Oltre 227mila unità immobiliari pubbliche non utilizzate o inutilizzabili, per una superficie complessiva di 40,2 milioni di metri quadrati. È la dimensione del patrimonio che potrebbe essere interessato da interventi di recupero e valorizzazione, secondo la ricerca realizzata da Nomisma per CNA Costruzioni e presentata a Roma il 7 ottobre 2026.
L’analisi, elaborata sui dati del censimento del Ministero dell’Economia e delle Finanze riferiti al 2022, individua complessivamente 227.262 unità immobiliari. Si tratta di edifici e spazi con destinazioni differenti, il cui recupero potrebbe contribuire a contrastare il degrado, migliorare i servizi e generare nuove opportunità economiche e occupazionali.
La valorizzazione del patrimonio esistente rappresenta quindi una possibile leva per la rigenerazione dei territori, a condizione che ogni intervento sia valutato sotto il profilo tecnico, economico e funzionale.
Oltre 141mila immobili appartengono al patrimonio disponibile
Uno dei dati più significativi riguarda la classificazione giuridica dei beni: oltre 141mila unità immobiliari, pari al 62,1% del totale censito, appartengono al patrimonio disponibile.
Questa componente costituisce una base potenzialmente rilevante per avviare percorsi di recupero, pur richiedendo verifiche puntuali sulle condizioni degli immobili, sugli eventuali vincoli e sulla sostenibilità economica delle operazioni.
La disponibilità del bene, infatti, non coincide automaticamente con la sua recuperabilità. Per trasformare gli immobili inutilizzati in risorse effettive occorre individuare le destinazioni d’uso più appropriate e costruire progetti coerenti con i bisogni locali e con le risorse disponibili.
I Comuni detengono il 53,8% delle unità immobiliari
Le amministrazioni comunali rappresentano l’interlocutore principale per le politiche di recupero. Ai Comuni fanno capo 122.241 unità immobiliari, pari al 53,8% del totale, e il 56,7% della superficie complessivamente censita.
Considerando l’insieme delle amministrazioni locali, la quota sale all’81,2% della superficie. Un dato che evidenzia il ruolo centrale degli enti territoriali nella definizione delle priorità di intervento e nella costruzione di strategie di valorizzazione.
La rigenerazione del patrimonio pubblico richiede pertanto una collaborazione strutturata tra amministrazioni, progettisti e imprese. L’obiettivo è individuare gli immobili sui quali intervenire, valutare le funzioni da insediare e verificare la capacità dei progetti di rispondere alle esigenze delle comunità.
Immobili piccoli e grandi complessi: servono strategie differenziate
La distribuzione dimensionale degli immobili apre opportunità per operatori di dimensioni diverse. Oltre il 76% delle unità censite rientra nelle classi dimensionali fino a 100 metri quadrati, mentre gli immobili superiori a 2.000 metri quadrati rappresentano appena l’1,3% del totale, ma concentrano il 47,6% della superficie complessiva.
Questa differenza impone strategie di intervento diversificate. Da un lato, il recupero degli immobili più piccoli può favorire la partecipazione delle micro e piccole imprese attraverso cantieri di dimensioni contenute e interventi distribuiti sul territorio. Dall’altro, i grandi complessi richiedono progettazioni più articolate, investimenti consistenti e modelli gestionali capaci di garantire la sostenibilità nel tempo.
Per CNA Costruzioni, la valorizzazione del patrimonio può quindi rappresentare un’occasione per rafforzare il ruolo delle imprese locali, purché procedure e requisiti siano proporzionati alle caratteristiche dei singoli progetti.
Abitazioni, uffici e spazi pubblici: le possibili destinazioni del recupero
Le abitazioni costituiscono la componente più numerosa del patrimonio censito, con 117.553 unità immobiliari, oltre la metà del totale. Accanto agli immobili residenziali figurano locali commerciali, magazzini, uffici, edifici scolastici e impianti sportivi.
La varietà delle destinazioni rende necessario valutare ciascun bene in relazione alle esigenze effettive del territorio. Il recupero può riguardare tanto la restituzione di una funzione originaria quanto l’individuazione di nuovi utilizzi, nel rispetto dei vincoli e delle caratteristiche degli immobili.
Tra gli ambiti di maggiore interesse figura l’emergenza abitativa. Una parte del patrimonio pubblico inutilizzato potrebbe contribuire ad ampliare l’offerta di alloggi, laddove le condizioni tecniche, urbanistiche ed economiche consentano interventi concretamente realizzabili.
La riqualificazione può inoltre accompagnarsi all’efficientamento energetico, alla manutenzione e alla riorganizzazione degli spazi destinati ai servizi, con potenziali benefici per le comunità e per il tessuto imprenditoriale locale.
Partenariato pubblico-privato, strumenti e competenze per rendere fattibili i progetti
Tra le direttrici indicate da CNA Costruzioni figura il ricorso a strumenti capaci di mettere in relazione le esigenze delle amministrazioni con le competenze e le risorse delle imprese. In questo quadro si inserisce il partenariato pubblico-privato, al quale la ricerca Nomisma affianca una banca dati e un vademecum di orientamento.
Il coinvolgimento degli operatori privati può estendersi oltre l’esecuzione dei lavori e comprendere attività di manutenzione, efficientamento energetico e gestione degli immobili e dei servizi. Un approccio che richiede però una valutazione preventiva della domanda, dei costi, dei ricavi attesi e della distribuzione dei rischi tra i soggetti coinvolti.
La presenza di un immobile inutilizzato, sottolinea CNA Costruzioni, non è di per sé sufficiente a garantire la fattibilità di un intervento. Servono un equilibrio economico-finanziario credibile, una domanda reale e la salvaguardia dell’interesse pubblico.
Accanto alla sostenibilità finanziaria, risultano essenziali la qualità della progettazione, la chiarezza delle responsabilità e il supporto di competenze tecniche, economiche e finanziarie in grado di accompagnare amministrazioni e imprese lungo tutte le fasi dell’operazione.
CNA Costruzioni: informazioni accessibili e spazio alle piccole imprese
Per trasformare la ricognizione in un programma concreto di rigenerazione, CNA Costruzioni individua alcune priorità operative: rendere le informazioni sui beni pubblici accessibili e aggiornate, concordare con gli enti locali gli interventi prioritari, definire procedure e requisiti adeguati alle dimensioni dei progetti e favorire la partecipazione delle piccole imprese, anche attraverso consorzi e reti.
L’obiettivo è superare una gestione frammentata del patrimonio, costruendo percorsi che mettano in relazione conoscenza degli immobili, capacità imprenditoriali e bisogni delle comunità.
«Con questo lavoro disponiamo da oggi di una base conoscitiva concreta dalla quale partire per costruire, insieme agli enti locali e a tutti gli attori interessati, risposte ai bisogni reali delle comunità», sottolinea Riccardo Roccati, presidente di CNA Costruzioni.
Roccati richiama in particolare l’emergenza abitativa, indicando nel patrimonio pubblico inutilizzato una possibile opportunità per recuperare immobili, rigenerare aree e mettere a disposizione nuove soluzioni residenziali, laddove ne ricorrano le condizioni.
La sfida, conclude il presidente, è passare dalla conoscenza dei beni alla realizzazione di progetti concreti, capaci di coniugare interesse pubblico, sostenibilità economica e coinvolgimento delle imprese del territorio.
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