante dei diritti delle persone con disabilità, che ha richiamato il principio della progettazione universale e la necessità di garantire una fruizione continua e non discriminatoria degli spazi e dei servizi. Ulteriore punteggio può essere riconosciuto a soluzioni che superano i requisiti minimi, come postazioni ombreggiate attrezzate, sollevatori nei servizi igienici, aree a bassa stimolazione sensoriale, mappe visio-tattili, percorsi tattilo-plantari e strumenti digitali accessibili.
PEF obbligatorio per investimenti e durata della concessione
Alla domanda dovranno essere allegati il Piano economico-finanziario (PEF) e il cronoprogramma delle opere. Il PEF deve comprendere conto economico, stato patrimoniale e flusso di cassa previsionali e indicare gli indici di bancabilità e sostenibilità finanziaria.
Tra gli investimenti computabili figurano manutenzioni, recupero, demolizione e ricostruzione delle opere, strutture di facile rimozione, beni e attrezzature e gli interventi per migliorare sicurezza, risparmio idrico ed energetico, accessibilità e fruizione degli arenili.
Gli investimenti inseriti nel PEF devono essere assistiti dai necessari titoli edilizi e urbanistici, quando richiesti, oppure risultare comunque conformi alla disciplina edilizia, alla pianificazione urbanistica e al piano di utilizzo degli arenili. In questo secondo caso il concorrente dovrà impegnarsi ad acquisire i titoli dopo l’aggiudicazione.
Il PEF non riceve un punteggio autonomo, ma può diventare determinante per stabilire la durata della concessione.
Concessioni da 5 a 20 anni
La durata deve essere compresa tra un minimo di 5 e un massimo di 20 anni. La bozza propone due modalità:
– la prima prevede che sia direttamente il bando a determinare la durata, sulla base degli investimenti attesi e tenendo conto di destinazioni, utilizzi e vincoli derivanti dalla pianificazione urbanistica e dal piano degli arenili;
– la seconda consente invece di stabilire la durata dopo l’aggiudicazione, sulla base degli investimenti contenuti nel PEF e del periodo necessario a garantirne ammortamento ed equa remunerazione.
La commissione giudicatrice dovrà essere formata da esperti nelle materie rilevanti per la gara, tra cui demanio marittimo, urbanistica-edilizia, gare e contratti e, quando la durata della concessione non è predeterminata, valutazione dei PEF.
Indennizzo al concessionario uscente
Il bando deve indicare anche l’indennizzo dovuto dal concessionario subentrante a quello uscente. L’importo comprende gli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati alla scadenza della concessione, al netto degli aiuti o delle sovvenzioni pubbliche non rimborsate, e quanto necessario per garantire un’equa remunerazione degli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni.
Il valore deve essere determinato attraverso una perizia asseverata acquisita dall’ente concedente prima della pubblicazione della gara. Un elemento rilevante della bozza riguarda il caso in cui il concessionario uscente non richieda la perizia: i valori dei beni e dell’indennizzo indicati nel bando saranno pari a zero.
È inoltre previsto un meccanismo per favorire la cessione al nuovo concessionario dei beni e delle opere amovibili dell’uscente, con l’obiettivo di garantire la continuità funzionale, favorire il riuso delle attrezzature e ridurre rifiuti e impatto ambientale.
Offerta economica con peso limitato
Il criterio di aggiudicazione sarà quello dell’offerta economicamente più vantaggiosa, sulla base del miglior rapporto qualità-prezzo. Ma il peso dell’offerta economica resta limitato: il relativo punteggio non può superare il 10% del punteggio massimo attribuito all’offerta tecnica.
Il parametro economico principale è il rialzo rispetto all’indennizzo indicato per ciascun lotto. Per comprovate esigenze l’ente può prendere in considerazione anche il rialzo sul canone, al quale non può comunque essere attribuito più del 30% del punteggio complessivo riservato all’offerta economica.
La struttura proposta dal bando-tipo assegna quindi un ruolo prevalente alla qualità complessiva del progetto e della gestione rispetto alla competizione sul prezzo.
Controlli sugli investimenti e rischio decadenza
Gli impegni presentati in gara non esauriscono i loro effetti con l’aggiudicazione. La bozza prevede che l’ente concedente effettui almeno ogni due anni una verifica dell’andamento della concessione, controllando sia la continuità e la qualità dei servizi sia la realizzazione degli investimenti indicati nel PEF.
La mancata realizzazione del piano degli investimenti, delle opere previste o delle attività indicate nel cronoprogramma può determinare l’avvio del procedimento di decadenza della concessione.
Anche il subentro in corso di concessione può essere sottoposto a condizioni. Il bando potrà richiedere che sia trascorsa una quota minima della durata della concessione, che sia stata realizzata una determinata percentuale degli investimenti del PEF e che il concessionario abbia superato positivamente almeno una verifica dell’ente.
Il quadro delineato è ancora quello di una bozza. Il testo è stato presentato alla Conferenza Unificata, chiamata a esprimersi a breve, e potrà quindi essere modificato prima dell’adozione definitiva del bando-tipo.
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