Quando un contratto di locazione è formalmente stipulato a canone concordato, ma presenta caratteristiche che potrebbero comportarne la riqualificazione come contratto ordinario 4+4, la scelta dell’azione giudiziale per ottenere il rilascio dell’immobile può diventare particolarmente delicata.
La difficoltà aumenta quando, nel frattempo, l’immobile è stato assegnato al coniuge del conduttore originario in sede di separazione e si sono accumulati canoni non pagati prima e dopo il subentro.
In questi casi, prima di intimare lo sfratto, occorre verificare almeno quattro aspetti:
- se il contratto è realmente un 3+2 oppure deve essere ricondotto al 4+4;
- se il rapporto è ancora in corso oppure è cessato per scadenza;
- da quando il coniuge assegnatario è subentrato nel rapporto di locazione;
- quali canoni possono essere imputati al conduttore originario e quali al coniuge assegnatario.
In sintesi: quale sfratto proporre?
Se il contratto deve essere considerato ancora in corso e risultano canoni non pagati, l’azione da valutare è lo sfratto per morosità, con domanda di risoluzione del contratto.
Se, invece, il rapporto è validamente cessato per scadenza e la disdetta è efficace, il titolo di rilascio sarà quello della finita locazione.
Quando esiste una controversia sulla qualificazione del contratto 3+2/4+4, sulla scadenza o sulla validità della disdetta, la strategia processuale deve essere costruita con particolare attenzione, anche attraverso domande coordinate o subordinate.
Contratto a canone concordato 3+2 oppure locazione ordinaria 4+4?
La prima questione da risolvere riguarda la natura del contratto.
L’art. 2 della legge n. 431/1998 disciplina, tra gli altri, il contratto di locazione abitativa a canone libero e quello a canone concordato.
Il contratto ordinario a canone libero ha normalmente durata 4+4, mentre il contratto a canone concordato ha durata minima di 3 anni, con proroga di diritto di ulteriori 2 anni, secondo la disciplina prevista dalla legge e dagli accordi territoriali applicabili.
Non è però sufficiente guardare al titolo attribuito dalle parti al contratto.
Un contratto denominato “canone concordato” non è necessariamente un valido contratto 3+2 se il suo contenuto si discosta in maniera sostanziale dal modello legale e dall’accordo territoriale applicabile.
Al contrario, non ogni errore formale o omissione determina automaticamente la perdita della qualificazione come contratto a canone concordato.
Occorre quindi distinguere tra difformità marginali e difformità capaci di incidere sulla struttura sostanziale del rapporto.
Quando un contratto 3+2 può essere riqualificato come 4+4?
La questione deve essere valutata caso per caso.
Tra gli elementi che possono assumere rilievo vi sono, ad esempio:
- la conformità del canone agli accordi territoriali;
- la presenza delle condizioni previste dalla disciplina del canone concordato;
- la durata contrattuale;
- le clausole relative al recesso;
- le modalità di aggiornamento del canone;
- il rispetto delle prescrizioni contenute nell’accordo territoriale;
- eventuali clausole incompatibili con il modello legale.
La Corte d’appello di Palermo, sentenza n. 1665 del 2026, ha escluso che ogni omissione rispetto al modello ministeriale determini automaticamente la riqualificazione del contratto, ritenendo in quel caso che alcuni elementi potessero essere ricavati dalla normativa e dagli accordi territoriali.
Diversa è stata la conclusione raggiunta dal Tribunale di Nola, sentenza n. 2375 del 2024, che ha attribuito rilievo a una serie di modifiche considerate sostanziali, tra cui la previsione di un recesso libero del conduttore, aumenti del canone non previsti dal modello, la mancata istituzione della commissione di conciliazione e l’omessa doppia sottoscrizione di alcune clausole.
Anche il Tribunale di Palermo, sentenza n. 433 del 2026, ha evidenziato che il semplice richiamo all’art. 2, comma 3, della legge n. 431/1998 non è sufficiente se mancano gli elementi sostanziali che consentono di collegare il canone agli accordi territoriali.
La domanda, quindi, non è semplicemente:
“Il contratto è intitolato 3+2?”
La domanda corretta è:
“Il contratto presenta realmente gli elementi necessari per essere qualificato come locazione a canone concordato?”
La qualificazione del contratto incide sulla scadenza
La distinzione tra 3+2 e 4+4 può avere conseguenze decisive anche sulla scadenza della locazione.
Nel contratto a canone concordato, alla prima scadenza il locatore può impedire il rinnovo soltanto nei casi previsti dall’art. 3 della legge n. 431/1998 e nel rispetto del termine di preavviso previsto dalla legge.
Nel contratto ordinario 4+4, invece, la prima scadenza è quadriennale.
Questo significa che una disdetta inviata facendo riferimento alla prima scadenza del contratto 3+2 non determina necessariamente la cessazione del rapporto alla medesima data se il giudice dovesse successivamente riqualificare il contratto come ordinario 4+4.
È quindi fondamentale verificare:
tipo di contratto → durata applicabile → prima scadenza → validità della disdetta → azione di rilascio.
La sentenza n. 7375 del 2026 del Tribunale di Roma evidenzia proprio le difficoltà che possono derivare dalla contemporanea contestazione della qualificazione del contratto, della scadenza e della morosità.
Sfratto per morosità o sfratto per finita locazione?
La distinzione è fondamentale.
Lo sfratto per finita locazione presuppone che il rapporto sia cessato o debba cessare per effetto della scadenza del contratto.
Lo sfratto per morosità, invece, presuppone che il contratto sia ancora in vigore e che il conduttore non abbia pagato canoni o altri importi dovuti.
Esempio pratico
Se il locatore sostiene che il contratto formalmente 3+2 deve essere riqualificato come 4+4 e che la prima scadenza quadriennale non è ancora maturata, il rapporto è ancora in corso.
In presenza di canoni non pagati, la domanda coerente sarà quindi quella di:
risoluzione del contratto per morosità + rilascio dell’immobile.
Non sarebbe invece coerente sostenere contemporaneamente, senza una precisa impostazione subordinata, che:
- il contratto è un 4+4;
- il rapporto è ancora in corso;
- ma l’immobile deve essere rilasciato perché è già arrivata la prima scadenza triennale del 3+2.
In una situazione processualmente complessa può essere opportuno formulare domande principali e subordinate, tenendo distinti i diversi presupposti giuridici.
Ad esempio:
in via principale, risoluzione del contratto per morosità e rilascio;
in via subordinata, qualora il giudice ritenga applicabile il regime 3+2 e valida la disdetta, rilascio per finita locazione.
La concreta formulazione delle domande deve naturalmente essere valutata sulla base del contratto, della disdetta e degli atti già compiuti.
Subentro del coniuge assegnatario: chi deve pagare i canoni?
Un secondo problema riguarda il subentro del coniuge assegnatario della casa familiare.
L’art. 6 della legge n. 392/1978 disciplina la successione nel contratto di locazione quando, in seguito a separazione giudiziale, scioglimento del matrimonio o cessazione degli effetti civili del matrimonio, il diritto di abitare nella casa familiare viene attribuito all’altro coniuge.
In caso di separazione consensuale, il subentro può derivare dall’accordo tra i coniugi secondo quanto previsto dalla norma.
Il punto essenziale è che il provvedimento di assegnazione può determinare il subentro del coniuge nella posizione contrattuale, senza che sia necessaria una nuova cessione del contratto sottoscritta dal locatore.
Ma occorre individuare con precisione da quale momento il subentro produce i suoi effetti e quali obbligazioni possono essere imputate al nuovo titolare del rapporto.
La Corte d’appello di Milano, sentenza n. 1595 del 2026, ha qualificato il provvedimento giudiziale di assegnazione come avente efficacia costitutiva ed effetti ex nunc, distinguendo quindi la posizione del conduttore originario per il periodo precedente all’assegnazione.
Il Tribunale di Bari, sentenza n. 396 del 2026, ha riconosciuto la legittimazione passiva del coniuge assegnatario nello sfratto per morosità relativamente ai canoni maturati dopo il subentro.
Questo aspetto è fondamentale quando la morosità copre molti mesi.
Come dividere una morosità annuale tra i due coniugi
Supponiamo che il conduttore originario abbia stipulato il contratto e che, successivamente, il giudice abbia assegnato l’immobile all’altro coniuge.
Se nell’anno risultano dodici mensilità non pagate, non è sufficiente indicare nell’intimazione:
“Il conduttore è moroso per 12 mensilità.”
Occorre ricostruire cronologicamente il rapporto.
Per ciascuna mensilità bisogna verificare:
- quando è maturato il canone;
- chi era titolare del rapporto in quel momento;
- quando è intervenuto il provvedimento di assegnazione;
- quando il provvedimento è stato comunicato al locatore;
- quale soggetto può essere chiamato a rispondere del relativo debito.
Il Tribunale di Bari, sentenza n. 396 del 2026, ha distinto proprio i canoni maturati prima e dopo l’assegnazione.
Anche il Tribunale di Napoli, sentenza n. 9028 del 2026, ha affrontato la distinzione tra obbligazioni maturate prima e dopo l’assegnazione, mentre il Tribunale di Pistoia, sentenza n. 99 del 2026, ha evidenziato che il subentro dell’assegnatario non elimina automaticamente eventuali obbligazioni di altri co-conduttori.
Perché questa distinzione è importante?
Perché non è corretto imputare automaticamente al coniuge assegnatario l’intera morosità maturata durante l’anno.
L’atto di intimazione deve invece ricostruire con precisione la posizione debitoria di ciascun soggetto.
Comunicazione dell’assegnazione al locatore
Un ulteriore profilo da verificare riguarda la conoscenza del provvedimento di assegnazione da parte del locatore.
Prima di predisporre lo sfratto è quindi opportuno individuare almeno tre date:
- data del provvedimento di assegnazione;
- data in cui il provvedimento è stato comunicato o portato a conoscenza del locatore;
- data di scadenza dei singoli canoni.
Il Tribunale di Castrovillari, sentenza n. 150 del 2026, ha affrontato proprio il tema della conoscibilità del subentro da parte del locatore, richiamando anche precedenti della Corte di cassazione, tra cui Cass. civ. n. 27441/2018 e Cass. civ. n. 1831/1992.
Questo profilo può diventare determinante quando il locatore ha continuato a considerare come conduttore il soggetto originario.
La sanatoria della morosità: art. 55 della legge n. 392/1978
Nelle locazioni abitative, l’art. 5 della legge n. 392/1978 individua nel mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza una situazione rilevante ai fini della risoluzione.
L’art. 55 della stessa legge disciplina invece la possibilità di sanare la morosità in sede giudiziale, attraverso il pagamento delle somme dovute, oltre agli interessi e alle spese nei termini e alle condizioni previste dalla legge.
Anche in questo caso la corretta individuazione del debitore è essenziale.
Se il coniuge è subentrato nel contratto soltanto a partire da una determinata data, non si può dare per scontato che debba sanare anche tutte le morosità maturate quando il rapporto faceva ancora capo al conduttore originario.
La questione può diventare particolarmente delicata quando il conduttore contesta:
- la data del subentro;
- la comunicazione dell’assegnazione;
- la qualificazione del contratto;
- l’importo del canone;
- il numero delle mensilità insolute.
In presenza di una contestazione rilevante, la convalida dello sfratto può non essere possibile e il procedimento può proseguire nelle forme previste dalla disciplina processuale.
Come impostare l’atto di sfratto
Quando il contratto è formalmente un 3+2 ma il locatore intende sostenere che debba essere qualificato come 4+4, l’atto dovrebbe seguire una sequenza logica molto chiara.
- Ricostruire il contratto
Occorre indicare:
- data di stipula;
- registrazione;
- durata;
- canone;
- accordo territoriale applicabile;
- clausole rilevanti;
- eventuali difformità rispetto al modello del canone concordato.
- Spiegare perché il contratto dovrebbe essere qualificato come 4+4
Non è sufficiente affermare genericamente che il contratto “non è un vero 3+2”.
Occorre individuare quali clausole o caratteristiche impediscono di applicare la disciplina del canone concordato.
- Ricostruire la durata del rapporto
Una volta individuata la disciplina applicabile, bisogna stabilire quale sia la corretta scadenza del contratto e quale effetto abbia avuto la disdetta eventualmente inviata.
- Ricostruire il subentro
Devono essere indicati il provvedimento di assegnazione, la relativa data e la conoscenza dello stesso da parte del locatore.
- Dividere la morosità
Ogni mensilità dovrebbe essere associata al soggetto che, secondo la ricostruzione giuridica proposta, è tenuto a pagarla.
- Formulare la domanda di risoluzione
Se il contratto è ancora in corso, la morosità può costituire il presupposto della domanda di risoluzione e rilascio.
- Valutare l’eventuale domanda subordinata
Se esiste una concreta controversia sulla qualificazione 3+2/4+4 e sulla validità della disdetta, può essere valutata una domanda subordinata di rilascio per finita locazione.
Quale sfratto conviene fare in presenza di contratto 3+2 contestato?
La risposta non può essere data soltanto guardando il titolo del contratto.
La sequenza corretta è:
- qualificare il contratto → 2. individuare la scadenza → 3. verificare la disdetta → 4. individuare il soggetto obbligato → 5. ricostruire la morosità → 6. scegliere il titolo di rilascio.
Se il contratto deve essere considerato un 4+4 ancora in corso, la presenza di canoni non pagati può giustificare la valutazione dello sfratto per morosità.
Se invece il contratto 3+2 è valido, la prima scadenza è maturata e la disdetta è efficace, può assumere rilievo lo sfratto per finita locazione.
Se entrambe le questioni sono controverse, l’atto deve essere costruito in modo da non creare una contraddizione tra le diverse ricostruzioni.
Conclusioni: prima di intimare lo sfratto bisogna ricostruire il rapporto
La questione del canone concordato, del subentro del coniuge assegnatario e della morosità non può essere risolta scegliendo automaticamente tra sfratto per morosità e sfratto per finita locazione.
Prima dell’intimazione occorre ricostruire l’intero rapporto contrattuale.
In particolare, bisogna verificare:
il contratto è realmente un 3+2 o deve essere riqualificato come 4+4?
Qual è la corretta scadenza della locazione?
La disdetta è stata validamente comunicata e con il preavviso previsto dalla legge?
Da quale momento il coniuge assegnatario è subentrato nel contratto?
Quando il locatore ha avuto conoscenza del provvedimento di assegnazione?
Quali mensilità sono imputabili al conduttore originario e quali all’assegnatario?
Il contratto è ancora in corso al momento dell’intimazione?
Solo dopo aver risposto a queste domande è possibile individuare correttamente il titolo di rilascio e impostare la domanda giudiziale.
In una controversia di questo tipo, quindi, la scelta dello sfratto è la conseguenza della corretta qualificazione del rapporto, non il punto di partenza.
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