Dal 27 marzo 2026 è in vigore il nuovo Accordo Territoriale di Cagliari, che aggiorna le regole del canone concordato in città. Per chi affitta cambiano le fasce di canone applicabili e si conferma l’accesso a tre agevolazioni fiscali: cedolare secca al 10%, IMU ridotta del 25% e — in regime ordinario — base imponibile IRPEF ridotta del 30%.
Se possiedi un immobile a Cagliari o nell’area metropolitana e stai valutando di affittarlo, questa guida ti spiega cos’è l’Accordo Territoriale, cosa introduce la versione 2026 e come tradurre le nuove regole in un vantaggio concreto.
In sintesi
- Nuovo Accordo Territoriale di Cagliari firmato il 26 marzo 2026, in vigore dal 27 marzo (fonte: Unioncasa Cagliari).
- Si applica a tutto il Comune di Cagliari, Pirri inclusa; durata triennale.
- Cagliari è comune ad alta tensione abitativa: la cedolare secca agevolata al 10% è applicabile.
- Canone concordato = cedolare 10% (vs 21%) + IMU −25%; le agevolazioni hanno regole di cumulo precise.
- Le fasce di canone €/mq dipendono dal singolo immobile: vanno calcolate caso per caso.
Cos’è l’Accordo Territoriale e perché riguarda il tuo affitto
L’Accordo Territoriale è l’intesa locale, prevista dalla Legge 431/1998, con cui le associazioni dei proprietari e degli inquilini fissano le fasce di canone concordato di un Comune. È il documento che stabilisce quanto puoi chiedere d’affitto per accedere alle agevolazioni fiscali, in base a zona, tipologia e caratteristiche dell’immobile.
Il canone concordato nasce dall’articolo 2, comma 3 della Legge 431/1998: a differenza del canone libero, l’importo è calmierato e definito entro le fasce dell’accordo locale. I criteri nazionali di riferimento sono stati fissati dal Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017, mentre ogni territorio adotta il proprio accordo. Per Cagliari, il riferimento aggiornato è ora l’Accordo 2026.
Cosa introduce l’Accordo Territoriale 2026 di Cagliari
Secondo Unioncasa Cagliari, il nuovo Accordo è stato firmato il 26 marzo 2026 ed è in vigore dal 27 marzo, in sostituzione del protocollo del 2018. Si applica a tutto il Comune di Cagliari, Pirri compresa, ha durata triennale e introduce nuove fasce di canone calcolate su criteri oggettivi.
Le principali novità dichiarate dall’associazione riguardano:
- Nuove fasce di canone parametrate su ubicazione, stato dell’immobile ed efficienza energetica;
- conferma delle tipologie contrattuali: ordinario 3+2, transitorio (1-18 mesi) e per studenti universitari (6-36 mesi);
- istituzione di un Osservatorio territoriale e meccanismi di conciliazione rafforzati;
- clausole a tutela contro le discriminazioni nell’accesso all’alloggio.
Il contesto di mercato rende l’aggiornamento tempestivo: nel 2025 i canoni di locazione a Cagliari sono cresciuti dell’1,9%, in un mercato nazionale in aumento del 2,5% (Idealista, dicembre 2025). In un mercato in tensione, il canone concordato offre al proprietario stabilità e un vantaggio fiscale a fronte di un affitto calmierato.
I valori esatti delle fasce €/mq dipendono dalla zona e dalle caratteristiche del singolo immobile e non sono riassumibili in una cifra unica. Per conoscere il canone applicabile alla tua casa, conviene una verifica puntuale con i tecnici di Unioncasa Cagliari.
I vantaggi fiscali del canone concordato a Cagliari
Il canone concordato dà accesso a tre agevolazioni: la cedolare secca al 10% invece del 21% del canone libero (Agenzia delle Entrate), la riduzione IMU del 25% (Legge 208/2015) e, in regime ordinario, la riduzione del 30% della base imponibile IRPEF (Legge 431/1998). Cagliari rientra infatti tra i Comuni ad alta tensione abitativa, requisito necessario per l’aliquota agevolata.
10%
Cedolare secca agevolata, invece del 21%
−25%
Sull’IMU dovuta (si paga il 75%)
−30%
Base IRPEF, solo in regime ordinario
| Agevolazione | Cosa cambia | Riferimento | Con cedolare 10% |
|---|---|---|---|
| Cedolare secca 10% | 10% sul canone invece del 21% | Agenzia delle Entrate | È il regime di tassazione |
| IMU −25% | Si paga il 75% dell’imposta | Legge 208/2015, art. 1 c. 53 | ✓ Compatibile |
| IRPEF −30% | Base imponibile ridotta del 30% (regime ordinario) | Legge 431/1998, art. 8 | ✗ Alternativa alla cedolare |
| Registro e bollo | Con cedolare non dovuti; in ordinario il registro è sul 70% del canone | Legge 431/1998, art. 8 | — |
Attenzione a non sommarle tutte. La cedolare secca al 10% e la riduzione IRPEF del 30% sono alternative: scegliendo la cedolare, l’imponibile è il 100% del canone e il −30% non si applica. La riduzione IMU del 25%, invece, vale in entrambi i regimi.
Canone concordato o canone libero: come scegliere
La scelta non si decide solo confrontando il canone mensile. Un affitto leggermente più basso a canone concordato può generare un rendimento netto superiore, perché la tassazione agevolata e lo sconto IMU riducono i costi annui. La valutazione corretta considera:
- la tassazione effettiva (cedolare 10% vs 21%);
- la riduzione dell’IMU del 25%;
- i periodi di sfitto e la stabilità dell’inquilino;
- il rendimento netto annuale dell’immobile.
Poiché ogni immobile ha caratteristiche diverse, il modo più affidabile per capire quale soluzione conviene è una stima personalizzata sul tuo caso.
Le tipologie di contratto previste dall’Accordo 2026
L’Accordo 2026 conferma tre tipi di contratto a canone concordato: l’ordinario 3+2 (tre anni più due di rinnovo), il transitorio da 1 a 18 mesi e quello per studenti universitari da 6 a 36 mesi (fonte: Unioncasa Cagliari). Ognuno risponde a esigenze diverse di proprietario e inquilino.
Contratto 3+2
È la forma più diffusa: tre anni di durata iniziale con rinnovo automatico di altri due. Garantisce continuità del reddito e accesso pieno alle agevolazioni fiscali.
Contratto transitorio
Da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee e documentate del locatore o del conduttore (lavoro, studio, motivi familiari).
Contratto per studenti universitari
Da 6 a 36 mesi, pensato per i Comuni sede di università come Cagliari, con canone entro le fasce dell’accordo.
Attestazione e conformità: cosa serve per le agevolazioni
Per ottenere le agevolazioni, il contratto deve rispettare l’Accordo Territoriale vigente. Se è redatto con l’assistenza di un’associazione firmataria dell’accordo non serve un documento aggiuntivo; se lo predisponi in autonomia, l’Agenzia delle Entrate richiede l’attestazione di conformità rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie (riferimento: DM 16 gennaio 2017).
Senza il rispetto dell’accordo e, ove richiesta, l’attestazione, l’Agenzia delle Entrate può disconoscere le agevolazioni e richiedere le imposte ordinarie, oltre a eventuali sanzioni.
Serve un’attestazione per le agevolazioni del canone concordato?
L’attestazione di rispondenza (allegato 4) serve in ogni caso per poter accedere alle agevolazioni fiscali, sia che il contratto sia fatto tramite associazione sia che si faccia in autonomia. Cambia solo in sede di registrazione: se il locatore porta il contratto a registrare manualmente, l’Agenzia delle Entrate chiede anche l’allegato 4 per registrarlo come agevolato.
Quanto vale lo sconto IMU per il canone concordato?
È cosa buona e giusta avvisare sempre l’ufficio tributi del Comune, mandando comunicazione al protocollo, che si applicherà questa agevolazione, per non incorrere in contenziosi col Comune. Bisogna protocollare una lettera di accompagnamento (noi diamo gratuitamente il modulo da compilare), il contratto, la registrazione e l’attestazione di rispondenza.
Domande frequenti
A Cagliari si può applicare la cedolare secca al 10%?
Sì. Cagliari è capoluogo ed è inclusa tra i Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003); anche Quartu Sant’Elena vi rientra. In questi Comuni la cedolare al 10% si applica ai contratti a canone concordato.
Posso sommare cedolare 10%, sconto IMU 25% e riduzione IRPEF 30%?
No, non tutte insieme. La cedolare al 10% e la riduzione IRPEF del 30% sono alternative: con la cedolare il −30% non si applica. Lo sconto IMU del 25% è invece compatibile con entrambi i regimi.
Serve un’attestazione per le agevolazioni del canone concordato?
Se il contratto è redatto con un’associazione firmataria dell’accordo non serve un’attestazione aggiuntiva. Se lo redigi da solo, l’Agenzia delle Entrate richiede l’attestazione di conformità di una delle organizzazioni firmatarie.
Quanto vale lo sconto IMU per il canone concordato?
L’IMU dovuta si riduce del 25%: si paga il 75% dell’imposta, applicando l’aliquota comunale e moltiplicando per 0,75 (Legge 208/2015, art. 1, comma 53).
Dove trovo le fasce di canone esatte dell’Accordo 2026?
Le fasce €/mq variano per zona e caratteristiche dell’immobile. Per il calcolo sul tuo immobile è consigliabile una verifica con Unioncasa Cagliari, firmataria dell’accordo locale.
Approfondimenti
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Unioncasa Cagliari assiste i proprietari di Cagliari e dell’area metropolitana nella redazione dei contratti a canone concordato secondo l’Accordo 2026 e nell’ottenimento di tutte le agevolazioni di legge.
Fonti
- Agenzia delle Entrate — Cedolare secca (aliquote 21% / 10%).
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431 — art. 8 (riduzione IRPEF 30%, imposta di registro sul 70%).
- Legge 208/2015, art. 1, comma 53 — riduzione IMU del 25% per i canoni concordati.
- Decreto interministeriale 16 gennaio 2017 — Gazzetta Ufficiale n. 62/2017.
- Delibera CIPE 87/2003 — elenco Comuni ad alta tensione abitativa (Cagliari, Quartu Sant’Elena).
- Idealista — andamento canoni di locazione 2025.
- Unioncasa Cagliari — Accordo Territoriale 2026 (data di firma, perimetro, tipologie contrattuali).
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