Il TAR Campania con la sentenza n. 1021/2026 afferma che trasformare una terrazza o balconata aperta in un vano chiuso è un intervento edilizio autonomo che richiede uno specifico titolo abilitativo. Non rileva che lo spazio fosse già stato autorizzato come aperto e coperto: la chiusura con vetrate e porte crea nuovo volume abitabile e modifica la consistenza dell’edificio.
Un proprietario ha un balcone coperto, autorizzato con regolare concessione edilizia nel 1995. Decide di chiuderne i lati aperti con vetrate e una porta, creando uno spazio abitabile tutto l’anno. Sostiene che non ha fatto nulla di nuovo: il volume c’era già, la copertura c’era già, ha solo aggiunto dei vetri. Il Comune ordina la demolizione. Il TAR gli dà torto.
La risposta alla domanda su se chiudere il balcone con vetrate sia un abuso edilizio anche se era già coperto è sì — e la sentenza n. 1021/2026 del TAR Campania lo chiarisce con un principio applicabile in tutta Italia: la copertura preesistente non autorizza la chiusura dei lati aperti. Sono due interventi diversi, ciascuno con la propria rilevanza urbanistica ed edilizia.
La vicenda: un balcone coperto diventato veranda
Il fabbricato era stato costruito nel 1974. Nel 1995 il Comune aveva autorizzato un intervento di ampliamento dei balconi, con il nulla osta della Soprintendenza. Quell’autorizzazione aveva consentito la realizzazione di uno spazio aperto ma coperto: delimitato su due lati dalla muratura perimetrale dell’edificio, su altri due lati da parapetti in muratura e pilastri, e coperto dalla soletta del terrazzo sovrastante.
Fin qui tutto regolare. Il problema è nato quando il proprietario ha deciso di chiudere i lati aperti: vetrate sui lati sud e ovest, una porta sul lato nord. Quello spazio aperto è diventato una veranda chiusa, stabilmente utilizzabile come locale abitabile.
Il proprietario ha presentato istanza di condono, dichiarando “installazione di una veranda su superficie esistente”. Il Comune ha respinto la domanda perché l’immobile si trova in area sottoposta a vincolo paesaggistico — il Piano territoriale paesistico “Cilento Costiero” e il Parco nazionale del Cilento e Vallo di Diano — e le opere erano state realizzate senza titolo abilitativo in zona vincolata. Dopo un lungo percorso giudiziario, è arrivata l’ordinanza di demolizione.
L’argomento del proprietario: solo vetri, nessun nuovo volume
Il proprietario sosteneva che la chiusura con vetrate non avesse creato nuovo volume, perché lo spazio era già stato autorizzato. L’abuso consisterebbe, al massimo, nella posa delle vetrate e della porta — una semplice modifica di prospetto e sagoma, non un intervento strutturale. L’ordinanza di demolizione sarebbe sproporzionata perché colpirebbe anche parti dell’edificio costruite legalmente.
Questo ragionamento aveva una sua logica apparente: se il solaio c’era, il pavimento c’era, i pilastri c’erano, la copertura c’era — cosa cambia aggiungere dei vetri?
Il TAR lo spiega in modo chiaro.
La risposta del TAR: aperto e chiuso sono due cose diverse
Il tribunale amministrativo afferma un principio consolidato nella giurisprudenza: la trasformazione di una balconata o terrazza aperta — anche se coperta — in un vano chiuso e stabilmente utilizzabile integra un intervento edilizio ulteriore e autonomo, rilevante sul piano urbanistico-edilizio. Non è una variazione estetica: è la creazione di un organismo edilizio diverso da quello autorizzato.
La differenza tra spazio aperto e spazio chiuso non è una questione di forme o di estetica: è una questione di funzione e di volume urbanistico. Uno spazio aperto — anche se coperto — non è computato come superficie utile ai fini urbanistici, non genera volume abitabile, non contribuisce alla cubatura dell’edificio. Uno spazio chiuso sì.
Quando si chiudono i lati aperti di un balcone coperto, quello spazio smette di essere una pertinenza esterna e diventa un locale interno all’edificio. Viene sottratto alla sua originaria condizione aperta e incorporato nell’area abitabile. Questo cambiamento — indipendentemente dal fatto che la copertura preesistesse — richiede un titolo abilitativo specifico.
Un garage coperto ma aperto su un lato non è lo stesso di un garage con portone. Il primo non ha volume urbanisticamente rilevante come locale chiuso; il secondo sì. Aggiungere il portone non è “solo una porta” — è un cambio di destinazione d’uso e di consistenza edilizia che richiede permesso.
Il punto decisivo: la concessione del 1995 non copriva la chiusura
Il TAR è esplicito: la concessione edilizia del 1995 aveva autorizzato l’ampliamento del balcone e la realizzazione di uno spazio aperto coperto. Non aveva autorizzato — né poteva autorizzare implicitamente — la successiva chiusura stabile con vetrate e porta.
La preesistenza del solaio, del parapetto e della copertura non implica che il proprietario possa liberamente chiudere i lati aperti. Non consente di ritenere già assentito il diverso assetto edilizio che deriva dalla realizzazione della veranda. Sono due stati dell’immobile distinti, ciascuno con la propria storia autorizzativa.
Quando si chiude uno spazio aperto con vetrate — anche di design minimalista, anche con infissi sottili — viene meno la condizione che ne giustificava la non computabilità come volume. Quel bene diventa volume edilizio aggiuntivo, con tutte le conseguenze urbanistiche del caso.
Il ruolo del vincolo paesaggistico: perché il condono era impossibile
Nel caso specifico la situazione era aggravata dalla localizzazione dell’immobile in area vincolata. La normativa sul condono edilizio esclude dalla sanatoria le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli paesaggistici, ambientali o relativi a parchi naturali, quando il vincolo sia anteriore all’esecuzione delle opere e queste siano state realizzate senza titolo o in difformità da esso.
Tutte queste condizioni erano soddisfatte: il vincolo preesisteva, le vetrate erano state installate senza autorizzazione, la zona era protetta. La domanda di condono era destinata ad essere respinta — come è avvenuto — e l’ordinanza di demolizione ne è la conseguenza inevitabile.
Il TAR sottolinea che in questo secondo giudizio non era più possibile rimettere in discussione né l’abusività delle opere né la loro non sanabilità: questi punti erano stati definitivamente accertati nel precedente percorso giudiziario. L’unica questione era la legittimità dell’ordinanza di demolizione — che il Tribunale ha confermato.
La regola pratica per chi vuole chiudere un balcone
La sentenza ha un messaggio chiaro per chiunque stia pensando di trasformare una terrazza o un balcone coperto in uno spazio chiuso.
Non importa che la copertura sia già esistente e regolarmente autorizzata. Non importa che i pilastri e il parapetto ci siano già. La chiusura dei lati aperti è un intervento edilizio autonomo che richiede un permesso di costruire — o in alternativa una SCIA, a seconda della natura dell’intervento e delle norme locali.
Prima di procedere, è indispensabile verificare se l’immobile si trova in zona vincolata — paesaggistica, ambientale, di parco naturale, di zona sismica, di area protetta. In caso affermativo, il titolo edilizio non basta: serve anche l’autorizzazione paesaggistica della Soprintendenza o dell’ente preposto alla tutela del vincolo.
Procedere senza questi titoli espone all’ordine di demolizione — con l’obbligo di rimettere tutto come era prima — e nei casi più gravi a conseguenze penali per reati edilizi e paesaggistici.
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