Condono edilizio: quando si prescrivono oblazione e oneri

Una pratica di condono rimasta ferma per quasi vent’anni può
essere riaperta dal Comune per rideterminare l’oblazione e il
contributo di costruzione? Da quale momento iniziano a decorrere i
termini di prescrizione e quale effetto produce, nel frattempo, la
formazione tacita del titolo edilizio in sanatoria?

E ancora, una diversa qualificazione delle opere, effettuata
dall’amministrazione quando la documentazione era già da tempo
completa, può impedire retroattivamente il perfezionamento del
silenzio assenso?

A queste domande ha risposto il TAR Lombardia, Milano,
sez. Seconda, con la
sentenza 8 giugno 2026, n. 2993, relativa a una
vicenda riguardante un’istanza presentata nell’ambito del
terzo condono edilizio, chiarendo entro quali
limiti temporali il Comune possa esaminare la domanda e
rideterminare le somme eventualmente dovute.

Condono edilizio e silenzio assenso: il TAR sui termini di
prescrizione dei pagamenti

La controversia trae origine da una domanda di condono
presentata nel 2004 ai sensi dell’art. 32 del D.L. n. 269/2003,
convertito dalla Legge n. 326/2003, per alcune opere realizzate
senza titolo all’interno di un’unità immobiliare.

Nella domanda, gli interventi erano stati descritti come
mutamento della destinazione d’uso da
produttivo-laboratorio a residenziale, per una superficie
complessiva di 63,30 mq, e ampliamento di una zona soppalcata
esistente, per ulteriori 10,71 mq.

In applicazione della disciplina allora vigente, erano state
autoliquidate e versate due somme distinte, a titolo di oneri di
urbanizzazione e a titolo di oblazione. Il pagamento era stato
effettuato nel 2004, mentre nel 2005 la documentazione era stata
integrata con la denuncia di variazione catastale e con le denunce
ai fini ICI e TARSU.

Da quel momento la pratica doveva ritenersi completa e il Comune
disponeva di tutti gli elementi necessari per verificarne il
contenuto, controllare i conteggi effettuati e adottare le proprie
determinazioni.

La vicenda è rimasta però sostanzialmente ferma fino al 2023,
quando, a seguito di una richiesta di informazioni e di accesso
agli atti, il Comune ha riesaminato la domanda, procedendo a una
più articolata qualificazione delle opere come trasformazione di
locali posti al piano seminterrato, cambio di destinazione d’uso da
laboratorio ad abitazione di un locale al piano terra e formazione
di un soppalco.

Sulla base di questa ricostruzione, l’amministrazione ha
rideterminato l’oblazione nell’importo complessivo di 6.809,80 euro
e ha quantificato il contributo di costruzione in 50.377,08
euro, a fronte dei 6.350,30 euro originariamente
autoliquidati e versati a titolo di oneri.

Condono edilizio: quando la pratica è completa e si forma il
silenzio assenso

Il primo passaggio della motivazione ha riguardato le condizioni
richieste per la formazione del titolo edilizio in sanatoria
mediante silenzio assenso.

L’art. 32, comma 37, del D.L. n. 269/2003,
convertito dalla Legge n. 326/2003, stabilisce che il pagamento
degli oneri di concessione, la presentazione della documentazione
indicata dal precedente comma 35, la denuncia catastale e le
dichiarazioni tributarie richieste dalla norma, effettuati entro il
termine previsto, unitamente al decorso di ventiquattro mesi senza
l’adozione di un provvedimento negativo, equivalgono a titolo
abilitativo edilizio in sanatoria.

Non è quindi sufficiente che la domanda sia stata semplicemente
protocollata, perché il silenzio assenso presuppone che la pratica
sia completa in tutti i suoi elementi e che gli oneri siano stati
interamente corrisposti. Come ha ricordato il giudice
amministrativo, il pagamento di semplici acconti non consente la
formazione tacita del titolo.

Nel caso esaminato, tuttavia, tali condizioni risultavano
soddisfatte, motivo per cui il TAR ha ritenuto che, trascorsi
ventiquattro mesi senza un provvedimento negativo, il
titolo edilizio in sanatoria si fosse formato tacitamente
nel 2007.

Il Comune non poteva pertanto sostenere, a distanza di molti
anni, che una diversa qualificazione delle opere impedisse ancora
la formazione del titolo, perché gli elementi necessari per
valutare l’intervento erano già disponibili nel 2005 e avrebbero
consentito agli uffici di intervenire tempestivamente.

Oblazione e contributo di costruzione: termini di prescrizione a
confronto

La parte più rilevante della sentenza riguarda la distinzione
tra oblazione e contributo di
costruzione, che, pur essendo entrambi collegati alla
definizione della pratica di condono, non hanno la stessa natura e
non sono soggetti al medesimo termine prescrizionale.

Per l’oblazione opera infatti una disciplina speciale, contenuta
nell’art. 32, comma 36, del D.L. n. 269/2003, convertito dalla
Legge n. 326/2003, mentre per il contributo di costruzione trova
applicazione il termine ordinario decennale previsto dal codice
civile.

La separazione tra le due voci incide direttamente sul momento
entro il quale il Comune può chiedere eventuali differenze rispetto
alle somme originariamente autoliquidate.

Condono edilizio: il conguaglio dell’oblazione si prescrive in tre
anni

L’art. 32, comma 36, del D.L. n. 269/2003 assoggetta a
prescrizione triennale il diritto al conguaglio o
al rimborso dell’oblazione, una volta che questa sia stata
interamente corrisposta.

Nel caso esaminato, l’importo era stato integralmente pagato nel
2004, motivo per cui il TAR ha ritenuto che il diritto del Comune a
richiedere un conguaglio si fosse prescritto nel 2007.

Il TAR ha considerato anche l’impostazione più favorevole
all’amministrazione, secondo cui il termine potrebbe essere fatto
decorrere dal momento in cui si forma il titolo edilizio in
sanatoria. Neppure adottando questa diversa lettura, tuttavia, la
richiesta comunale avrebbe potuto ritenersi tempestiva, perché,
essendosi il titolo formato tacitamente nel 2007, il termine
triennale sarebbe comunque scaduto nel 2010.

La richiesta formulata nel 2023 è risultata dunque tardiva in
entrambe le ricostruzioni, senza che fosse necessario stabilire
quale delle due dovesse trovare applicazione in via generale.

Contributo di costruzione: quando decorre la prescrizione
decennale

Una disciplina differente riguarda il contributo previsto dagli
artt. 16 e 19 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo
Unico Edilizia).

Richiamando i principi affermati dall’Adunanza
plenaria del Consiglio di Stato n. 12/2018, il TAR ha ribadito
che gli atti con cui il Comune determina il contributo di
costruzione non hanno natura autoritativa, poiché non costituiscono
esercizio di un potere pubblicistico, ma si collocano all’interno
di un rapporto obbligatorio di carattere
paritetico.

La pretesa economica dell’amministrazione è pertanto soggetta
alla prescrizione ordinaria decennale prevista dall’art. 2946 c.c.,
mentre, ai sensi dell’art. 2935 c.c., il termine inizia a decorrere
dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere.

Affinché il credito sia determinabile, la pratica deve essere
completa e non devono sussistere omissioni documentali tali da
impedire agli uffici di individuare l’esistenza e l’ammontare
dell’obbligazione.

Nella vicenda in esame, tutta la documentazione necessaria era
disponibile dal 2005 e, da quel momento, il Comune avrebbe potuto
verificare sia la qualificazione delle opere sia la correttezza
dell’importo autoliquidato. Seguendo l’orientamento che fa
decorrere la prescrizione dal completamento della pratica, il
termine decennale era quindi scaduto nel 2015.

La
riqualificazione tardiva delle opere non riapre i termini

La difesa comunale aveva sostenuto che il contributo
originariamente versato fosse stato calcolato in modo errato,
perché le opere non sarebbero state considerate nel loro insieme e,
in particolare, non sarebbero state adeguatamente valutate la
formazione del soppalco, la trasformazione del piano seminterrato e
il cambio di destinazione d’uso del piano terra.

Sebbene il TAR non abbia escluso che il Comune possa controllare
i calcoli effettuati dal richiedente, né abbia affermato che
l’autoliquidazione sia, di per sé, immodificabile, ha rilevato che
la disponibilità di una pratica completa avrebbe consentito e
imposto agli uffici di correggere, entro il termine prescrizionale,
l’eventuale inesatta determinazione degli oneri.

La successiva riqualificazione della consistenza
dell’abuso, effettuata attraverso gli atti del 2023, non
poteva quindi essere utilizzata per sostenere che il titolo non si
fosse mai formato tacitamente o che il credito comunale fosse
rimasto indefinitamente esigibile.

Ammettere il contrario significherebbe consentire
all’amministrazione di neutralizzare la prescrizione semplicemente
rivedendo, anche dopo molti anni, la classificazione tecnica degli
interventi, nonostante la documentazione necessaria per compiere
quella valutazione fosse da tempo nella sua disponibilità.

Il Comune aveva inoltre richiamato una comunicazione del 2016
quale atto interruttivo della prescrizione. Il TAR ha escluso tale
effetto, sia perché, seguendo la decorrenza dal completamento della
pratica, il termine era già scaduto nel 2015, sia perché, adottando
la diversa decorrenza dalla formazione tacita del titolo, la
comunicazione non era comunque entrata nella sfera di
conoscibilità della destinataria, essendo stata inviata a
un indirizzo presso il quale non risiedeva più.

Condono edilizio e prescrizione: cosa verificare nelle vecchie
pratiche

Accogliendo il ricorso, il TAR ha annullato la nota nella parte
in cui l’amministrazione richiedeva l’integrazione dell’oblazione e
il permesso di costruire in sanatoria limitatamente alla
determinazione del contributo di costruzione in oltre 50mila euro,
riconoscendo anche l’obbligo del Comune di restituire gli importi
versati quale integrazione dell’oblazione e quale rata del
contributo di costruzione, oltre agli interessi legali.

La decisione conferma quanto sia importante, nella verifica
delle vecchie pratiche di condono, ricostruire con precisione la
sequenza temporale degli adempimenti, evitando di assumere come
unico riferimento la data di presentazione della domanda o quella
del successivo provvedimento comunale.

Non solo, la sentenza permette di tenere distinti due piani che,
nelle pratiche di condono più risalenti, potrebbero essere
sovrapposti. Il primo riguarda la formazione del titolo
edilizio in sanatoria, che richiede la completezza della
documentazione, il pagamento degli oneri e il decorso del termine
previsto dalla legge senza l’adozione di un provvedimento negativo;
il secondo riguarda invece le pretese economiche collegate
alla definizione della domanda, per le quali operano
termini prescrizionali differenti, pari a tre anni per il
conguaglio dell’oblazione e a dieci anni per il contributo di
costruzione.

La formazione tacita del titolo non determina automaticamente la
prescrizione di ogni credito, così come la prescrizione di una
pretesa economica non può trasformare una domanda incompleta in un
titolo edilizio. Quando, però, la pratica è completa e il Comune
dispone di tutti gli elementi necessari per pronunciarsi, il
trascorrere del tempo produce effetti sia sul piano edilizio,
attraverso il meccanismo previsto dall’art. 32, comma 37, sia sul
piano patrimoniale, attraverso la prescrizione dei
crediti.