Il TAR Sicilia respinge un ricorso contro un diniego del condono edilizio e il conseguente ordine di demolizione per un immobile situato entro la fascia di inedificabilità assoluta di 150 metri dalla battigia. Anche se l’erosione costiera ha ridotto nel tempo la distanza dal mare, per la sanatoria rileva la situazione dei vincoli alla data di presentazione delle domande di condono.
Il tempo, i pagamenti effettuati e perfino le trasformazioni del territorio non bastano a rendere sanabile un’opera che, al momento della richiesta di condono, risulta incompatibile con le regole poste a tutela della costa. A tal proposito l’articolo tratta una sentenza del TAR Sicilia relativamente al diniego di due domande di condono e il successivo ordine di demolizione di un immobile situato entro 150 metri dalla battigia. Secondo il proprietario quando l’edificio fu costruito, la distanza dalla costa era maggiore e a causa dell’erosione marina si fosse ridotta. Il TAR rigetta il ricorso ritenendo non accettabile la ricostruzione del ricorrente secondo la quale l’immobile, seppur realizzato oltre la fascia di rispetto, al momento delle domande di condono risultava all’interno della fascia costiera di inedificabilità assoluta dei 150 metri dalla battigia.
Ma vediamo il caso e la motivazione del giudice.
Immobile vicino alla battigia e doppia domanda di condono
Un immobile costruito vicino alla costa fu oggetto di due domande di condono, presentate nel 1986 e nel 1995 dopo un ampliamento. Nonostante il pagamento degli oneri concessori, il Comune ha negato le sanatorie, ordinandone la demolizione, poiché l’edificio ricadeva entro i 150 metri dalla battigia.
Il proprietario ricorse al TAR sostenendo come “(…) negli anni che vanno dal 1975 al 1983 la zona sia stata interessata dai lavori di costruzione del gasdotto Transmed (…). Tale opera avrebbe determinato la modifica delle correnti marine tra Capo Feto e il Porto nuovo della città e, per quel che qui rileva, una considerevole erosione della costa nel tratto antistante gli immobili di contrada Triglia – Corleo, tra i quali vi rientra quello di proprietà del ricorrente, che in origine si trovava a 160,40 metri dalla battigia, (…). Quindi, raffrontando tale scatto con un altro analogo degli anni novanta, verrebbe in rilievo che l’erosione della costa che ha portato il lotto -OMISSIS- all’interno della fascia di inedificabilità si sarebbe verificato proprio durante il periodo indicato.”
Il TAR respinge il ricorso chiarendo un punto decisivo per tutte le pratiche di condono che coinvolgono aree vincolate.
Condono e vincoli: conta la situazione al momento della domanda
Il TAR precisa che “(…) la relazione tecnica di parte […] non appare convincente, in quanto sommaria e non supportata dalle necessarie indicazioni (esatta individuazione della posizione dell’immobile nelle due immagini raffrontate, mutamento dell’andamento della costa, tecniche di misurazione adoperate, etc.);
– che, comunque, deve ritenersi che, ai fini del condono edilizio, debba aversi riguardo alla situazione vincolistica (di diritto e di fatto) presente non all’epoca della realizzazione degli abusi, quanto al momento della proposizione dell’istanza di condono (…), con conseguente rilevanza dei vincoli sopravvenuti (anche di fatto) rispetto al momento dell’edificazione, cosicchè, nel caso in esame, deve prendersi in considerazione la distanza tra l’immobile e la costa al momento della presentazione delle due istanze (28 marzo 1986 e 21 febbraio 1995)”.
La relazione del proprietario non dimostrava in modo attendibile che l’edificio, quando fu costruito, fosse più lontano dal mare in quanto mancavano elementi essenziali:
- il punto esatto dell’immobile nelle fotografie confrontate;
- la ricostruzione dell’erosione della costa;
- il metodo concreto usato per calcolare le distanze.
Secondo i giudici, inoltre, sebbene quanto dichiarato fosse dimostrabile, per valutare se l’abuso possa essere sanato, non conta soltanto la situazione esistente all’atto della realizzazione dell’opera, ma occorre verificare soprattutto i vincoli presenti al momento della presentazione della domanda di condono.
Quindi, nel caso esaminato assume rilievo la distanza dell’edificio dal mare al 28 marzo 1986 e al 21 febbraio 1995, date delle due istanze.
Infatti “(…) nel caso di specie, poiché la prima domanda di sanatoria è stata presentata nel 1986, a fenomeno erosivo già compiuto, stando proprio alla ricostruzione offerta dal ricorrente in ricorso, comunque l’immobile a quella data si trovava certamente ad una distanza dalla costa inferiore al limite previsto dall’art. 15 della l.r. n. 78/76.”
Per i giudici il comportamento dell’amministrazione è stato legittimo perché quando fu presentata la prima domanda di condono, il 28 marzo 1986, l’immobile era già più vicino al mare e si trovava entro la fascia di rispetto prevista dall’art. 15 della legge regionale siciliana n. 78/1976, quindi ad una distanza dalla costa inferiore a quella minima consentita.
Nelle pratiche di condono, la data dell’abuso non è sufficiente per dimostrare la sanabilità di opere realizzate nei pressi di una costa in continua erosione, ma occorre verificare in modo rigoroso la compatibilità dell’immobile con tutti i vincoli applicabili al momento della presentazione stessa della domanda di condono.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: condono edilizio, fascia di inedificabilità, distanza dalla battigia, erosione costiera, diniego di sanatoria, ordine di demolizione.
FAQ Tecniche: Condono edilizio e 150 metri dalla battigia: quando opera il vincolo | Ingenio
Che cos’è la fascia di inedificabilità di 150 metri dalla battigia?
È la fascia costiera disciplinata, in Sicilia, dall’art. 15 della l.r. n. 78/1976.
La norma impone l’arretramento delle costruzioni di 150 metri dalla battigia, salve le limitate eccezioni previste per opere direttamente funzionali alla fruizione del mare.
Nel caso trattato, il vincolo ha impedito il condono dell’immobile.
Quale data rileva per valutare il condono edilizio in area costiera?
Secondo il principio richiamato dal TAR, rileva la situazione vincolistica esistente alla data di presentazione dell’istanza di condono.
Non è quindi sufficiente dimostrare che, al momento della realizzazione, l’edificio fosse esterno alla fascia di rispetto.
Nel caso esaminato sono state considerate le date del 28 marzo 1986 e del 21 febbraio 1995.
L’erosione costiera può rendere sanabile un immobile oggi più vicino al mare?
No, non automaticamente. L’erosione può assumere rilievo come fatto da dimostrare tecnicamente, ma non elimina il controllo sui vincoli operanti alla data della domanda.
Occorrono rilievi affidabili, immagini correttamente georeferenziate, criteri di misura esplicitati e ricostruzione dell’evoluzione della linea di costa.
Una relazione sommaria non è sufficiente.
Quali documenti tecnici servono per dimostrare la distanza storica dalla battigia?
Sono necessari elaborati che individuino senza ambiguità l’immobile nelle diverse cartografie o fotografie aeree, la linea di battigia utilizzata e il metodo di misurazione.
È utile allegare rilievi topografici, ortofoto datate, cartografie ufficiali e una relazione tecnica con fonti verificabili.
[Verificare specifica tecnica/norma] per la metodologia cartografica e geodetica adottabile nel caso concreto.
Il pagamento di oblazione e oneri concessori equivale al rilascio del condono?
No. Il pagamento delle somme richieste non sostituisce il provvedimento conclusivo né sana un’opera incompatibile con un vincolo di inedificabilità assoluta.
La pratica deve essere istruita e definita dall’amministrazione secondo la disciplina applicabile.
Il titolo in sanatoria presuppone la verifica dei requisiti sostanziali previsti dalla legge.
Come deve essere progettata una verifica della distanza dalla costa?
Il tecnico deve fissare anzitutto la data rilevante per la domanda di condono e identificare la battigia riferibile a quel momento.
La relazione deve rendere ripercorribile il calcolo, indicare sistemi di riferimento, fonti, scala degli elaborati e margini di incertezza.
Vanno evitate sovrapposizioni fotografiche prive di georeferenziazione o senza identificazione certa del fabbricato.
Quali errori devono evitare proprietari e tecnici nelle pratiche di condono costiero?
Non bisogna confondere la data di realizzazione dell’abuso con la data rilevante per la verifica del vincolo nel condono.
È rischioso fondare la pratica su ricostruzioni storiche generiche dell’erosione o su fotografie non localizzate.
Occorre inoltre distinguere la verifica urbanistico-edilizia da eventuali ulteriori profili paesaggistici e demaniali.
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