Il mercato immobiliare italiano del 2026 sembra raccontare due storie insieme. Da una parte, i prezzi delle case continuano ad aumentare: secondo l’Istat, nel secondo trimestre l’indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie è cresciuto del 4,0% rispetto a un anno prima e dell’1,7% rispetto ai tre mesi precedenti, con le case nuove più care del 5% e quelle esistenti del 3,7%. I prezzi richiesti nelle inserzioni di Immobiliare.it Insights sono saliti del 4,3% nel primo semestre e del 4,9% nel terzo trimestre. Dall’altra parte, le compravendite sono quasi ferme: l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate segnala un più 0,1% nel secondo trimestre, dopo il più 4,4% dei primi tre mesi, mentre nel primo semestre le transazioni residenziali sono state 381.251, il 2,1% in più dello stesso periodo del 2025.
Va chiarito subito che i numeri dipendono da cosa si misura. L’Istat rileva i prezzi effettivi delle compravendite, i portali come Immobiliare.it e Idealista i prezzi richiesti dai venditori, e le due serie non coincidono. Per esempio, Idealista indica per il terzo trimestre un calo dell’1,1% rispetto al trimestre precedente dei prezzi delle case usate, a una media di 2.031 euro al metro quadro, ma un aumento del 3,3% rispetto a settembre 2025. Il segnale è quindi di un mercato che sale in termini annui e si muove in modo più irregolare nei singoli trimestri.
Perché i prezzi continuano a salire: offerta in calo, domanda sostenuta e mutui ancora accessibili
La spiegazione che ricorre nelle analisi è un’offerta insufficiente. Secondo Immobiliare.it Insights, il numero di abitazioni disponibili in vendita è diminuito di quasi il 4% nel terzo trimestre, mentre l’interesse degli acquirenti è cresciuto del 4,2%: meno case e più richieste sostengono i prezzi. Nel primo trimestre il quadro era analogo, con domanda in crescita del 3,5% e offerta in calo del 2,2%. In altre parole, anche se le compravendite non aumentano, i venditori trovano ancora acquirenti disposti a pagare, e in molte zone l’offerta è scarsa.
Un secondo fattore è il credito. Gli analisti parlano di mutui ancora accessibili: a luglio il tasso medio indicato sulla base delle rilevazioni di Banca d’Italia era del 3,56%, il 46% delle compravendite avviene con un mutuo, quota che per la prima casa supera il 60%, e la garanzia statale per i mutui oltre l’80% del prezzo è prorogata fino al 31 dicembre 2027. La prima casa è la motivazione prevalente: rappresenta il 74,8% degli acquisti e il 94,1% delle richieste di mutuo. Le erogazioni, però, sono scese del 4,9% nel primo semestre e il tasso fisso, pur dominante con l’84,8% delle preferenze, è in calo rispetto al 94,2% di un anno fa. A completare il quadro ci sono gli squilibri territoriali: il Nord sostiene il rialzo delle compravendite, Roma ha registrato un aumento del 6,4% nel secondo trimestre e, nelle città d’arte, il turismo e gli affitti brevi spingono i valori.
Perché Milano fa eccezione: prezzi in calo, annunci ribassati e acquisti nell’hinterland
Il dato che ha fatto notizia è quello di Milano, unica grande città in cui, nel primo semestre, i prezzi sono calati: meno 0,5% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre nelle altre grandi città la media è cresciuta dell’1,9%. È la prima volta che il capoluogo lombardo segna una variazione negativa, con un prezzo medio dell’usato di 4.489 euro al metro quadro nelle rilevazioni Tecnocasa. Nelle inserzioni di Idealista, il prezzo richiesto a Milano a settembre è di 5.659 euro al metro quadro, in calo dello 0,4% rispetto ad agosto e dell’1,7% rispetto a giugno, con un massimo storico di 5.768 euro raggiunto a maggio 2026. Su base annua la variazione è di più 0,2%: Milano non crolla, resta la città più cara d’Italia, ma ha smesso di correre.
Dentro Milano, tuttavia, i quartieri non si muovono tutti allo stesso modo. Nella tabella di Idealista di settembre, Navigli e Bocconi hanno i valori più alti, a 7.085 euro al metro quadro, con più 1,3% su base annua, mentre Porta Vittoria è a 6.244 euro, con più 1,8% sull’anno e meno 1,7% sul trimestre. Corvetto e Rogoredo, a 4.008 euro, segnano meno 0,7% su base annua. In alcune aree periferiche i prezzi crescono molto più della media cittadina: Baggio ha un più 7,5% annuo, a 3.154 euro, e Forlanini un più 7,0%, a 3.758 euro. Il calo medio della città, in sostanza, nasconde un mercato a macchia di leopardo, in cui le zone più care si fermano e quelle più accessibili salgono. I motivi sono nei comportamenti di chi compra. Nel primo trimestre il 13% degli annunci a Milano riportava un ribasso del prezzo, la quota più alta tra le grandi città, secondo Idealista. Soprattutto, nel primo semestre soltanto il 38% dei residenti milanesi che acquistano l’abitazione principale resta in città: il 62% compra fuori, mentre nel 2019 la quota di acquisti fuori Milano era del 35%. Gli acquisti si spostano così nell’hinterland, come titola anche Il Sole 24 Ore (“Più acquisti nell’hinterland”). Per chi cerca casa la conseguenza è doppia: prezzi più alti da pagare fuori città e un mercato degli affitti sotto pressione, con un bilocale a Milano a una media di 1.093 euro al mese.
Le previsioni per fine 2026 e inizio 2027
Per i prossimi mesi le previsioni più citate sono quelle di Tecnocasa: per l’intero 2026 compravendite tra 760.000 e 770.000 unità, prezzi in crescita tra il 3% e il 5%, canoni di locazione in aumento tra l’1% e il 3%, e nessun cambiamento significativo. Una società di intermediazione di mutui stima volumi di erogazioni tra 50 e 53 miliardi di euro a fine anno. Immobiliare.it, in una stima precedente, indicava un aumento nazionale dei prezzi fino al 3,1% nel 2026, con punte più alte nelle città d’arte. Sono previsioni di soggetti del settore, quindi da leggere con cautela.
Il fattore che può cambiare lo scenario sono i tassi. La Banca centrale europea ha alzato i tassi a settembre e le sue proiezioni indicano un’inflazione media del 3,0% nel 2026, del 2,5% nel 2027 e del 2,1% nel 2028. Altroconsumo osserva che il rialzo aggiunge un elemento di incertezza a un mercato in cui i prezzi salgono ma le compravendite si sono quasi fermate.
Per il 2027 le fonti sono prudenti: un’analisi su Milano scrive che con i dati di settembre non ci sono elementi sufficienti per indicare una percentuale attendibile di crescita o diminuzione dei prezzi per tutta la città, e che il risultato dipenderà da inflazione, tassi e condizioni dei mutui. Va ricordato, infine, che anche gli affitti restano sotto pressione. Secondo Immobiliare.it Insights i canoni sono saliti del 2,9% nel primo semestre e del 3,9% nel terzo trimestre, e Tecnocasa prevede aumenti tra l’1% e il 3% a fine anno: chi non riesce a comprare non trova sollievo nella locazione. In sintesi, il quadro più probabile, secondo le stime disponibili, è di prezzi ancora in crescita moderata a livello nazionale e di un raffreddamento di Milano, ma nessuna previsione è garantita: il 2027 resta, ancora, aperto.
Arch. Giuseppe Bergodi
Giuseppe Bergodi � un esperto consulente immobiliare con oltre 35 anni di esperienza nel settore. Laureato in Architettura presso il Politecnico di Milano, ha dedicato la sua carriera alla valutazione e gestione di propriet� residenziali e commerciali. Grazie alla sua profonda conoscenza del mercato immobiliare milanese, offre analisi dettagliate e strategie efficaci per ottimizzare gli investi…
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